おはよ。東京都三鷹市（三鷹、井の頭公園、三鷹台）、武蔵野市（吉祥
寺、三鷹、武蔵境）、小金井市（武蔵小金井、東小金井新小金井）、
練馬区（上石神井、武蔵関）、調布市（調布、西調布深大寺、
布田、国領、飛田給、つつじが丘）、西東京市（田無、東伏見西武柳
沢、田無）、多磨、白糸台、武蔵野台、多磨霊園（府中市）密着
年中無休 税理士＆行政書士＆認定経営革新等支援機関
三鷹駅徒歩1分 ●起業●相続●フリーランスの確定申告に強い
三鷹中央通り、三鷹市下連雀の水原会計事務所「相続・顧問税理士・
節税駆け込み寺」（税金駆け込み寺）で頑張る野良うさぎです。(^-^)/
今日は曇りの週明け。がんばろ。
昨日、東京都武三鷹市下連雀在住で、韓国料理店（焼肉店）
により個人事業主として起業・開業（開店）を考えているお客さんに、
年中無休・地域密着個別起業・開業（開店）無料相談時にいろいろ
聞かれたんだな。
「吉祥寺・武蔵境（武蔵野市）か三鷹市でホルモンを中心とした韓国料
理店での開業（開店）を考えています。知り合いの同業者からスケルト
ンより居抜物件を探したほうがいいと言われたのですが、そもそもスケ
ルトン・居抜物件とはどのような状態までを言うのでしょうか
もし、たとえば居抜物件にした場合、いいお得な居抜物件を見分ける
重要なコツとかポイントは何かあるのでしょうか」なんだな。
水原会計事務所は税理士事務所なんだけど、会計・税務以外に、吉
祥寺・三鷹辺りの同業種では唯一
不動産業（土地建物）のコンサル
ティング専門部署を所内に抱えているんだな。トップが不動産業経験
者だから当たり前と言えば当たり前なんだな。
そのせいで、大家さんの不動産賃貸業起業相談時に、確定申告の不
動産所得のことや、遺言書作成時・相続税申告時に、不動産（土地建
物）の有効利用方法なんかについてもよく聞かれるんだな。
なお、ついでに言うと、トップが野菜やワイン等のソムリエであることか
ら、飲食業も専門特化している分野の一つななんだな。結果として、不
動産（業）と飲食店の無料相談は群を抜いているんだ
なお、飲食業や酒類の許可申請から相談は可能なんだな。
飲食に関しては、普段は足軽の野良さんが、農業奉行兼飲食業（店）
コンサルタントでもある関係で、侍大将級扱いなんだな。
さて本題。飲食店関係者が起業・開業（開店）する場合、仕事場となる
店舗物件を探すことから始まるんだな。
店舗物件には大きく分けて、
1.スケルトン
2.居抜物件（ないし残置物件も含む）
に分かれるんだな。
スケルトンとはまっさらな空間の店舗物件を言うんだな。
居抜物件とは厳密には残置物件とは区別されるんだけど、
おおざっぱに言えば、前店主（テナント）が施した内外装や設備機器等
を含めて現状引き渡しされる物件を言うんだな。
いろんな人の無料相談を聞いていてよく感じるのは、居抜物件という
だけで、不動産屋さんからうまい具合に吹き込まれて契約し、得した気
分になっている起業・開業者が結構多いことなんだな。
居抜物件は安くてラッキーでお得と安易に考えず、最低限の仕組みを
事前に知っておいて、後になって大損をしないことが重要なんだな。
居抜物件というのは実は、4者にメリットをもたらす効果を持つ可能性
があるということをまず理解しておいてほしいものなんだな。
①大家→店舗が空く期間がないので得する
②テナント→スケルトンに戻す費用を節約でき、かつ、内外装にかかっ
た費用の一部（造作という）を新テナントから回収できる
③新テナント→造作購入代金を支払うだけで、店舗の内外装代がかな
りやすく済むこと
④不動産会社→スムーズに紹介手数料が稼げる
そこで、仲介会社である不動産会社は、通常はあの手この手でメリット
を強調するきらいがあるんだな。
それに対し、新テナントの起業・開業（店）者さんは、通常は不動産に
関しては素人なので、結果的に、後になって高い買い物をしてしまうこ
とになることが多いんだな。
そこで、今回は野良さんがちくと大まかながらいい居抜物件を見分け
る初歩的な基準（こつ）について書いておくんだな。
契約等具体的専門的な話を書くと長くなるので、今回はほんの最低限
度に止めておくんだな。
1.立地
居抜物件を判断するときの一番の最大最高ポイントなんだな。
飲食店を開店する場合、内外装や設備がどんなに品揃えして立派で
あったとしても、まず立地を最優先してほしいんだな。
2.前テナントの移転理由を詳細に聞くこと
同業者の場合、業務拡大で手狭になったから移転した場合はＯＫなん
だな。ただし、業績不振で転出ないし廃業した場合は要注意なんだ。
3.前テナントの業種（業態）を確かめること
２番目とも重なるんだけど、例え前テナントが業績不振で退店したとし
ても、業種（業態）が異なればチャンスはあるんだな。
もちろん、内外装の工事が必要となるため、前テナントが同業種である
場合よりはコストがかかることは覚悟しないといけないんだな。
業種変更して内外装をうまく変えれば、いいイメージやインパクトが強
いため、うまく行く場合も多いにあるんだな。
4.契約内容は入念にチェックすること
変更可能性までチェックすることが大事なんだな。一度決まったら
ずっと拘束されるからなんだな。
5.機器類・設備等の事前チェックを怠らないこと
なんだな。
最低限これらのチェックをしないで、結果的に高くついた事例は枚挙に
暇ないんだな。
居抜物件を判断する場合、この損しない５つのチェックポイントは、
何の業種で店舗を借りる場合でも必ずチェックしてほしいんだな。
地元吉祥寺・三鷹で飲食店、エステ、美容院等で開店する起業家が、
全員うまくいい店舗物件にあたって、成長カーブにうまく乗って商売繁
盛してほしいものなんだな。
判断に困ったら、お気軽に、地元の起業・開業に強くて実績のある専
門家に無料相談に行って意見を聞いて参考にしてほしいものなんだ
な。
では、今日はこのへんでー。