閲覧頂きありがとうございます
不労所得とお得が大好きな
都内在住のミドサーOL Kasumi と申します
はじめましての方はコチラから
資産運用や日々のお得活動を
綴っています(◍•ᴗ•◍)✧*。
〜 2024年の運用目標 〜
配当収入 108万円(月9万円)
売買収益 84万円(月7万円)
久々のマンション回です。
東京開催もある様です。
大人も乗れるネコバスが最高でした
***
マンションを決める迄(中編)
↓さて前回の振り返りはこちら↓
今回はこの譲れなかった事の詳細です。
譲れなかったこと
・立地
駅徒歩5分
今後の人口増が見込める街
通勤時間１時間以内
・70㎡以上
・間取り(3LDK以上)
・戸数100戸以上
・複数路線使用可
マンション購入にあたって
資産価値が維持できる事を最優先に置いたのですが、結局それには何が重要かを考えました。
数ヶ月物件情報を見たり、
色々仕入れた情報を元に整理してみた結果
資産価値が維持できる
=
将来の需要が見込める
という結論に。
じゃあ将来需要が見込める為に必要な事は何かと一生懸命考えた我が家の回答がこちら。
(あくまで我が家の回答です)
今後15年程度は人口増加が見込める場所
→ 東京の人口は2025年がピークで以降は減少予想
→23区ですら区によっては減に転じる
区選びは重要
人口増が少しでも長く続く区がよい
【参考/丁度いい記事があったので】
2045年まで人口増が続くのは、東京23区でも千代田区、中央区、港区、文京区、品川区、渋谷区の6区のみ。早ければ2025年から減少に転じる区もある。
希少性が高い場所①
→人気公立小学校の学区内
→子育て世帯の需要が常に見込める
文京区、千代田区、中央区、港区最強
希少性が高い場所②
→駅徒歩距離は基本、短ければ短い程よい
→駅を中心とした同心円上の徒歩1分と徒歩5分は
開発余地が全く異なる
(駅徒歩5分は新築が立つ余地が大きいので
築古は相対的に選ばれにくい)
駅徒歩3分以内
備忘)真夏の灼熱地獄の中、
遮るものも何もない住宅街を歩いて
駅徒歩7分に耐えられない事を悟りました
希少性が高い場所③
→単一路線の駅徒歩5分程度は物件数増える
→多くはマイナー路線か特急停車せず、
複数路線駅より物件価格が安い
→事故等の際、単一路線の場合電車帰宅困難
複数路線使用可
希少性が高い物件①
→新築・築浅物件の多くが販売戸数UPの為
間取りに対して平米数が少ない
→60㎡台で3LDKはざら
→単身・DINKS向けの1Rや1-2LDKは供給が多く、
賃貸も比較対象となる
供給が少ない3LDK以上
3LDKの場合、出来れば70㎡以上
希少性が高い物件②
→ある程度のブランド価値がある方が
中古売却時に検討対象となりやすい
(中古を見て回った実体験に基づく意見)
大手デベロッパー開発又は大手ゼネコン施工
備忘)中小規模のデベや建設会社の案件は
建物自体に関する資料が少なかったり
管理状態も良くないものが多かった印象
勿論全てではないと思います。
その他
→戸数が多い方が管理費・修繕積立金が低い
→戸数が多い方が相場が分かり易い
(中古物件が出易いから)
→上記から戸数が多い方が人気がある
戸数100戸以上が目安
備忘)人気のディスポーザーは、
基本100戸以上からつく事が多い
(維持費が高いので戸数がないと管理費の負担感高)
ざっとこんな感じでしょうか。
通勤時間1時間以内は特に書くこともないので
詳細は割愛します(笑)
あくまでもKasumi家の基準です(・・;)
間違ってるよーって指摘もあるかと思いますが、
既に購入済なので後には引けません
でもご指摘あれば頂けると嬉しいです。