【3287】星野リゾート・リート投資法人(東証REIT) －－－
現在値 551,000円/1株 PER21.4 PBR1.16 4月分配 10月分配
星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型。35%を下回るLTVなど堅実な財務戦略。
予想分配金は年2回の合計25,646円配で、分配金利回りは約4.65%となります。
星野リゾート・リートはかつて投資主優待制度がありましたが、既に廃止されています。
業績を確認していきます。
■2017年4月期 営業収益 44.6億円、経常利益 19.0億円 DPU 11,621円
■2017年10月期 営業収益 46.4億円、経常利益 20.6億円 DPU 11,959円
■2018年4月期 営業収益 55.4億円、経常利益 26.2億円 DPU 12,338円(6/15)
■2018年10月期 営業収益 58.0億円、経常利益 28.3億円 DPU 12,778円 ce
■2019年4月期 営業収益 58.1億円、経常利益 28.5億円 DPU 12,868円 ce
2018年4月期の営業収益は当初予算比との比較で僅かに上振れし55.4億円、経常利益は
同0.2億円上振れして26.2億円となりました。なお、分配金に関しては、同100円上振れして
12,338円を確保しました。主な増収要因は、期初のPOで取得した「星のや竹富島」および
「ザ・ビー」の合計4物件、「クインテッサ心斎橋」がほぼ巡航で算入したことが要因です。
利益の良化要因に関しては、修繕費の減少にくわえ、固定資産税及び減価償却費が想定
以下だったことが大きく、予算以上に増収した分よりも収支へのインパクトがありました。
進行期である2018年10月期の予算は、営業収益が4.7%増の58.0億円、経常利益が8.0%増
の28.3億円を見込んでおります。本年4月に実施したPO(※後述)により、「ホテル・アンド・
ルームス大阪本町」を取得したほか、実績期で取得した「ザ・ビー」合計4物件の変動賃料
発生開始、旭川グランドホテルが改装終了により「OMO7旭川」としてリブランドオープンし
たことによる上乗せにより増収する見込みであり、一部物件の固都税費用化開始や、AM
報酬の増加を飲み込み、分配金については実に440円増となる12,788円を予想しています。
当法人は本年4月に上場来7回目となるPOを実施しており、@523,342円で約44億円を調達
し、ソラーレが運用するオフィスコンバージョンホテル「ホテル・アンド・ルームス大阪本町」
を42億円、NOI5.1%で取得しています。全客室が2名超宿泊可能となっており、2017年の
ADRは13,195円、OCC88.6%に留まっているほか歩合賃料もあるため、一見アップサイド
が取れそうですが、OCCは開業翌月である昨年5月の数字(76.4%)を含んで均しているため、
ADRは尻上がりではあるものの、過度な歩合期待は禁物かと思われます。また、歩合計算
期間と実際の分配金発生時期が異なるため、台風による関空閉鎖の影響は遅れて受ける
こととなります(本当にヤバいのは本物件ではなく、たたでさえ低稼働に喘ぐハイアット大阪
であり、価格が本物件の4倍でありながら、歩合賃料のみのため大打撃が予想されます。)
それでも今回のPOにより、LTVは上限の35.3%→32.2%(数値は想定)まで良化出来ており、
ホテルREITの中では同じく30%台をギリギリキープしているいちごホテル(3463)を抑え、
群を抜く低LTVをキープしており、全REITの中でも3～4位の好財務を誇っています。
35%までの取得余力は70億円、40%までの取得余力は200億円超あるとみられ、手金でも
大型案件を取得出来る圧倒的な機動性が魅力です。スポンサーである星野リゾートから
の物件パイプラインは1,000億円ほどあるとみられ、築年数が古い中軽井沢の「ブレストン
コート」や、「界」シリーズは既に伊東や箱根・鬼怒川・川治が組入されていることから
熱海・熱海別館や日光あたりの「界」シリーズは近々の組入れが濃厚かと思います。
当法人の株価は安定的にNAVを上回っていて、継続的なPOの実施により成長サイクルを
堅持しており、地震や台風などの一時リスクは避けられないものの、ホテルREITの中では
勝ち組であると考えています。また、平均借入金利も0.82%(平残3.6年)とまだ財務コストを
下げる余地も結構残っていることから、今後も比較的高い角度でDPU成長が望める銘柄
のひとつであると捉えています。
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*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に 
基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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