LCC方式

おはようございます。

今日お話のLCCとは格安航空会社の事です。有名所では、ジェットスター（オーストラリア）昨秋、マレーシアまで片道5,000円のキャンペーン打ったエア・アジア（マレーシア）などです。日航や全日空の半分のコストで飛行機飛ばしちゃいます。客室乗務員やパイロットが一人で2役、3役の業務を受け持って、無駄な機内サービスを省いたりとそのコスト構造も見習うべき事が多いのですが、今回はチケットの販売方法について目を向けました。

LCCでは、空席を埋めるためにチケット販売開始時に最初安い価格でチケットを売ってきます。例えばスタート8,000円で空席を早めに埋めていって、採算ベースに乗ってきたら15,000円とか20,000円とか設定された正常価格での販売に切り替えます。早く買った人が得します！！

しかし、私たちの賃貸ビジネスでは、例えば新築マンションの募集開始をすると、スタート時は新築効果、期待もこめて例えば設定家賃60,000円なら、しばらく様子を見ていき、目論見が外れて竣工前に10とか20％の契約状況となると慌てて家賃が高いとか分けわからん事言って5,000円とか値下げをします。値下げて入ったとしても新築後空室期間の機会損失、あげくのはてには、最初に入った人がネットで調べて「何で今家賃が下がってるの?」「私も下げて下さい」と突っ込まれるしだいです。待って、後から入った人が得します！！

結局、単純な市場調査、周辺取引事例での家賃設定ではなく金融機関への返済、管理コスト、保険、固定資産税のほぼ固定で掛かるコストを月次ベースに落とし込んで把握して、利益計画を立てる事が必要です！
そして、今時勢は稼働率勝負であり空室を早く埋める事を意識することです。

どうでしょう?LCC方式でいきましょう！！

浴室ＴＶ

建物地デジ化整備もほぼ済みそうです。と思いきやすっかりでした。浴室ＴＶ！これがアナログ用なんです。賃貸アパート、マンションでは、部屋に常設された設備は当然貸主の管理負担になります。例えば浴室ＴＶが付いてますよの設備条件で入居頂いてたなら、今回、地デジ化に伴い浴室ＴＶが7月24日以降見えないとなると貸主の方で整備してあげないといけません。
選択肢は二つです。
①.チューナー取付
②.地デジ用浴室ＴＶへ本体取替

①は4～5万程度②は10万前後のようです。

建物の共聴アンテナやケーブルの改修でこれでいいなあと思ってたら、また出費の話！すいません。

とにかく部屋決めてくれ！この言葉の期待に応える為、日々頑張っていきたいと思います。

仮説を立てる

４月２５日　２５日といえば給料日の方は多いかと思われます。
例えば上記の例ですと３月２１日～４月２０日が給与計算期間になり２５日に支給されます。我々は、その後２７日に自動引き落とし、あるいは月末までに振りこんでもらう等し、アパート・マンションの家賃を集金します。

入金があったりなかったりと入金チェックをおこないますが、大体、入金無し資金不足で引き落としできない方は決まってたりします。いわゆる常習ですが・・・

今月はどうでしょうか?　今月は心配　気になる　こんな事が・・・

３月２１日～４月２０日までは、お勤めの企業、業種によっては休みの方が多かったのでは?とゆう事です。

賃金補償される方、また全くされない方もいるでしょう。いずれにしても単月での家計収支は厳しい月です。そこで、いつも遅れるはずの無い方の未入金や引き落としが出来ないケースがいつもより増えるのでは?

こんな仮説を立てながら月末～月初のデータを見ていきたいなあ～　と今週を頑張っていきやす。