不動産取引編　第6回　土地建物の割合と減価償却費

　建物、建物附属設備は、その構造や用途により「法定耐用年数と償却率」が定められていて、決められた計算方法によって「減価償却費」が算出されます。

　「減価償却費」は、現金支出を伴うことなく「費用」として計上し、「不動産収入」から差し引くことができます。その分、不動産所得が小さくなり、所得税や法人税が少なくなる効果があります（ただし、売却時の譲渡所得の計算においては、建物の未償却分が小さくなった分だけ譲渡益が増えてしまいます）。

　節税のため「減価償却費がより多くなる物件を取得したい」という買主は、少なくありません。そんなこともあって、不動産売買の取引では、「売買金額で合意したが、土地建物の比率でもめる」ということがしばしば起こります。

　売買金額（消費税込）1億円で合意し、土地建物の比率に下記AとBの二つの考え方があったとします。

　建物の残存耐用年数（償却期間）が、仮に10年だとすると、1年あたりに計上できる減価償却費は、Aの場合は770万円、Bの場合は550万円となり、1年あたり220万円の差が生じます（税込経理方式を採用している場合）。

　実効税率が30%と仮定すると、Bの税負担がAよりも1年あたり66万円多いということになり、当然ながら買主は「Aがよい」、売主は「消費税別の売買価格が高いBの方がよい」となる訳です。

　土地建物の比率は、それぞれの「固定資産税評価額」の割合にすることが多いのですが、これも慣例的にそうすることが多いというだけで、あくまでも「売主と買主の合意により決定」するものです。

　解決策としては、「交渉の早い段階から売買代金の内訳についても確認する」のが一番です。

気の利いた営業マンなら、その辺りも最初から織り込んで、条件交渉してきます。こういう営業マンに出会うと「おぬしできるな！」という気持ちになります。（笑）