【2971】エスコンジャパンリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 114,900円/1株 P/E 18.3 P/NAV 0.98 1月分配 7月分配 投資主優待なし
日本エスコンがスポンサー。生活密着型商業施設及びその底地が主要投資対象。
予想分配金は年2回の合計6,226円配のため、予想分配金利回りは約5.42%となります。
業績を確認していきます。
■2022年1月期_第10期 営業収益 24.6億円、経常利益 12.6億円 DPU 3,601円
■2022年7月期_第11期 営業収益 27.0億円、経常利益 12.6億円 DPU 3,604円
■2023年1月期_第12期 営業収益 25.4億円、経常利益 11.9億円 DPU 5,283円
■2023年7月期_第13期 営業収益 24.9億円、経常利益 11.4億円 DPU 3,238円
□2024年1月期_第14期 営業収益 24.6億円、経常利益 10.8億円 DPU 3,082円 ce修正
□2024年7月期_第15期 営業収益 24.8億円、経常利益 11.0億円 DPU 3,144円 ce
2023年7月期_第13期の落着は営業収益が第12期比▲1.7%の24.9億円、経常利益は同▲4.5%の11.4億円、分配金は同▲2,045円の3,238円と減収減益ながらも予算比では若干上振れました。第12期発生の費用精算収入の剥落や入替時DT発生(▲49M)、清和台の漏水補償金支払(▲29M)、修繕費増(▲18M)等の減益要因が多かっただけでなく、受取賠償金の剥落(▲666M)で分配金は大幅に減少しました。なお予算比上振れは水光熱費の収支改善に由ります。
進行期である2024年1月期_第14期の見通しは微修正しており、営業収益は第13期比▲1.3%減の24.6億円(従予:25.0億円)、経常利益は同▲9.2%の10.8億円(従予:UNCH)を見込み、分配金は同▲156円の3,082円(従予:UNCH)を見込んでいます。収入は清和台の支払補償金の剥落(+29M)や水光熱費の収支改善を見込むものの、清和台の一部テナントの減賃にくわえ、借換(▲30M)や投資主総会(▲8M)といった一過性費用が重く、連続で減収減益となります。
今回初開示となる翌2024年1月期_第15期の予想については、営業収益は第14期比+0.9
%の24.8億円、経常利益は同+2.0%の11.0億円、分配金は同+62円の3,144円を予想しています。修繕費や評価替えによる土地固都税の増加を織り込む一方、清和台の営業補償金剥落のほか、リーシング進捗とそれによる水光熱費収入の増加により増収を見込むほか、リファイナンス費用剥落も増益寄与します。
当法人は2021年の2nd_POで約100億円(＠145,282円)を調達し、「tonarie栂・美木多(50%持分、35.6億円/鑑定4.9%)」、「トライアル近江八幡店・底地(10.1億円/鑑定4.4%)」、「クスリのアオキ斑鳩店底地(7.1億円/鑑定5.3%)」など合計11物件を180億円で取得し、資産規模は700億円に迫る規模となりました。他方、所謂“鑑定プレッシャー”を通じた恣意的な金額による物件買収が判明し、当法人はスポンサーから6億円超の補償金を受け取るとる一方、一部業務停止命令を受けた経緯があります。
懸念された財務状況については、平均調達金利0.49％でR＆I格付けも「A-(安定的）」が据え置かれています。当法人では翌期2024年7月期頃から中期AUM目標である1,000億円に向けて、改めて外部成長を図ることとしており、新たにスポンサーが本来的に得意とする住宅と北海道エリアをクライテリアに加えるほか、「tonarieふじみ野」、「tonarieCREO(つくば)」、「ライオンズスクエア川口」といったパイプライン物件の取得を目指す目論見です。
*参考記事① 2023-06-20 118,500円 OP
【2971】エスコンジャパンリート投資法人/行政処分一巡だが、外部成長には要時間とみられる。
*参考記事② 2022-12-17 119,500円 OP
【2971】エスコンジャパンリート投資法人/金商法違反で業務停止命令、補償金6.6億円を受領へ。
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