賃貸の「敷金精算」で損をしない方法！

敷金は、返ってこないと諦めていませんか？

不動産屋の言われるがままに支払っていませんか？

納得出来ない請求をどうしたらいいのか、悩んでいませんか？

敷金は、法律用語で、不動産特に家屋の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する

目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。

権利金と異なって、賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がない限り返還される。

（フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』より）

不動産屋と入居時に賃貸借契約を交わしますがこれは、形式的な作業であり契約書に署名捺印

しても、契約書に特約があり署名・捺印しても、念書・覚書に署名・捺印しても絶対的事項ではない

ので泣き寝入りする事は、ありません。

日本の法律に借地借家法がありその中で、借主を保護するために、借主に不利な特約は無効とする

と定めています(借地借家法第30条、第37条)。

よって、家主や不動産屋が契約書に書いてあるからといっても最終的には、国が定めている法律に

従わなければいけなくなります。

「敷金」は、基本的に、退去時に返却されなきゃなんないんです。

それを、「原状回復義務」を盾にして、担保に取ってる「敷金」で儲けているのが”不動産屋”なんです。

なんで”不動産屋”が儲けているの？と、思われるかもしれません。

それは、不動産屋の儲けの「裏のシステム」を知らないからなんですが、これから説明します。

敷金については、不動産会社が預かっている場合と、家主が預かっている場合とがありますが、

そのこと自体には、特別な違いはありません。

一般的には、退去後不動産会社が内装業者に見積りを取らせて請求書を作成し、入居者に請求します。

内装業者は、不動産会社から工事を受注する訳ですから、その時には既に不動産会社に渡すマージン

が載っているんです。

”紹介料”などという名目で料金回収後、内装業者から、不動産会社へ支払われます。

不動産会社によって違いはありますが、だいたい内装工事料金の10％～20％だと思ってください。

ですから、不動産会社も預かっている敷金分は、なるべく使い切りたい訳です。

家主としても、なるべく敷金で原状回復してもらった方が都合がいい訳で、利害関係が一致するのです。

「退去した入居者のことはどうでもいい」というのが不動産屋の本音で、しかも既に担保として敷金を預か

っている訳ですから、強気なんですよ。

酷い不動産会社は、例えば鍵も交換しないのに、「鍵交換代」と称して請求してきますし、「敷金では原状

回復分を賄えませんでした。」と、容赦なく請求して来ます。

個人としては、請求書が来れば、どうにも出来ず、泣き寝入りするしかないですよね！？

…それが、不動産屋の企みでもあるんですが。

それでは、そんな悪徳不動産屋に対抗するにはどうしたらいいか？

少しでも、敷金が返ってくるようにするにはどうしたらいいか？

作戦その①「証拠保存」と「法的根拠」で対抗する！

原状回復は、明細を確認してその金額と内容に同意するまで、内装工事業者を入れないよう言う。

（退去時の立会いをしたからと言って安心してはいけません。証拠隠滅されては対抗できません。）

「国土交通省のガイドライン」に基づいた負担割合で原状回復するよう指摘する。

作戦その②退去（荷物を撤去後）する際、室内の写真を撮って鍵を返却する！

クロス、フローリングにキズがあったなどと、不動産業者は何とでも言って来ます。

鍵を返してしまってからでは、どうしようもありませんし、同意するまで、待ってもくれません。

（次の入居者に支障をきたすなどと言って…。）

作戦その③退去前に、自ら内装業者に修理、クリーニング等を発注する。

明らかに自分の不注意等で、壊してしまった箇所や、必ず請求される項目のハウスクリーニング

などについて、自ら依頼した方が断然安くなります。

「原状回復義務」なんですから、退去日までに内装工事を入れるのは自由ですからね。

意外と知られざる「不動産屋のシステム」

不動産屋さんはたくさんあるけど、

「いったいどこの不動産屋さんで物件を探したらいいの！？」

という疑問をあなたは、持っていませんか？

そういった方は少し、不動産屋に対する認識を改めてから、

物件探しをされることをお勧めします。

それでは、不動産屋のシステムについてなんですが…

「ヤマダ電機」や「コジマ」などの『家電量販店』を思い浮かべて下さい。

『家電量販店』では、例えば「ソニー」だとか「シャープ」、「パナソニック」などなど、

たくさんの「メーカー」の商品を取扱っていることはご存知だと思います。

街でよく見る不動産屋さんも、この『家電量販店』と似たシステムなんです。

不動産の仲介業者は、原則「どこの（どんな）物件でも紹介することができる」んです。

違うのは、「ヤマダ電機」と「コジマ」では値段が違うけど、不動産の場合は、

どこの不動産屋さんでも値段は基本的に同じということです。

別の不動産屋さんなら、「家賃が安い」とか、「販売価格が安い」といったことはありません。

物件によっては、交渉はできると思いますが。

住宅情報誌などで、掲載している会社は違うけど、「これって、同じ物件じゃない？」

だとか、「別の不動産屋さんでも、紹介された物件？」

ってことが良くあるのは、そのためです。

そのことを、踏まえた上でどこの不動産屋さんに行くのがいいか？なのですが、

敢えて選ぶなら、

①住宅情報誌などで、自分の探している地域に広告を多く出している不動産屋さん

②ホームページ（物件検索）に力を入れていて、毎日更新している不動産屋さん

であれば、あなたの探している物件の条件に近い物件を紹介してくれると思います。

と、言うのも「どこの（どんな）物件でも紹介することができる」のは原則ですが、

広告もほとんど出してなくて、ホームページなどの更新もしないような不動産屋さんは、

いわゆる「昔ながらの不動産屋さん」で、付き合いの深い家主さんの物件しか紹介しなかったり、

それをしつこく勧めてきたりする可能性が高いからです。

そこでもう一つ、不動産屋さんを選ぶ上で、気をつけないといけないことがあります。

仲介手数料は、どこもだいたい同じなんですが…その他の諸費用です。

物件をどれにするか決めるまでは、どこの不動産屋でもいいと思いますが、

物件が決まったら改めて、「どこで申込んで契約するか」を検討するべきだと思います。

売買物件の場合は、かなりの諸費用の違いが出る場合もありますし、

賃貸物件の場合も、多少なり変わってきます。

（エイブルなんかは「仲介手数料半分」をウリにしてますが、結局保証金を獲られたり）

そんな点については、また別の機会に諸費用の裏側を説明します。

住宅ローンの借入限度額は！？

果たして自分は…住宅ローンの借入をするとしたら、どれくらいの借入が出来るのだろう？

それがわからない以上、物件を探そうにも探せない。

そんな疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか？

実際は、それ以前に何も分からないまま夢だけを描いて、広告などを見ている方って多いのですが…。

言うまでもなく、住宅ローンの審査基準は各金融機関によって異なります。

ある金融機関で審査が通らなくても、別の金融機関だったら問題なく承認が下りた…

ってことは良くある話です。

おおよその自分の借入可能額が分からないって人は、

まず給与振込などで利用している銀行の「住宅ローンセンター」に相談に行かれることをお勧めします。

借りる借りないは別として、おおよその額を丁寧に教えてくれると思います。

その際、持参した方がいい書類として、

①前年度の源泉徴収票　（若しくは過去３ヶ月の給与明細）

②健康保険証　（勤務先及び、勤続年数の確認の為）

③自動車ローンなどがあれば、その明細書　（年間の支払比率を計算する為）

④不動産物件資料　（物件が決まっている方は、持って行くと具体的なアドバイスがもらえる）

などがあれば、簡単なアドバイスを受けれると思います。

ただここで、注意しなければならない重要なことがあります。

住宅ローンの「仮審査」はむやみに受けてはいけない！ということです。

仮審査申込書などを記入すると、金融機関は個人の信用情報を照会します。

簡単に説明すると、信用情報の照会をすることで、照会の履歴が残り、

例えば、別の銀行などで審査を受ける場合、そのことが審査を不利にすることがあります。

不動産の営業には、とりあえずと「仮審査」をむやみに勧めててくる者がいますが、

はっきり言って、そういった営業をする会社は信用できません。

そこで、「住宅ローンの借入限度額」の目安について、簡単に説明します。

一般的な例を基に説明しますので、自分の年収などを当てはめてみて下さい。

・借入可能額は年収（税込）の７倍以下…が目安その①

例えば、税込年収３５０万円だとすると、３５０万円×７＝２，４５０万円以下が限度額となります。

・年間の支払比率が４０％以下…が目安その②

（支払比率とは、年間の支払総額を年収で割ったもの）

例えば２，５００万円の借入を希望したとき支払比率はどうなるか？計算してみましょう。

まずは、年間の支払額を算出する必要があります。

ここでは、一般的な３５年ローン（３年固定）の場合で基準金利２．８％として計算します。

（目安として試算する場合、基準金利３％前後のときは、金利の変動を考慮して４％で計算）

そうすると、月々の返済は、１１０，６９３円となります。

これに、１２ヶ月を掛けると年間の支払額が１，３２８，３１６円となります。

１，３２８，３１６円を年収３５０万円で割り、×100倍で支払比率３７．９％となります。

よって、返済比率の計算（目安その②）では、２，５００万円の借入も可能となります。

月々の返済額を出す計算は複雑ですので別途説明します。

（各銀行の住宅ローンシュミレーションで計算もいいかと思います）

それでは、どちらの目安を参考にした方がいいか？なのですが、

「どちらか額の低い方」を借入の限度額の目安にしてください。

目安その②を計算する時に注意しないといけない点についてですが、

マンションの場合管理費・修繕積立金についても年間の支払額をローンの支払額にプラスして、

計算する必要があるということです。

またその他、自動車ローンなどの借入がある場合も同様です。

まとめると、住宅ローンの借入可能額を確認しておくことも必要ですが、

更に重要なのは、自分は月々の返済額がいくらくらいまでなら？

ゆとりある生活をしていけるか？？だと思います。

まだ、購入を迷っている方なんかは、逆算してみるといいかもしれませんね。

※補足として、ある都銀の「借入目安の一覧表」を添付しますが、一般に公表しておらず、

あくまで、不動産業者用の内部資料ですので、参考までに…。↓