【3287】星野リゾート・リート投資法人(東証REIT) －－－
現在値 532,000円/1株 PER20.5 PBR1.11 4月分配 10月分配
星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型。35%を下回るLTVなど堅実な財務戦略。
予想分配金は年2回の合計25,839円配で、分配金利回りは約4.86%となります。
星野リゾート・リートはかつて投資主優待制度がありましたが、既に廃止されています。
業績を確認していきます。
■2017年4月期 営業収益 44.6億円、経常利益 19.0億円 DPU 11,621円
■2017年10月期 営業収益 46.4億円、経常利益 20.6億円 DPU 11,959円
■2018年4月期 営業収益 55.4億円、経常利益 26.2億円 DPU 12,338円
■2018年10月期 営業収益 58.0億円、経常利益 28.3億円 DPU 12,796円
■2019年4月期 営業収益 58.9億円、経常利益 28.6億円 DPU 12,918円 ce
■2019年10月期 営業収益 58.5億円、経常利益 28.6億円 DPU 12,921円 ce
2018年10月期の営業収益は期初予想通りとなる58.0億円、経常利益もほぼ予想水準の
28.3億円で落着しました。なお、分配金に関しては予想比18円上振れして12,796円を確保
しました。主な増収要因は、2018年4月のPOのタイミングで取得した「ホテル・アンド・
ルームス大阪本町」の通期稼働効果や、実績期で取得した「ザ・ビー」合計4物件の変動
賃料の発生開始が寄与しました。ただ予算通り、と書いた通りトップラインについては特に
上振れしていないため、経費削減等の営業外を分配金を押し上げた格好となります。
進行期である2019年4月期の予算は、営業収益が1.6%増の58.9億円、経常利益が0.9%増
の28.6億円を見込んでおります。一部物件での固都税費用化が開始されるものの、「界
鬼怒川」や「リゾナーレ熱海」の変動賃料の発生が寄与する見通しであり、分配金につい
ては122円増となる12,918円を予想しています。
当法人で留意しなくてはならない点は、ホテル売上計上時期と実際の分配金発生時期が
異なっていることであり、昨年6月に発生した大阪北部地震や、9月の台風発生とそれに伴
う関空閉鎖等による分配金のダウンサイド影響については、翌2019年10月期以降に受け
る形となります(歩合100%のハイアットリージェンシー大阪)。また、同時期の北海道地震の
影響(旭川OMO７)についても、翌々期の2020年4月期分配金にマイナス影響する形となる
ため、向こう数期に関してはこれまでのような幅での分配金成長が期待しにくい状況です。
それでも当法人も手をこまねいているわけではなく、元より低いLTVを活かして、12月には
「界アルプス(30億円/鑑定NOI5.8%)」を手元資金で期中取得することを明らかにしており、
期末時点で32.2%のLTVを33.4%まで引き上げることで、去年の台風や地震による分配金減
少をカバーする計画です。また従来はLTVコントロールレンジを35%としておりましたが、
これを上限40%に引き上げ、なお184億円の投資余力を確保しています。スポンサーである
星野リゾートからの物件パイプラインは1,000億円ほどある模様であり、お膝元の軽井沢の
「ブレストンコート」や、熱海・熱海別館・遠州の「界シリーズ」、「ソルビータホテル那覇」など
が組入候補物件となるとみられます。年間200～300億円ペースの新規取得をする場合は、
やはりPOが前提となろうかと思いますが、今回LTVを引き上げていくことを明示したため、
昨今増えつつある天災による分配金低減リスク対して、一定の手当てをした形となります。
そんなわけで、今日までLTVを使わずに財務を温存してきたことで命拾い出来る見通しと
なったものの、足許の株価評価はNAV割れとなっていることもまた事実なので、やはり大阪
のハイアットの梃入れや、ウエイトの高い金沢や広島の「ANAクラウンホテル」の内部成長
に改めて期待したいところであります(資産ウエイトの低い熱海のリゾナーレとかでシコシコ
とルームリノベーションやってADR上げていっても、分配金的にはあまり意味がないので)。
*参考記事① 2018-10-09 551,000円 －－－
REIT屈指の低LTVで、高いDPU成長に期待・星野リゾート・リート投資法人(3287)。
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特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に 
基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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