マンション建替え決議までのプロセス
■ 前回ブログで、マンション建替えの合意形成の難しさについて書いた。
誰も多大な出費と面倒を背負いこむ建替えは避けたいと思うのが自然の感情で
あり、できることなら、修繕や改修をしながら今まで通り、現状のマンションに住み
続けたいと思うのが自然の趨勢である。
■ 建替えを検討する場合には、この自然の趨勢に逆らうことなく、即、建替えを
検討するのではなく、修繕や改修をしながら住み続けられるかどうかについて、
◇ 老朽度調査や耐震診断等の現況把握
◇ 不満や改善要求事項
◇ 修繕や改修では改善できない事項
等について精査をする必要がある。また建て替えた場合、改善できる事項や、
必要とする性能や機能を明確化する必要がある。それらのデータを整理・検討・
論議しながら、ワンステップ、ワンステップ、組合員の間で建替えの必要性を深く
認識するようにならなければならない。
■ そして、建替え実現に向けて、できる限り多くの組合員が建替事業に参加でき、
実行可能な建替構想を作成する必要がある。それらの調査、検討結果や建替
構想やそれを実行した場合にかかる費用等を各組合員に開陳し、その上で建替
えるべきか、修繕・改修で行くべきかを管理組合総会で組合員全員に問うことを
しなければならない。
■ 下記の表は、管理組合が「建替決議」に至るまでの合意形成の標準的なプロ
セスである。このプロセス表は、国土交通省「マンション建替えマニュアル」から
引用した。組合員の間の合意形成には、この表のステップⅡ：検討段階 ［７］の
プロセス「建替構想の策定と建替か修繕・改修かの検討」を欠かすことができ
ない。
マンション建替えの合意形成の難しさ
■ マンション管理組合が、組織としてマンション建替えを正式決定するためには、
管理組合総会において４／５以上の組合員が建替えに賛成する必要がある。
これを「建替え決議」と呼ぶが、当然のこととして４／５以上の組合員に、マンションを
建替えたいと思う必要性なり、欲求がなければ「建替え決議」は成立しない。
■ 裏返して言えば、現在のマンションに愛着があり、古くても、多少の不便を我慢して
でも、修繕や改修をしながら現状のマンションに住み続けたほうが良いと考える組合員
が１／５以上いるならば、建替え決議は成立しないことになる。
■ 管理組合内での建替えか、修繕・改修で既存のマンションに住み続けるかの論議は、
最終的には、建替えたいと考える革新派組合員と、現状のままでよいと考える守旧派
組合員とのせめぎあいになる。建替えを阻む大きな障壁は、この相反する意見をもつ
二派の意見を調整し、納得づくでマンション建替えに賛成する組合員が、４／５以上
いる状態にもっていかなければならないことである。
■ マンション管理組合における合意形成のもう一つの難しさは、マンション管理組合という
組織の行動の決定方式にある。
■ 同じ組織でも、会社の組織としての行動の決定は、建前上は管理組合の組織として
の行動の決定方法と同じ多数決原理でなされることになっているが、会社組織の場合
には、社員の役職によって発言の重みが異なり、たとえ過半数以上その決定に不服な
社員がいたとしても、役職高いものの指示や命令で組織の行動を決定できる。
■ ところが、管理組合は、各組合員が同じ重みの議決権を一票ずつもつため、真に
多数決原理で組織としての行動を決定しなければならない。管理組合の組織としての
行動を決定するためには、重要事項については、管理組合総会において区分所有法
で決められた割合以上の賛成を勝ち取らなければ行動の決定に至れない。
建替え決議の場合には１／５以上の賛成が得られければ否決されるので、真に
少数意見が尊重される民主的な方法で、組織の行動を決めなければならない。
■ 建替え計画を実行した場合には、組合員全員に多くの資金の拠出と建設中の一時
的な不自由な生活を強いるため、余程のことがない限り、建替えに賛成しない現状
維持派の組合員が圧倒的多数を占める。これを真反対の革新派の意見に統一しな
ければならない。
■ 各組合員の一票の重さが同じ重さであるからこそ、各組合員が納得づくで、真剣に
建替えに向かって意思を統一できなければ建替えに至ることができない。そのためには、
各組合員が議論を重ね、建替えの必要性を強く認識するようにならない限り、
マンション建替えの実現は難しい。
マンションの建替えを阻む５つの障壁
■ マンションの建て替えを阻む５つの障壁
マンションの建替えを実現するのは、なかなか難しい。マンションの建替えを実行するに
は、マンション管理組合の組合員間の異なる意見を一つにまとめなければならないが、
その一つにまとめること、つまり組合員間の合意の形成が非常に難しい。それを難しく
している主な要因は、次のようなものである。
１．建替えには多大な資金を必要とし、各組合員に人生最大級の出費を強いる。
２．建替えには、既存解体及び新築に長期に渡る工事期間を要し、その間各組合員
に仮住まい等の不自由な生活を強いる。
３．各組合員それぞれ経済状況が異なり、建替えで必要となる資金の負担能力に差
がある。
４．各組合員が同じ重みの議決権をもち、組合員それぞれ建替えに対する要求事項や
考えが異なり、また一つの考えにまとめるのに時間がかかる。
５．建替え決議には組合員総数の４／５以上の賛成が必要で、そのハードルが非常に
高い。
この中で最もマンション建て替えを難しくしている要因は、１）の「建替え資金の調達」と、
２）の「組合員の建替え資金の負担能力に個人差があること」である。建て替えを必要
とするマンションは高齢者が多い。マンション購入時には若く十分な収入があったが、既に
一線から退き、年金だけで生活されている方も多い。こういった権利者が多数住まわれ
ているマンションで、多大な出費を強いるマンションの建替え計画は賛成を得にくい。この
最大の障壁を取り払ってくれるのが、次の特徴をもったマンション建替え計画である。
■ マンション建替え成功事例の特徴
マンションの建替えに成功した事例をみると、建替え前のマンションの容積に未消化部分
があった事例、もしくは、建替えマンション計画が、総合設計制度を適用でき、基準容
積率以上の割増容積を獲得できた事例がほとんどである。つまり、もともとあった未消化
容積または割増容積を活用し、権利者が取得する床（権利床）以外に売る床（保留
床）をつくり、その床の売却収入を建替えマンションの建設コスト等の事業費に当てること
ができた事例がほとんどである。こうした事例においては通常、権利者は、建替え後の
マンションにおいて、建替え前に保有していた床面積以上の住戸を、自己負担なしに
取得している。また、懐に余裕がある権利者は、自己負担でさらに保留床を買い増し、
建替え前より広い床面積の住戸を取得している。
日本の住宅街のハチャメチャ
■ 日本の建築基準法が制定されたのは、１９５０年（昭和２５年）、太平洋戦争
が終結して５年後のことです。戦争末期に行われた米軍の無差別爆撃により、
東京や名古屋等の多くの大都市が壊滅的な打撃を受けました。人命だけでなく
日本人が有史以来築きあげ慣れ親しんできた、多くの木造の伝統的街並みが
この爆撃で灰燼に帰しました。
■ 木は加工しやすく、軽量で、強靭な強度をもち、自然の豊かな日本では安価に
調達できる建築材料です。皆さんご存知の通り、太平洋戦争以前の日本の街
づくりは、木造が主体の街づくりでした。しかし、木造主体の街は、戦災だけで
なく、震災によっても、一端火が出ると大火災になりやすい、火に弱い構造を
もっています。
■ 太平洋戦争後５年後に制定された建築基準法に、そのとき初めて街の不燃化・
耐火化、そして耐震化をうたいこみました。この法律の制定で、火災に弱い木造
は、日本の街づくりの主役から引きずり降ろされました。その代わりに主役として
登場したのが、鉄筋コンクリート造と鉄骨造です。
■ ところが、建築基準法が施行された時は、戦後間もない頃で、日本人全体が
毎日食うにも困るほど困窮した生活をせざるを得ない環境に置かれていました。
住む家があれば恵まれたほうで、ない人はあり合わせの材料を使って雨露を
しのぐしかありませんでした。デザインや品質に構っていられません。
■ 建築基準法は、２階建て以下（現在は３階建て以下）で規模が小さいなものなら
木造も可能ですが、建築基準法の防火要件を満たすため、建物外部は不燃材で
覆わなければならないことになりました。これにより、日本の古来の木造住宅に
は使われていなかったモルタルや安価で薄っぺらな長尺鉄板、サイディング等
のいわゆる新建材で住宅が覆われることになりました。外部に木の柱を現しに
したり、木の板壁を張り回したりする木造本来の美しい建築表現ができなくなりま
した。また、手間がかかりコストが高いという理由で、日本古来の土壁も街並み
から消えて行きました。
■ 大規模建物になると、もっと悲惨です。建築基準法の耐火要件・耐震要件を
満たすため、構造を鉄筋コンクリート造か鉄骨造としなければなりません。
ところが建築家も施工者も、鉄筋コンクリート造も鉄骨造どちらもまったく不慣れ
でした。それまで培い育ててきた木造とはあまりにも勝手が違いました。
鉄筋コンクリート造も鉄骨造どちらも、みんなが共有できる建築様式が打ち建て
られる前に、みんな得て勝手にあり合わせの材料を使って、建物をつくり始めて
しまいました。
■ 日本の建築基準法は、本来なら日本古来の伝統的材料、瓦、木、竹、土、紙を
使い木造の伝統様式で形づくってきた街づくり手法の延長線上で法体系をつくる
べきであったと思います。しかし、そのスタートにあたってそれを全否定し、新しい
構造手法と新しい建築材料でなければ満足できない要求をしました。それが敗戦
まもない困窮時のスタートであったたため、戦後の混乱期の建築状況がそのまま
日本の街づくりに定着してしまいました。
■ 日本の街並みには、ヨーロッパの街並みのような伝統的建築材料でつくられた
統一感がありません。行政の建物や大企業の建物が集中する中心市街地の
目抜き通りは、多くの資本が投下されるため、石材等の本物の伝統的材料を使う
ことで一定の水準の街並みができていますが、一歩裏通りや住宅街に足を向け
ると、世界中どこの街に行っても、日本ほど新建材が氾濫し、偽物材料ばかりで
つくられた街はありません。建築様式もなく、ハチャメチャで、薄っぺらで、日本程
貧相な顔をした街はないと思うほどのひどさです。
■ 前回のブログで、イギリスの住宅の平均滅失期間が、日本の住宅のそれより、
２倍から３倍長いことを紹介しました。イギリスの住宅の寿命を長くしているのは、
長い年月に濾過され培われてきた伝統的材料を使い、品質のいい、デザインの
優れた住宅がつくられているからです。そして、その住宅が織りなす街景観に
愛着をもち、いつまでも守りつづけようとする意思を、その街の住民がもっている
からです。その事例として、ロンドンの代表的住宅街を次に紹介します。
■ ロンドン・ケンジントンのジョージアン・スタイルの住宅街
上掲の写真は、地下鉄のハイ・ストリート・ケンジントン駅近くのジョージアン・
スタイルの住宅街です。
ジョージアン・スタイルは、前期のアーリイ・ジョージアンと後期のレイト・ジョージ
アンの２種類があります。上掲の写真は、その２種類のジョージアン・スタイルの
タウンハウスが入り混じった街の写真です。
◇
１６６６年の「ロンドンの大火」で、それまで多くあった木組みの美しいチューダー
様式の木造住宅が焼失しました。その大火の反省から、ロンドンの中心市街地
における木造建物の建築が禁止されました。そのため、ロンドンでは煉瓦造の
方が、耐火要件を満たし、石造より安価に建てられるため、多くの住宅が煉瓦造
で建てられています。
◇
ジョージアン・スタイルは１７００年代のジョージ王朝時代に流行った煉瓦造の
建築様式の一つです。大英帝国が世界を席巻し、ロンドンに世界中の富が集中
した頃の建築様式です。その時代、ロンドンの人口が１００万人から８００万人に
急増しました。その人口の住まいとしてディベロッパーの手によって開発された
住宅大量供給時代の建築様式です。
◇
ロンドンの裕福になった人達が、それまでのロンドン産のイェーロー・ブリックを
ただ積み上げただけの素朴な煉瓦造の住宅に飽き足らなくなり、見栄を張り、
豪華に見せるため、煉瓦造にスタッコを塗って石造に見せかけることが流行り
ました。
◇
・アーリイ・ジョージアンは、１階の外壁を建物の基壇部扱いにし、石積みに
似せてスタッコ塗りにしています。
２階以上の外壁は、まだロンドン産のイェロー・ブリック面を現しにしています。
・レイト・ジョージアンは、さらに見栄を張り、煉瓦造であること隠すため、外壁
全面を石積みに似せたスタッコ塗りにしています。
◇
四方を道路で囲まれた一団の土地を「街区」と呼びます。
ロンドンの住宅街は、上掲の写真に見るように「街区」ごとに、同じ建築材料
イエロー・ブリックとスタッコを使い、同じ壁面線、同じ建物高さ、同じジョージアン
の建築様式、同じデザインで統一されています。
日本の住宅街は、敷地ごとに、勝手気ままにデザインしています。隣の敷地の
住宅との調和については全く配慮されていません。敷地ごとに建築材料、建築
様式が全く異なります。（日本の場合は、現在は建築様式と呼ぶべきものはあり
ませんが。）ロンドンの住宅街は、日本の住宅街とは様相が大いに違います。
■ ジョージアン・スタイルのタウンハウス
ロンドンのノッティング・ヒルのジョージアン・スタイルのタウンハウスです。
上掲の写真のタウンハウスは、外壁を全面スタッコで塗り回し、一見石造の
白亜の宮殿のように見せたレイト・ジョージアンです。
アメリカのホワイトハウスもこの流れを汲むレイト・ジョージアンです。
■ ヴィクトリアン・スタイルのタウンハウス
ロンドン産の煉瓦は、イェロー・ブリックです。１９００年代初頭、イギリスの鉄道網
が整備され、その鉄道網を通じてロンドン産以外のレッド・ブリックが安く手に入る
ようになりました。そのため、ジョージ王朝の時よりさらに栄華をきわめたロンドン
は、より華やかな住宅を人々が求め、上掲の写真のように住宅にレッド・ブリック
を使うことが流行しました。
上掲の写真はロンドンのハイ・ストリート・ケンジングトンのヴィクトリアン・スタイル
のタウンハウスの写真です。東京駅の駅舎はこのヴィクトリアン・スタイルをまね
たものです。日本では東京駅が赤煉瓦を使った名建築として崇めたてられていま
すが、本家のロンドンでは上掲の写真のような、東京駅よりずっと優れたデザイン
の建物がゴロゴロしています。
ロンドンでは、こういった１００年以上前につくられたタウンハウスが、未だに現役
の住宅として使われ続け、住宅の中古市場で高値で取引されています。先の
ブログで紹介した統計にもあったように、日本の住宅の平均滅失期間が３１年で
あるのと比べると、日本の住宅よりロンドンのタウンハウスの方が、良い材料を
使い、しっかりとつくられいるのは歴然としてしています。
日本の住宅の命の短さ
■ 下掲の日本、米国、イギリスにおける滅失期間別の住宅耐用年数の国際比較
表を見比べてみてください。イギリスが７５年であるのに対し、日本は３１年、
イギリスの半分以下です。数年前、同じ表を見た時、イギリスは同じ７５年で、
日本は２６年でした。イギリスのほぼ１/３でした。
■ 日本の耐用年数が、イギリスに比べて極端に短いのは、日本の住宅が安普請
の木造住宅が多く、少し古くなると、古いものに愛着心をもたない日本人は、
さっさと新しい住宅に建替えてしまうからでしょう。
■ イギリス人は、２００年前以上前のジョージアン・スタイルや、１００年前のヴィク
トリアン・スタイル等の古い建築様式のタウンハウスに好んで住みます。古い造り
の住宅を、外装は修繕し内装はリフォームしながら、何世代も住み続けることを
好みます。そうした住宅が織りなす街並み景観を愛しています。
■ モダン・スタイルの新築マンションより、ジョージアン・スタイルやヴィクトリアン・
スタイルの中古のタウンハウスが人気があり、住宅市場でも高値で取引されて
います。デザインの良い古い時代の建築様式の中古住宅を買い、外装を修繕し、
内装をリフォームすることにより、買った時より高値で売れることがざらです。
イギリス人は、古き良きものに対する頑固と思えるほどの愛着心があります。
いつまでも捨てず、壊さず、使い続けようとする意思を感じます。
■ 最近、日本の住宅の耐用年数が少しずつ増えてきました。それは、土地代の
高騰で戸建ての木造住宅に住む人の割合が減少し、鉄筋コンクリートのマン
ションに住む人が増えたからでしょうが、それにしてもイギリスに比べ日本の住宅
寿命はあまりに短すぎます。日本の住宅の多くが１世代限りのものであるに
対し、イギリスの住宅は少なくとも３世代住むことができます。
■ 住宅耐用年数（滅失期間）の国際比較
■ 住宅耐用年数（建築年別）の国際比較
上の日本、米国、イギリス、フランスにおける建築年別の住宅耐用年数の国際
比較表を見比べてみてください。イギリスが第２次世界大戦終結年より前、１９４４
年以前の建物が４０．６％であるのに対して、日本は３．８％しか残っていません。
今残っている日本の住宅９６．２％が戦後に建てられたものです。
■ 住宅取引量の国際比較
日本の住宅は、耐用年数が一世代限りの住宅であり、スクラップ・アンド・ビルド
が頻繁に繰り返されます。新築住宅の取引が８７，２％あり、中古住宅は１２.８％
しか取引されていません。それに対して、イギリスは３世代以上長く住み続けるこ
とができる長持ちする住宅であることから、日本とは真逆で、住宅取引の
８６．４％が中古住宅である。いかに日本が古い住宅が残っていなく、イギリスが
その逆に、古い住宅がたくさん残り、イギリス国民がいかに古い住宅を大切に
するかよくわかる結果となっています。