引き渡しまで その1

最近取得した、アパートについて、買付から、時間がたち引き渡しのときに、改めて現地に行った。

前に見た時よりも、各所に手が入れられており売主さんの、お心遣いに感心した。

雑草の草刈り、土の入れ替え、下駄箱の新品交換、台風対策大工仕事、鳥のフン対策など。

他にも手を入れてくれているようでした。


売主さんは、長年自主管理をしており、今回、体調不良のため、物件を手放すことにしたそうです。

定期的に、入居中の専有部分の清掃も売主さんが実施していたそうです。

空室を見た時、すごく綺麗に掃除ができたいたので、リフォーム業者が丁寧な仕事をするなと感じていた。

また、入居者との関係も良好でした。

都会の業者管理物件とは、違い昔ながらの大家と店子を世界を体感しました。

いいものは取り入れ、変えるところは変えて行きたいです。

家賃持参、回収がありましたが、さすがにそれはできないので、そこから変えるお願いをさせてもらいました。





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クロス張り替え挑戦

今までは、リフォーム業者にリフォームをお願いしていたが、入居サイクルの短縮、経費削減からセルフリフォームに切替えることにしました。



先ずは、クロス張り替えからと思い、近くのホームセンターで、材料、道具など、確認して、ネットとホームセンターで、一式揃えました。



練習のため、自宅の珪藻土壁の剥がれが目立つところを、クロス張りにしてみました。



作業手順は、YouTubeで確認しました。大変参考になりました。



かなり、隅などテクニックが必要だが、なんとかいけそうです。



クッションフロア、玄関土間、浴室などリフォームを予定しています。

糊なしクロスは、メーター120円から200円程度となります。
糊も18Kg　2000円程度なります。
道具さえ揃えて、技術を習得すれば、格安で張り替えが可能となります。

順次、ご紹介します。

壁紙接着用でんぷんのりヤヨイ化学　クロス糊　アミノール　18kg　1つ 価格：1,953円（税込、送料別）

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地方物件融資

今回購入した、アパートの融資について記載します。

まず、仲介業者から紹介された物件所在地と自宅に支店がある銀行、2件担当者と面談しましたが、中古物件の融資は、難しい。

物件所在地に、転居する予定がないと難しいと断りがありました。

次に、金利は少し高いが物件所在地を、営業範囲とするところが見つかり申し込み、審査まで問題なかったが、現地調査で物件が古いという理由で、断りがありました。

諦めようとしたところ、日本政策金融公庫に、申し込みをするよう、仲介会社に進められた。

問題点は、決済と同時に融資の実行ができないことを確認すると、仲介会社は、あと精算でも対応できるといいました。自分ならこの取引受けないと思いました。

公庫は、一度利用実績があり、決算書など揃えて申し込み、融資可能となりました。

仲介会社に、再度連絡すると、やはり売主は、あと精算不可と連絡がありました。

次に、公庫に無担保融資を打診したが、担当者までは、良い返事があったが、結局、上司に否決されたとのこと。期待を持たされただけでした。

最終的に、仲介も責任を感じ、売買代金の一部を立て替える事で、決済できた。

諦めずに交渉すると、あり得ない事が、起こる事を実感した。



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アパート取得完了

買付からかなり時間がかかりましたが、ようやく決済完了しました。

早速、旧所有者と賃借人へ挨拶を実施しました。

今月末から新しい口座に、家賃が振込まれる予定ですので、きちんと入金があるか、不安です。

現在8戸の区分所有を自主管理しています。

今回のアパートは、16戸あるので入金確認にも時間がかかります。

合わせて遠隔地となるので、簡単に現地に行くこともできません。

共用清掃は、シルバー人材センターにお願いしました。月2回 2時間で、4,000円程度でした。

あとの経費は、電気代とケーブルテレビ代となります。

以外に、ケーブルテレビの費用が、高いです。

また、プロパンガスでしたので、給湯器の交換をお願いしましたが、故障したら、無償対応することで、落ち着きました。

1部屋空いているので、セルフリフォームに挑戦します。

築34年ですから、手を入れる所がたくさんあります。

また、紹介します。







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投資計画

現在、区分所有を8戸所有している。
今後、3年で50戸（主にワンルーム）程度まで物件を増やす予定である。

利回りの良さと投資金額の低さから区分を増やしてきたが、今後はアパートも取得対象にしていく。

アパートは、区分に比べると規模が大きくリスクも多くなる分リターンも大きくなる。
また、オーナーとしての裁量が増し、より経営手腕が問われます。

区分の場合、管理費や修繕積立金の増額リスクや管理仕様、コストの見直し、業者選定、修繕計画、建て替えなどの判断、手続きが煩雑となる。

先ずは、1件取得に向け集中的に活動します。


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