お金持ちの家に生まれた訳でもない、宝くじに当たった訳でもない、フツー国民のあなたが老後不安なく暮らすために、「真水で500万円」の賃貸収入を実現するという目標設定はできた。次は、いよいよ実行段階となる。
はじめに、年間のＮＯＩが150万円の物件を、投資総額3,000万円で取得する。ＮＯＩ利回り5％だ。頭金は、300万円を用意する。これはなんとか頑張って、貯蓄してほしい。ただし、3,000万円全額の借入、つまりフルローンが可能なら、全額を借り入れて、300万円は手元に残しておく。
長い賃貸期間中には、テナント退去等で賃料が減少する場合がある、物件の修繕等で急な出費に迫られるときもある。300万円は、その時の備えだ。「給与収入が十分にあり、何かあっても対応できる状況にある人なら、そんな心配は不要と思うが、ローン返済が滞ったり、生活資金に支障が出たり、しないようにしておいて欲しい。
3,000万円を、年利1．5％、30年返済の条件で借入できたとすると、ローン返済後の手残りは、毎年26万円（税引前）となる。この26万円は、「儲かった」と消費するのではなく、頭金の300万円と一緒に安全資産で運用しながらとっておく。
5年経過すると、借入金の残債は2589万円まで減少する、5年間に手元に残ったキャッシュ（インカムの合計）も129万円になっている。仮に、その時点で売却して得られるキャッシュが3,000万円だとすると、残債との差額411万円と191万円の合計、540万円を手にすることができる。同様に、10年後に売却した場合の獲得額は1,112万円となる。
頭金の300万円と合わせて、5年後、10年後にそれぞれ、840万円、1412万円が手元に残ることになる。
ここでは、「5年後に売却した」と仮定して、次に8,000万円の物件を、頭金540万円で購入する（300万円は、手元に残しておく）。
1件目と同様、ＮＯＩ利回り5％、借入金7,460万円（年利1・5％、25年返済）、売却で得られるキャッシュ・フローは8,000万円とすると、5年後、10年後の売却後の資金は、それぞれ。2,327万円（2,027万円＋300万円）、3,913万円（3,613万円＋300万円）となる。
ここまで、2物件の取得と売却という流れで説明してきた。しかし、この2物件の売却にあたっては、いずれも「値上がり益はゼロ」想定である。つまり、インカムゲインだけで、300万円の頭金は、「10年間で2,327万円に」、「15年間で3,913万円に」増えたことになる。
いうまでもなく、インカムゲインは、テナントが支払ってくれた家賃が原資である。「不労所得」と、はしゃぎたくなる気持ちも分からないではない。（笑）
さて、実際の運用においては、不動産市況や運用状況、具体的な買主からのオファー等によって、運用方法を変えていくことになる。例を挙げれば次のようなことだ。いずれにしても「真水で500万円」の賃貸収入実現に向けて、ここまでくれば「あと少し」だ。
- 2物件目を長期運用、追加でもう1物件取得」➡25年経てば、2物件目のローンは完済、その後は、毎年400万円のＮＯＩが全額手元に残る。3物件目の賃料と合わせ、「真水で500万円」は十分可能であろう。毎年の返済後のキャッシュ・フロー42万円も、25年分となれば、1,050万円になっている。
- 「4年後、1物件目に、4,000万円での購入希望者が現れた」➡3割以上の値上がり、「キャピタルゲイン」は、目標達成の前倒しに大いに貢献する。金融機関次第では、1億円以上の物件取得にも現実味がでてくるし、目標達成に、グッと近づくことだろう。
- 「不動産市況が悪化し、収益物件の価格も下落」➡1物件目の売却は見送り、2物件目の取得に全力をあげる。「不動産価格が下がれば、利回りはアップ」この機に、優良物件の取得を実現しよう。
さて、ここまでお読みいただいて、なんとなくゴールへの道筋をイメージしていただくことはできただろうか。
何といっても、「家賃収入からローンを返済」するメリットは、とてつもなく大きい。住宅ローンは、労働による所得から支払わなければならないが、こちらは、テナントがローンを肩代わりしてくれているようなものである。最初の頭金300万円を除けば、家計支出に負担をかけることはないので、住宅ローンを組むことも、なんら問題ない。
保有不動産の市場価値と負債のバランス（つまり、残債がいくらか）に、気を配りつつ、時間をかけて、不動産の保有経験も積みながら、資産規模を目標水準に近づけていく。年齢と共に、借入金の残高を減らしてゆくことで、過度なリスクを負うことを回避しつつ、65歳前後には「真水で500万円」を確実なものにできるはずだ。
そして、その頃には、住宅ローンも払い終わり、無借金の「自宅＋収益物件」により、老後の安心を手にすることができるであろう。
とはいえ、このロードマップ実現のためには、いくつかの条件を満たす必要がある。次回、それを説明したい。