住宅ローンの審査基準！

住宅ローン審査基準について

住宅ローンの借り入れ審査は、他のローンと比べて借入額も大きいから審査も他のローンに比べ 厳しくなっているのが一般的です。 概要としては、年数、年収、勤務先（業種・部署など）、家族構成、現在の住まいの状況など長期 にわたり安定して返済をする能力があるかどうかが対象となります。 勤続年数が少ないと審査をパスしないケースもありますし、年収の割合計算で返済能力が決まる ため、年収が一定額に満たないと、希望通りの額の融資を受けられず、金融機関によってはローン を組むことが出来ない場合もあります。 一般的に頭金・借入額より返済比率を判定し、安定した収入の見込みがあり、かつ 「毎月の返済額×4」以上の月収があることが基本とされています。 また、審査対象の住宅ローン以外に借入れがある場合には、両方の借入金額を合計しその借入 金の年間返済額が借入者の年収に占める割合が、下記基準を満たさなければなりません。 　　　 　　　 （住宅ローンの年間返済額＋住宅以外の年間ローン返済額）÷税込年収＝返済比率 　　 ■一般的な返済基準の年収に占める割合 　300万円未満 25％以下 　300万円以上400万円未満 30％以下 　400万円以上700万円未満 35％以下 　700万円以上 40％以下 以上を基準に、3～5段階で評価付けし、合格または条件付き合格となります。 一般的な金融機関では、返済比率が35%までであれば住宅ローンの審査を問題なくクリアできる と言われています。 返済期間が長い方が「返済負担率」が低くなり、審査に通りやすくなる場合があります。 購入する物件の担保価値と、住宅ローンの借り入れ割合を「担保掛目」といい、審査の上で、購入 物件価格に対しどれくらいの割合まで借りられるかの指標となります。 「フラット３５」は、現在審査の内容が簡素化され下記のように決まっています。 　年収 400万円未満は返済基準30％以下 　　　　400万円以上は返済基準35％以下 　　　 ■ 上記以外の審査基準 １．過去のキャッシングローンなどの遅延や現在のローン状況、審査、クレジットカード保有枚数 　　などの調査され、クレジットカードは多くの枚数を所有していると好ましくありません。 　　カード1枚ごとのキャッシング枠を最大と考え、借入可能最高額から最後にその枚数分を引いて 　　計算されるので、所持しているカードの枚数が多ければ多いほど借入金額に影響を及ぼします。 ２．自営業か会社員かも分類わけの対象になります。融資を希望している人が自営業なのか？ 　　それとも会社員なのかというのは、審査においてかなり重要性を占めます。 　　安定感という面で自営業は不利とも言われていますが、審査の際にどう分類してるかは、金融 　　機関によって評価が異なります。 以上が一般的な金融機関の住宅ローン審査基準ですが、金融機関によっては特別な審査基準を 設けている所もあります。 ■ 特別な審査基準の金融機関 ＳＢＩモーゲージ住宅ローン SBI住宅ローンの「フラット35」は、建設費用や購入費用の90%まで融資可能な住宅ローンで併用 可能な「第2順位ローン」で残りの10%をカバーすれば、担保掛目は100%、頭金は0円になります。 ローンシミュレーターも用意されているので、借り入れ可能額や、必要な自己資金額、月々の返済 金額がすぐに計算でき、審査の前の試算に役立ちますから、利用して下さい。

法の抜け道、礼金の「カラクリ」！

そもそも、礼金とは、

主に関東地方において、不動産の賃貸借契約の締結の際に賃借人が賃貸人に対して支払う

一回払いの料金である。

原則として返還されるべき敷金や保証金、建築協力金などとは異なる。

関西地方における敷引き（賃貸人が「敷金」として受領した金員のうち一定額を返還しないこと。）

に相当する。

礼金は、地方から大都会（東京）に一人でやってきた単身赴任・学生等の保護のために、

上京した人の親戚が東京の下宿などの大家に払ったお金だった。

上京する人に大都会に知り合い・親戚がいない場合に、いざとなったときには大家に面倒

を見てもらえるようにと、“前もっての感謝”という意味でお金を払った。

その“お礼”の意味で、礼金と呼ばれるようになった。

言い換えれば、礼金を受け取る大家は“これから借家人の面倒を見る”という義理の約束

をしたのである。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

と、そこまでは専門書やインターネットなどで調べれば出てくる誰もが知っている内容で

あるが、敷金システムには知られざる（業界であれば常識の）裏システムが存在する。

たしかに、上記の文章は誤りではないのだが、それはあくまで表向きの”礼金”であって

話は更に続く。

それを理解するには、まず不動産取引に関わる「仲介手数料」について理解しなければ

ならないので、そこから説明をする。

仲介手数料とは、住宅の仲介業者（不動産業者）に支払うお金です。

賃貸住宅を仲介する業者が、家賃の1ヶ月を超える手数料を徴収することは法律で禁止

されていますので、手数料はかならず家賃の1ヶ月分以下となります。

宅建業法上、その他の名目で上記の制限を超える報酬を貸主や借主から得てはならな

いんです。

一方で、貸主から特別に広告してほしいという依頼があれば、仲介料と別途に広告料を

受け取ってもよい旨の例外が存在します。

そこで、不動産屋としては、この例外を利用して、制限報酬の倍以上の収益をあげている

んです。

ここで重要なのは、貸主に対して立場の弱い不動産屋としては、「広告料を出してくれ」

とは、なかなか言えないことです。（他にも仲介業者は、たくさんあるのだから）

そこで、その金額分を”礼金”として「借主」から徴収しようと言う発想が生まれた訳です。

貸主に対して支払う名目の”礼金”であれば、宅建業法上問題ない訳ですから。

当然法に触れることのないよう、書類上は以下の通りとなっています。

借主（礼金として）→貸主（広告料として）→不動産会社

要するに、不動産会社は借主から礼金を徴収すれば、貸主から広告料となって返ってくる

という裏の構図が出来上がっている訳です。

因みに、酷い賃貸の仲介業者に至っては、貸主から、たとえ特別な依頼がなくとも「広告料」

の名目で賃料１ヵ月分を取る業者もいますし、そもそもどれ位の費用（広告費）を掛けたかの

裏付けもないのが現状です。

不動産を数百万安く購入する究極の方法！

新築、中古戸建て、マンションを数百万円安く購入する方法があります。

この方法は、不動産取引のシステムを熟知している人は、実践している購入方法なのですが、

誰もが実践できるにも関わらず、一般人は不動産取引に無知であるがために損をしているのです。

このブログでは、業界の裏システムに関して、徹底的に説明していますが、この方法については、

あまりに「究極」であるがために、ネットでの公開は控えます。

どうしても、安く購入したい方にだけ、お教えすることにします。

と、こんな意味深だと、かなり怪しく聞こえますが単純なことなんですけどね。

mitsuya@qk2.so-net.ne.jp

↑よりご質問戴ければ、「究極の方法」をお教えします。

ちょっと、もったいぶった方が価値観があるかも…ってことで！