今回は、約1年前に平成2年築の中古住宅の査定依頼が
あった時の話を、記事だけでは物件が特定出来ないように
配慮しながら書いてみます。
その時に私が出した査定価格は1300万円で、推奨する
売出価格は1400万円台。一方、売主の売却希望価格は
2000万円以上でした。
平成2年と言えばバブルの真っ只中で一番高い時期に
土地・建物を買われた売主さんの気持ちも分かりますが、
売却依頼を受けるために嘘を付いても信用を無くすだけ
なので私は現状を伝えるようにしています。
この時は、売主の希望価格だと数百万円足せば新築が
買えてしまい、雨漏りや内部結露の形跡もあったため、
リフォームしたら数百万円かかる状態でした。
そこで私は売主さんに、以下のような説明をしました。
この価格だと数百万円足せば新築が建ちます。
また、この家をリフォームしたら数百万円かかります。
新築の方が税金の優遇もあるし設備も快適で住み心地
も良い。今と当時じゃ耐震基準も違いますし、中古住宅
売買だと仲介手数料もかかります。
なのにあえて築25年以上の中古住宅を2000万円以上
で買いたいという買主が現れると思われますか？
買主さんの立場だったら土地を買って家を建てるか
築浅住宅を探すのではないでしょうか？
仮に案内があったとしても、本命の物件を案内する前の
当て物にされるだけで、運良く希望の買主が現れる
確立は宝くじに当たるくらいだと思います。
不動産会社も金額によって手数料が変わるので高く
売りたいのは売主さんと一緒ですが、最初の価格設定を
間違えると、運よく売れる確立よりも売れ残る確立の
方が高いので、相場に近い反響が見込める価格で
売り出す事をおすすめします。
こんな感じで説明すると9割位の人は納得して頂ける
のですが、それでも希望価格でないと売りたくない！
と言われる方もいらっしゃいます。
結局、この時の売主さんは、自分が希望する価格と
合わないという事で、高い査定価格を出した他社に
売却を依頼しましたが結果として1年以上経過しても
売れていません。
こういう売主さんの場合、何年経っても結局希望価格
では売れずに切羽詰ってから価格を大幅に下げざるを
得なくなるケースが多いのです。
そして、最初は自分の希望を語っていた売主さんも、
理想通りに行かない事を悟り、あの時アドバイスを
聞いておけば良かった・・。と後悔します。
買主さんの立場になって考えれば分かると思いますが、
一生に数回あるか無いかの不動産売買なので相場くらい
調べますし、複数の物件を見て比較します。
高い査定価格を出すだけなら、いくらでも高く出せますが、
その価格で買うかどうかを判断するのは不動産会社では
なく一般消費者です。
人間も年を取れば見た目では不利になるので付加価値が
必要なように、建物も年を取れば（築年数が古くなれば）
価格を下げるか（条件を妥協するか）リフォームをする
（見た目を若返られる）などの対策は必要です。
比較されるのは物件だけでなく人でも同じですね。
相場に見合った反響が見込める価格で売出した方が
売るタイミングを逃さなくて済むので売却で失敗する
リスクは少ない。というお話でした。