株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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30代から始める不動産投資｜稼ぐ人だけが実践する物件選びと運用のコツ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資で稼ぐ人だけが

実践する物件選びと運用のコツ」

ということについてお話しします。

初心者の方でも今日から

行動できる内容なので、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産投資の基本：仕組みを理解しよう

不動産投資とは、

マンション・アパート・一戸建てなどを購入し

家賃収入（インカムゲイン）

売却益（キャピタルゲイン）

で収益を得る仕組みです。

銀行融資を使うことで、手元資金以上の

規模で投資できる「レバレッジ効果」が最大の魅力です。

例：頭金500万円 → 3,000万円の物件を購入

月8万円の家賃が入り、ローン返済後に残る金額がキャッシュフローになります。

2. 不動産投資のメリットとデメリット

■メリット

① 安定した収入源を作れる

毎月の家賃収入は“給与とは別の収入”になります。

② 節税効果がある

減価償却や経費計上により、所得税・住民税を抑えられます。

③ インフレに強い

物価上昇とともに家賃も上がりやすく、現金より価値を保ちやすい資産です。

■デメリット

・空室リスク

入居者がいなければ収益はゼロ。

・修繕費や管理コストがかかる

築年数に応じて突発的な支出が発生します。

・現金化しづらい（低流動性）

株のようにすぐに売却できません。

3. 稼ぐ人だけが実践する「成功ステップ」

STEP1：物件選びの基準を明確にする

稼ぐ投資家が必ず見るポイントは以下の通りです。

駅徒歩10分以内

大学・病院・大企業が近い

築浅またはリノベーション済み

将来の賃貸需要が読みやすいエリア

これらを満たす物件は入居付けがしやすく、

空室リスクを大幅に抑えられます。

STEP2：適切な融資戦略を組む

成功している投資家は

「手元資金を温存しつつ、融資を最大活用」します。

金利1〜2％台で借りる

長期の元利均等ローンを選ぶ

自己資金を使いすぎず、複数物件を狙う

特に、資産拡大のスピードは融資の使い方で大きく変わります。

STEP3：運用方法で収益を最大化する

① 管理会社の選定

入居者対応や家賃管理はプロに任せて、手間を最小限に。

② 長期保有が基本戦略

短期売買よりも、ローン完済後に残る安定収入を重視します。

③ 出口戦略（売却タイミング）を決めておく

・売却時期

・相続対策

などをあらかじめ設定しておくことで、運用全体がブレなくなります。

4. 初心者に多い失敗とその回避策

✔ 利回りだけで判断する

表面利回りが高い物件ほど「空室」「修繕」で赤字になることも。

→ 実質利回り（家賃−経費）で判断する。

✔ 地方の格安物件に手を出す

購入額は安いが、入居者がつかず苦労するケースが多い。

→ 都市部の需要が安定した地域を選ぶ。

✔ 資金計画が甘い

修繕費・空室・返済などを考えずに破綻する人も。

→ 家賃収入の3〜6か月分は手元に残す。

5. まとめ：1つの物件から始まり、資産は積み上がる

不動産投資は

「正しい物件選び」×「適切な運用戦略」

がそろうことで、長期的に安定した資産づくりができます。

逆に、リスクを理解せずに始めると

空室・資金難などのトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

まずは一つ、需要の高いエリアで

堅実な物件を購入し、経験を積むこと。

そこからスケールしていけば、

老後資金や教育費の不安は大きく軽減できるはずです。

あなたも「給与＋家賃収入」という

新しい安心を、今日から作ってみませんか？

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不動産購入に必要な諸経費はいくら？初心者向けに全費用を徹底解説！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資やマイホーム購入を

検討している方からよくいただく質問、

「不動産購入にはどのくらいの手数料や諸費用がかかるのか？」

について、初心者でも分かりやすく解説します。

結論として、不動産購入時には

おおよそ物件価格の7〜10％ほどの諸経費が発生します。

この内容を理解しておけば、

購入前に必要な資金の概算をしっかり把握できます。

① 不動産購入に必要な

諸経費は物件価格の7〜10％が目安

不動産を購入する際は、

物件代金とは別にさまざまな費用が必要です。

一般的には物件価格の7〜10％を

見ておけば大きなズレはありません。

例として、6000万円の物件なら

約420万円前後の諸費用が必要になります。

ここからさらに、内訳を詳しく見ていきましょう。

② 仲介手数料（成功報酬）

仲介手数料とは、不動産会社に

支払う成功報酬のことです。

売買契約が成立した

場合にのみ支払う必要があります。

手数料の上限は、宅地建物取引業法で

以下のように定められています。

仲介手数料の計算式

200万円以下の部分：5% + 税

200万〜400万円の部分：4% + 税

400万円以上の部分：3% + 税

多くのケースでは

「（物件価格 × 3%） + 6万円＋税」

が上限として使われます。

③ 登記手数料（司法書士報酬含む）

不動産の所有権を法的に

証明するためには「登記」が必要です。

登記手続きは司法書士に

依頼するため、その報酬も含めて

数万円〜10万円台後半程度が一般的です。

④ 印紙税（契約書に必要）

売買契約書に貼付する印紙の費用です。

契約金額により金額が変わり、

数千円〜数万円が一般的です。

⑤ その他の必要費用

不動産購入時は、上記以外にも

以下のような費用を考慮する必要があります。

火災保険料：住宅ローン利用時は加入が必須

固定資産税：引き渡し時に日割りで精算

不動産取得税：購入後に都道府県から納付書が届く

引越し費用

リフォーム費用（必要に応じて）

管理費・修繕積立金（マンションの場合）

購入後も継続してかかる

費用がある点にも注意が必要です。

まとめです。

不動産購入の諸費用を理解して

資金計画を立てることが大切です。

不動産購入には、物件代金以外にも

仲介手数料、登記費用、印紙税、

火災保険、不動産取得税など

多くの費用が発生します。

あらかじめ物件価格の7〜10％を

諸経費として見込んでおくことで、

無理のない資金計画を立てることができます。

今後も、不動産投資や資産形成に

役立つ情報を発信していきます。

SNSでも情報発信していますので、

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不動産投資ロードマップ｜ゼロから始めるための5ステップを徹底解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

『初心者が安心して不動産投資を

スタートできる5ステップ」

についてお話しします。

私自身のアウトプットも兼ねて、

最短で理解できるよう

ステップ形式で整理しています。

不動産投資をこれから

始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

STEP1｜まずは基礎知識を身につける

不動産投資では専門用語の理解が欠かせません。

・利回り

・キャッシュフロー

・減価償却

・融資条件

このあたりの基礎を理解しておくことで、

物件選びや収支計画の精度が大きく変わります。

最初にここを整理することが成功の第一歩です。

STEP2｜投資目的と数値目標を決める

あなたは何のために

不動産投資を始めますか？

・老後資金の準備

・副収入の確保

・資産形成

・節税

目的を決めることで、

「どれくらいの期間で」

「どれくらいの収益を得たいか」

を具体化でき物件選びの基準が明確になります。

STEP3｜物件タイプとエリアを選定する

物件選びでは次の3つが重要です。

・家賃相場

・人口動態の変化

・駅距離や交通利便性

さらに、

単身向けなのか、ファミリー向けなのかなど、

エリアと物件タイプの相性も必ずチェックしましょう。

STEP4｜ローン（融資）の基礎を理解する

不動産投資は融資を活用するため、“ローン理解”は必須です。

・年収

・勤続年数

・他の借入状況

・金利

・返済比率（返済負担率）

こうした条件が融資可否に直結します。

将来収支にも大きな影響が出るため、

事前にしっかり理解しておきましょう。

STEP5｜賃貸経営のリスクと対策を知る

物件購入後からが本当のスタートです。

・空室対策

・修繕費

・管理会社との連携

・入居者トラブル

これらのリスクは避けられないため、

事前に起こり得る問題を想定し、

対策を準備しておくことが重要です。

余談になりますがスタート前チェックリストを

ざっくりまとめてみました。

・基礎用語を理解している

・投資目的と数値目標が明確

・エリアと物件タイプを比較検討

・融資条件の基礎を把握

・経営リスクを事前に把握済み

まとめです。

この5ステップを押さえることで、

初心者でも「安心して始められる不動産投資」が実現できます。

今後も、私自身の経験をもとに、

不動産投資のリアルで実践的な情報を

わかりやすく発信していきます。

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不動産投資は新築と中古どっちが得？利回り・節税・戦略を徹底比較！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資において新築と中古のどちらを選ぶべきか？」

というテーマを、

投資家目線でわかりやすく解説します。

不動産投資の入り口で多くの方がつまずくのが、

「新築と中古、どちらを選べばいいのか？」という問題です。

実は、この選択が投資全体の

方向性を決める“最初の分かれ道”になります。

それぞれの特徴を整理しながら、

最適な判断基準を見ていきましょう。

■新築物件の特徴とメリット

新築物件の最大の魅力は

「入居のしやすさ」と「資産価値の安定」です。

・外観・内装・設備が綺麗で第一印象が良い

・初期段階では入居者が付きやすく、空室リスクが低い

・修繕コストがしばらく抑えられる

・減価償却期間が長く、長期的な節税計画を立てやすい

・銀行からの融資評価が高く、ローンが通りやすい

つまり、新築は「長期保有」や

「安定運用」を目指す投資家に向いています。

ただし、価格が高く設定されている分、

表面利回りが低くなる傾向があります。

短期的な収益性を重視する人にとっては、

やや不利に感じる点です。

■中古物件の特徴とメリット

一方で、中古物件は

「初期コストを抑えて高利回りを狙える」のが魅力です。

・購入価格が新築よりも安く、利回りが高い

・賃貸実績があるため、家賃相場や需要を把握しやすい

・減価償却による節税効果が大きい（特に木造アパート）

・現地確認で実際の稼働状況をチェックできる

特に築年数が経過した木造物件は、

耐用年数が短いため一気に

経費計上できるのが大きな強みです。

その一方で、築古物件には注意点もあります。

老朽化による修繕リスクや

突発的な出費、入居者トラブルなどが

発生する可能性があります。

ここを見誤ると、せっかくの

高利回りも帳消しになるため、

事前調査が欠かせません。

■新築と中古、どちらを選ぶべき？

結論から言えば、

どちらが「正解」かは

投資目的によって異なります。

また、融資との相性も重要です。

自己資金が少ない方や投資初心者は、

融資評価の高い新築からスタートするのが

場合によってはおすすめですが、

もちろん、開発リスクもあります。

安定したキャッシュフローを

確保しつつ、のちに中古物件で

利回りを高めていく「段階型戦略」が効果的です。

■ 不動産投資の成功は「数字＋戦略」で決まる

新築か中古かの判断は、

「利回り」「節税」「エリア」

「金融機関との相性」「自分の資産背景」を

総合的に考慮する必要があります。

数字の比較だけで決めるのではなく、

・将来どんなキャッシュフローを描きたいのか

・どれくらいの期間で資産を増やしたいのか

・手間をどこまで許容できるのか

といった“投資の目的”を明確にすることが大切です。

まとめです。

新築物件：管理しやすく、長期安定を狙う方向け

中古物件：高利回り・節税効果を重視する方向け

どちらが優れているかではなく、

自分の戦略と目的に合った

選択をすることが成功の鍵です。

今後もこのブログでは、

不動産投資を成功させるための

戦略的思考法と実践ノウハウをお届けしていきます。

ぜひ次回もご覧ください。

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