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第1045回 このお客さんハメラレてますね
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無料面談を毎日してますが、
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■編集後記
連日、無料面談をしていますが、
今日もその中からのお話。
この前、年収４００万円前後、自己資金１００万円前後…という方が
面談にいらっしゃいました。
普通、このくらいの年収で、このくらいの自己資金ですと、
「まずはお金を貯めましょう」
というお話を私はします。
ですが、この相談者さんは、
「今、他の業者さんから諸費用込みのオーバーローンで
物件を買わないか？と言われていますが、どうでしょうか？」
という内容だったのです。
諸費用込みのオーバーローンであれば、
たしかに１円もお金を払わずに物件を買えると思います。
ですが、年収や自己資金から考えると、
なにかあったときに返済に困る事になるかもしれないのです。
というのも、賃貸経営は良い事ばかりではありません。
例えば、空室になったら家賃が入りませんし、
修繕費、管理費といった運営費が常にかかってきます。
つまり余裕が無い状態での投資は、
単純に危険なんです。
私は不動産業者なので、買ってもらった方が儲かります。
ですが、それにしてもカツカツの状態でローンを組んで買ってしまうのは、
あまりにも無謀です。
私から言わせると、この相談者さんは、
その提案を受けている業者にハメラレているとしか映りません。。。
でも、この相談者さんは
「とても親身になってくれる業者さんなんで…」
と言っている訳です。
いや、親身になって相談を聞いてくれる人であれば、
その投資は絶対に止めさせると思います。
という事で、余裕の無い投資というのは、まず止めるべき…
という事と、
本当に親身になってくれる業者さんとおつきあいした方が良い…
というお話でした。
本当に投資は失敗すると危険な状態になってしまうので、
まず、考えるのは余裕があるかどうかだと思います。
余裕が無い、カツカツの投資であれば、
買う事を優先せずに、自己資金をますは貯めましょう。
とくにローンを使った投資でカツカツは止めた方が良いと思います。
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管理もお受けしますので、ご連絡ください。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
『全ての出来事は自分が人生で成功する事のために起こっている』
『お金はスピードが好き』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
『成功の９ステップ』
『お金の科学』
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『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則 お金と自由をもたらす8つの習慣』
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『日本一の金持ちを作る不動産会社』
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会社の方針は
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
基本不動産屋は水曜日休みなのですが
水曜日も相変わらず仕事してます。
ただ、その分、スタッフが働いているときに
休んでいたりするので、
スケジュールは割と自由ですね。
今、１６時３０分ですが、
これからフィットネスに行って、
その後、英会話です。
実は水曜日が一番多忙です。。。
それでは、また明日。
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成功するところまで続ければ それは成功になる』
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『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
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行動が変われば、習慣が変わる
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
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第1044回 なぜ１棟アパートの投資をおすすめするのか？
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どうも水戸大家です。
なぜ私は１棟アパートを投資をおすすめしているのか？
の回答をします。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
昨日から家賃を払うよりも、
マンションや一戸建てを買ってしまった方がお得ではないか？
というメルマガ読者さんの質問にお答えしています。
昨日の記事
→ http://mitoooya.com/archives/52238654.html
それで投資対象として私はマンション１室や戸建てよりも、
アパート１棟を買った方が良いと、いつも言っております。
これはなぜか？というと、
その答えの１つが運営費の安さです。
昨日の記事でも書きましたが、
運営費とは、固定資産税、管理費、修繕費、空室想定費などなどです。
これがアパート１棟を買うと家賃の２０％ほどになります。
マンション１室や、戸建てであれば２５％前後になります。
それからもう１つの理由に空室のダメージの大きさがあります。
どういう事かと言いますと、
空室が出たときにマンション１室や戸建てですと、
空室になってしまうと収入がゼロになります。
これが例えば４室のアパートですと、
１つ空室になっても他の３部屋から収入が入ってきます。
このケースで融資を使って買っていた場合、
マンション１室や戸建てですと、収入がゼロになった場合、
その返済を全部自分の財布から出す事になります。
アパートの場合、１室空室になっても、
他の部屋からの収入があるので、その家賃収入で返済が出来てしまいます。
その２つの理由からマンション１室や戸建てへの投資よりも、
アパート１棟へ投資した方が有利になります。
ちなみに今回のご相談は、「自宅を買う」という事なので、
空室がゼロと考えられます。
また、自宅の場合ですと、
立地が良かったり、広いお風呂に入りたかったりと
色々とこだわりの条件が出てくると思います。
そういうこだわりを捨てれば捨てるほど
物件としては割安で買えるので投資としては旨味があります。
ですが自宅くらいは少しこだわりたい…という事であれば、
不動産は割高になりますので、
その辺が自宅を買う上では難しいです。
自宅の購入の場合は、
毎日住む物なので、その辺は個人の考え方になります。
私は投資も大事だと思いますが、
自宅まで投資…という考え方はどうかな？とも思います。
自宅を投資として使う場合、税制上優遇されますので、
かなり投資として考えると有利なのですが、
投資と自宅の購入は分けて考えた方が良いような気もします。
この辺は、本当に個人の考え方によると思います。
また、アパートを融資を付けて買う場合ですが、
年収５００万円、自己資金３００万円が１つの基準です。
これより下だと当然、融資は難しくなりますし、
上だと有利だと思ってください。
あとは物件の審査と、個人の審査の総合点で融資の可否が決定するので、
具体的な物件が無いとなんとも言えないのが本音です。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
『全ての出来事は自分が人生で成功する事のために起こっている』
『お金はスピードが好き』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
『成功の９ステップ』
『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
『楽して成功できる 非常識な勉強法』
『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則 お金と自由をもたらす8つの習慣』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
今週、来週は契約ラッシュなので、
半分、缶詰状態で仕事です。
今日も朝、７時半から仕事しますが、
フィットネスはしっかり行く予定です。
時間管理が意識して出来ると、
１日が長く使えます。
ちなみにそんなに忙しい状態でも
夜は長岐さんの出版記念パーティーに行く予定です。
昼に集中して仕事&フィットネス、
夜は人と会って食事やお酒、
それでいていつも集中出来ている…
という状態が出来ているので、
最近はとても毎日が充実です。
それでは、また明日。
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■編集後記
昨日から家賃を払うよりも、
マンションや一戸建てを買ってしまった方がお得ではないか？
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それで投資対象として私はマンション１室や戸建てよりも、
アパート１棟を買った方が良いと、いつも言っております。
これはなぜか？というと、
その答えの１つが運営費の安さです。
昨日の記事でも書きましたが、
運営費とは、固定資産税、管理費、修繕費、空室想定費などなどです。
これがアパート１棟を買うと家賃の２０％ほどになります。
マンション１室や、戸建てであれば２５％前後になります。
それからもう１つの理由に空室のダメージの大きさがあります。
どういう事かと言いますと、
空室が出たときにマンション１室や戸建てですと、
空室になってしまうと収入がゼロになります。
これが例えば４室のアパートですと、
１つ空室になっても他の３部屋から収入が入ってきます。
このケースで融資を使って買っていた場合、
マンション１室や戸建てですと、収入がゼロになった場合、
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他の部屋からの収入があるので、その家賃収入で返済が出来てしまいます。
その２つの理由からマンション１室や戸建てへの投資よりも、
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ちなみに今回のご相談は、「自宅を買う」という事なので、
空室がゼロと考えられます。
また、自宅の場合ですと、
立地が良かったり、広いお風呂に入りたかったりと
色々とこだわりの条件が出てくると思います。
そういうこだわりを捨てれば捨てるほど
物件としては割安で買えるので投資としては旨味があります。
ですが自宅くらいは少しこだわりたい…という事であれば、
不動産は割高になりますので、
その辺が自宅を買う上では難しいです。
自宅の購入の場合は、
毎日住む物なので、その辺は個人の考え方になります。
私は投資も大事だと思いますが、
自宅まで投資…という考え方はどうかな？とも思います。
自宅を投資として使う場合、税制上優遇されますので、
かなり投資として考えると有利なのですが、
投資と自宅の購入は分けて考えた方が良いような気もします。
この辺は、本当に個人の考え方によると思います。
また、アパートを融資を付けて買う場合ですが、
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『あわてず あせらず あきらめず』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
今週、来週は契約ラッシュなので、
半分、缶詰状態で仕事です。
今日も朝、７時半から仕事しますが、
フィットネスはしっかり行く予定です。
時間管理が意識して出来ると、
１日が長く使えます。
ちなみにそんなに忙しい状態でも
夜は長岐さんの出版記念パーティーに行く予定です。
昼に集中して仕事&フィットネス、
夜は人と会って食事やお酒、
それでいていつも集中出来ている…
という状態が出来ているので、
最近はとても毎日が充実です。
それでは、また明日。
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第1043回 家賃を払い続けるなら買った方がお得でしょうか？
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どうも水戸大家です。
家賃を払い続けるなら買った方がお得でしょうか？
という質問を頂きました。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
さて今日は読者さんからの質問です。
ー 読者さんからの質問 ー
現在名古屋で家賃８万円の賃貸マンションに住んでいます。
ですが毎月の家賃８万円がバカバカしく思えるので現在マンション購入を検討中です。
アドバイスなどいただけると嬉しいです。
さっそく質問なのですが区分所有より一棟買いをオススメする理由はなぜですか
誰にでも一棟買いなんてできるものなんですか
ー ここまで ー
という事で、毎月の家賃を払っているのならば、
マンションを買ってしまった方がお得なのではは無いか？というお話です。
この読者さんは、全然不動産投資と無縁の方と想像して、
基本的な事から解説しますと、
不動産投資には利回りという指標があります。
これは銀行の利息と同じもので、
どれくらい投資して（銀行であればどれくらい預けて）
どれくらいの利益があるのか？（銀行であるとどれくらい利息がつくのか？）
という指標です。
これが単純に利回り１０％であれば、
賃貸で家賃を払い続けていると、
１０年で、その住んでいる物件が買える計算になります。
ちなみに、実際に自分が物件を買うと、
利回り１０％で１０年で投下した資金を回収しません。
というのも、物件を所有する…という事は、
運営費がかかるからです。
どれくらい掛かるのか？というと、
だいたい、２０％くらいになります。
これが戸建てや、区分所有と言われるマンションの１室ですと、
２５％くらになります。
アパート１棟だと２０％くらいです。
この運営費ですが、管理費、修繕費、固定資産税や
空室が会った時の本来入るはずであった家賃の損失額になります。
ではなぜ私が一棟物の物件を買った方が良いのか？
また、一棟物の物件は誰でも買えるのか？
というお話ですが、長くなったので、明日のメルマガで書こうと思います。
ちなみに、その辺のお話の答えは、
無料の不動産投資大百科に全部書いてまりますので、
こちらを読むとほぼ全部の不動産投資ノウハウがわかります。
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管理もお受けしますので、ご連絡ください。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
『全ての出来事は自分が人生で成功する事のために起こっている』
『お金はスピードが好き』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
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『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
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『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
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『非常識な成功法則 お金と自由をもたらす8つの習慣』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
今月から来月にかけてかなり不動産業が調子いいです。
やはり不動産会社の社長は、
あまり働いては駄目ですね。 笑
スタッフに仕事をどんどん任せるようになって
いい感じで仕事が回ってきてます。
社長は社長の仕事をしなければ…です。
それでは、また明日。
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第1043回 家賃を払い続けるなら買った方がお得でしょうか？
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どうも水戸大家です。
家賃を払い続けるなら買った方がお得でしょうか？
という質問を頂きました。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
さて今日は読者さんからの質問です。
ー 読者さんからの質問 ー
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ですが毎月の家賃８万円がバカバカしく思えるので現在マンション購入を検討中です。
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という事で、毎月の家賃を払っているのならば、
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この読者さんは、全然不動産投資と無縁の方と想像して、
基本的な事から解説しますと、
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どれくらい投資して（銀行であればどれくらい預けて）
どれくらいの利益があるのか？（銀行であるとどれくらい利息がつくのか？）
という指標です。
これが単純に利回り１０％であれば、
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『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
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人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
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『一流の感性に触れる』
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優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
今月から来月にかけてかなり不動産業が調子いいです。
やはり不動産会社の社長は、
あまり働いては駄目ですね。 笑
スタッフに仕事をどんどん任せるようになって
いい感じで仕事が回ってきてます。
社長は社長の仕事をしなければ…です。
それでは、また明日。