賃貸の更新料と賃貸仲介業務の裏側

賃貸では、敷金・礼金・更新料などの慣習がありますが
今回は更新料と賃貸仲介業務の裏側について私の独断と
偏見を含めて書いてみます。

まず更新料は地域によって慣習が異なるようです。

ネットの書き込みを見ると、
更新料は関東はあり、関西は無いようです。

関西は更新料の慣習は無いが敷金が高く、
関東では敷金1～2カ月に対して、
関西では5ヵ月とか6ヵ月らしいです。

いすみ市の場合は、多くの不動産会社が更新料1か月
で設定しています。

当社では、それだと借主の負担が大きいと考え、
貸主0.5か月、借主0.5か月で設定しています。

さて、不動産屋は何もやっていないのに更新料を取る

と言う人もいますが、実際は更新後、2年間の間に設備

の不具合などあった場合に業者を手配したり色々やる

事はあります。

※そのための手数料という事で、私は「更新料」ではなく
「更新手数料」という呼び方をしている。

いすみ市周辺の場合、昔は大家さんから管理料を
もらう習慣が無く、賃貸仲介の場合、借主からの
仲介手数料と更新時の手数料のみが収入でした。

しかし、これでは契約手続きが煩雑になった現在では
全く採算が取れません。

不動産屋は何もやっていないのに更新料を取るという
書き込みを見かけますが、実際には更新料では到底
回収できないほどの業務を担っています。

例えば、古い貸家などに10年以上長期間入居した
借主が退去した場合は、リフォームが必要になる事が
多いです。

大家さんの了解を取って、不具合箇所を伝えて、
見積もりを取って、業者を手配して・・
リフォームが完了したら施工前と施工後の写真を取って
送って・・など、
リフォーム再販売と同じくらい手間がかかる事もあり、
こうなると5万円くらいの仲介手数料では全く採算が
合いません。
 

台風で雨漏りした場合は、大家さんの了解を取って、
業者から見積もりを取って・・と手順を踏むわけにも
いかず、すぐに業者を手配して、見積もり云々の前に
まずは雨漏りを止める事が最優先です。

しかし、1円もキャッシュバックをもらわずに業者の

手配をして、写真付きで報告しても、細かい方だと
工事費用が高い。破損個所の写真が1枚足らない

など指摘して来られる事もあります。

業者の立場で言えば、下記のような大家さんに

当たったらたまりません。
 

『不動産会社から嫌われる大家さん』

トラブルに関しては売買よりも賃貸の方が多い印象です。

売買の場合は、仲介業者が売主・買主間の売買条件を

交渉する事になるので、契約時の重要事項説明でミス

しなければトラブルになる事は少ないです。

（クレーマーは避けなければなりませんが）

しかし賃貸では退去時の敷金精算時にトラブルを完全に
避ける事が難しいのです。

貸主から「床の傷」「壁紙のはがれ」「設備不良」などの
指摘が入り、貸主・借主の間で「壊した・壊していない」
というトラブルに発展することもあります。
その際、仲介業者は双方の間に立つため板挟みになる
ケースも少なくありません。

また、入居後に近隣住民とのトラブルが発生し、
相談や対応の電話がかかってくることもあります。

このように、実際の賃貸仲介の裏側をご存知であれば、
「不動産屋は何もしていないのに更新料を取っている」
といった書き込みは出来ないと思います。

さらに、家賃滞納の督促まで担当していたら業務負担が
大きいため、現在では賃貸保証会社を利用する形が
一般的になっています。

当社の賃貸仲介では、
・大家さんから広告宣伝費1か月分
・入居者から仲介手数料1か月分
を頂いて業務を行っていました。

「仲介手数料は0.5カ月が原則では？」と言われることも
ありましたが、（借主から事前同意を得て1カ月頂くこと
自体は違反ではありません）

入居後の不具合対応などを含めると、0.5カ月では採算が
合わないのが実情だからです。

また、売買（仲介・買取再販）と賃貸仲介を一人で兼務する
のが難しくなったことに加え、賃貸は入退去時のトラブルが

多く（特に素人大家さんの場合）、2020年以降は 自社物件
のみに絞り、賃貸仲介は扱わない方針 としました。

個人的な意見ですが、大家さんが広告宣伝費や管理料を
しっかり支払い、その分、借主の更新料を無くす仕組み
の方が双方にとって健全なのではないかと考えています。
 

シ〇ディングで臨死体験？した時の話

2023年、コロナワクチンが５～７回接種真っ只中の
時期に、私はシェディング（暴露）の影響を受け、
３日ほど寝込んだことが数回ありました。

こればかりは実際に体験した人しか理解してもらえ
ませんが、私は化学物質に敏感な方なので、

接種者の中でもごく一部の方（特にフルコンボで打ち

立てホヤホヤの方など）から柔軟剤と殺虫剤を混ぜた

ような独特の匂いを感じることがあり、その匂いに

触れると体調を崩してしまうのです。

打った人全員では無いのですが、20人に1人くらいの
割合で殺虫剤のような臭いを発している人がいて、
その臭いを嗅ぐと数日間長引く体調不良を起こして
いました。

2023～2024当時は空気測定器で測ったりもしました。

正常値

　　　　　　　柔軟剤＋殺虫剤のような臭い

ホルムアルデビトと揮発性有機化合物の値が異常値を

示したので確実に何らかの化学物質が出ている事が

分かります。

今はある程度防ぐ事が出来るようになったものの、
油断して無防備いなると受ける事があります。

その時は、3人とも高齢者で、密室の中で契約手続きを
行いましたが、頭痛・吐き気・眩暈・不整脈の症状が

出て3日間食事も取れないほどの体調不良に見舞わ

れて地獄のような苦しみを味わいました。

体調不良から2日目に不思議な体験をしました。
夜寝ていると、亡くなった祖父が夢の中に出て来て、
何でここにいるんだ！と言われました。

詳しい夢の内容までは覚えていないのですが、
１つだけ覚えているのは、「今体調が悪くて・・」
と言うと、祖父がこれを飲めば回復するぞ！
と、ＲＰＧのＦＦシリーズに出て来るポーションの
ようなものを出されて飲みました。

そして目が覚めると、不思議な事に前日の夜までの

体調不良が動ける位まで回復していました。

続いて、今年の3月に父が亡くなった後にも油断して
無防備でシェディングを受けて寝込んだ事がありますが、
その時にも似たような体験をしました。

その時は明晰夢（夢の中で夢と気付く事）でしたが、
夢の中に亡くなった父と妹が出てきました。

父は60代くらいの姿でテーブルの上で食事をしていて、
祖父の時と同じく「何でおまえがこんな所にいるんだ」
と言われました。

「体調が悪くて寝ていたら夢の中に父さんがいた」
と言うと、せっかくだから これでも食え・・
と肉まんのような食べ物と飲み物（何かは覚えていない）
を出されて夢の中で飲食を共にしました。

会話の中で、ゆり子（亡くなった妹の名前）も
向こうの部屋ににいるぞ！と言われ行ってみると、
おもちゃで遊んでいました。

記憶が曖昧ですがお兄ちゃん久しぶりだね！
と言われたような気がします。

夢の中での会話の内容は9割くらい忘れましたが、
最後に父から「ここはおまえが来る所では無い！帰れ」
と言われて目が覚めると体調不良が大きく回復して
いた事は覚えています。

単なる夢だったのか、本当にあの世に行きかけたのか
定かではありませんが、共通しているのは、夢の中で
飲食を共にして目が覚めたら体調不良が大きく回復

していたという点です。

極度の体調不良、強い痛み、ストレス・疲労があると、
意識が「生存のための深層モード」に切り替わり、
亡くなった家族が夢に現れたり、時間がゆらぐような
感覚を覚えることがあると言われているので、
この時の体験も、それに近かったのかもしれません。

売買契約不成立と特約条項がもたらす弊害

先月、いすみ市のある物件で、ローン審査承認後に
契約不成立になりました。

案内の時に白アリ被害の形跡が見られたため

買主に伝えた所、「床下の状況が分からないと購入

申込みの判断が出来ない」と言われたため、

白アリ調査をして、他の不具合箇所もチェックして、

ようやく購入申込みを頂きました。

その物件は500万円台で申込みを頂いていましたが、
契約予定日の数日前に、売主担当の業者が作成した
契約書類を見て買主が怒ってしまい契約が成立しま
せんでした。

重要事項説明書と売買契約書にはトラブル防止の
ため特約条項を記載します。

業者も想定していない理不尽なクレーム等は全国的に

年々増えているため、宅建協会の弁護士が作成した

雛形を元に厳しめに作成していました。

参考までに特約条項の内容を一部ご紹介します。

※売主業者からの申し出により削除しました。

この特約条項の記載内容は、見る人によっては

「売主の権利ばかりで買主の権利がないがしろに

されている」と解釈されるもの無理はありません。
 

この時は、買主に対して

「近年、不動産取引を巡るトラブル防止のため、
契約書式は全国的に年々詳細化が求められています。
宅地建物取引業法第47条第1項第1号では
事実の不告知や誤表示は厳しく禁止されており、
宅建業者には、調査で得た情報を正確に伝える義務が
あります。
このため、売主・買主双方の保護を目的として、
細かな事項まで記載が求められていて、これに違反した

場合は告知義務違反を問われる事もあります。
〇〇様が不信に思うの気持ちも理解出来ますが、
既に〇〇銀行でのローン審査も通過して
売主担当者も準備を進めてくださっておりますので、
今一度、考え直して頂けないでしょうか」
と伝えましたが、

「売主の権利ばかりで買主の権利がないがしろに
されている。公平な内容ではない」
この売主と契約することは決してありません。
という事で契約不成立になりました。

不動産業者としては、クレーマー気質の人に遭遇して

しまうと、対応の仕方によっては裁判を起こされたり

長期化して契約の何倍も労力がかかり業務にも支障が

出る事もあるで仕方無い部分もあります。

中古住宅で経年劣化や自然損耗、付帯設備の不具合
もあり、それを前提として500万円とか600万円の査定を

しているを説明しても理解出来ない人もいるのです。

自分の使い方が原因で水漏れが起きたのを施工不良
だと言う人や、自らの言動が原因で近隣トラブルに
なったのを仲介業者に責任転嫁するような人に遭遇
した事もあります。

なので、何か問題が起こる度に契約書が細かくなって

いきますが、買主も細かくなり新たなトラブルの種に

なるという弊害もあります。

だから説明を増やした所でトラブルは減りません。

私は根本的な原因は人間レベルの低下にあると

思っていますが・・。

現場を経験していないクニのお偉いお役人達は、
こういう事が分からないのでしょう。

ところで購入申込みから契約成立までの間には、
白アリ調査をしたり、ローン審査のサポートや契約書類
作成のため物件調査を行ったり、かなりの労力がかかり
ますが、契約キャンセルになると徒労に終わります。

契約に関わる人全ての時間・労力を奪う事になり、
買主に変わって謝罪をしなくてはなりません。
お金に換算して数十万円の損害が出る事もあります。

人の苦労も知らないで言いたい事言いやがって
と思う事も多々あります。


ちなみに理不尽なクレームが明らかに増えたと

感じたのはコロナの汚注射が始まった頃からです。
因果関係は証明できませんが・・。

業界を長く経験していると誰でも一度や二度は
上記のような人に当たって苦労した経験があるもの
なので、契約書類を細かく作成した売主担当者の
気持ちも理解出来ます。

私も申込みを頂いた買主が神経質だと感じたら、
後々のトラブルを回避するために事前に似たような

契約書類を送ると思います。

今回は真面目でしっかりした業者さんでしたが、
理不尽なクレームに遭遇して苦労した経験があり、
このような特約条項を記載しているとの事でした。

当然、契約不成立になる事もあるそうですが、
それはそれで割り切っていると話していました。

ただ、今回は進め方次第で契約キャンセルを回避
できた可能性はあるので、買主の特性を見ながら
特約条項の言い回しを柔軟に変更するなど工夫は
必要だと思いました。

いずれにしろ今まで以上に対策を考えなければ

ならない時期に来ていると感じています。

連日クマの被害報道、原因はメガソーラーと５Ｇ電波塔？

最近のテレビでは、連日のようにクマの被害を報道して

いますね。

テレビの報道を見ると、コロナの時はコロナコロナと
不安を煽るような報道が多く、2025年7月の時は、

連日のように南海トラフ地震の不安や恐怖を煽る報道

ばかりで違和感を感じました。

今回は連日のように報道されているクマ被害と原因
について私の独断と偏見をふまえて書いてみます。

クマが住宅地に出て人を襲う原因については自然破壊、
エサ不足、太陽光パネル、など様々な意見がありますが、
私は特に太陽光パネルと５Ｇアンテナの影響が大きいと
見ています。

『熊が人里に下りて来て人を襲う原因は５G電波塔？』

メガソーラーが建設は、15年以上前から乱開発により
建設されていますが、10～15年前は今ほど頻繁に熊が
人里まで下りて来て人を襲うようなニュースは殆ど
見かけませんでした。

熊が人里まで来て頻繁に人間を襲うというニュースが
増え始めたのがいつ頃なのか考えてみると、５G電波塔

の建設が始まった辺りからです。

5Gアンテナの悪影響について検索するとネガティブな
情報が沢山出て来ますが、悪用すれば人間の思考にも
影響を与える事が出来るという指摘も見られます。

もちろんネット情報の中にはデマもあると思いますが、
「火のない所に煙は立たない」という言葉がありますし、
私は電磁波には敏感な方でスマホを長時間見ていると

具合が悪くなるので、脳への影響はあると思います。

動物は人間よりも人工電磁波など人工物に敏感です。

メガソーラー建設で自然が破壊されて、エサが不足して、
5G電波塔から出る電磁波で熊の脳にも影響が出る。
こうした複数の要因が重なり、熊が人里まで下りて来て
人を襲うようになったと推測しています。

ユーチューブ動画リンク済

最近では、千葉県鴨川市でもメガソーラー業者が違法に
森林を伐採し、メガソーラーの建設を進めていますが、
こうした違法な乱開発による環境破壊の積み重ねが、
結果として熊の人里への出没や人身被害といった

「災害」に繋がっているのではないかと感じています。

※ちなみに千葉県ではクマ被害は出ていません。

私も10年ほど前には、太陽光パネルの弊害をよく知ら

ずにメガソーラー業者に土地を売却したことがあるので

偉そうなことは言えませんが、自然や美しい景観を

壊しておきながら、「環境にやさしいクリーンエネルギー」

「自然エネルギー」と掲げるのは、矛盾していると

思うのです。

テレビは、連日のように熊被害の報道をしていますが、
太陽光パネルの事も５Ｇアンテナの事には触れません。

少し前に不動産取引きをした県の元職員（許可申請

業務にも携わっていた方）と熊被害の話をする機会が

ありましたが、その時にメガソーラーの話も出ました。

許可権者もメガソーラーの弊害について知っているが、
更に上からの圧力もあるので立場上言えないのだと
思いました。
 

これらのものを推し進めて、問題が起きても責任を取ら

ないクニの姿勢にも違和感・不信感を覚えますが、

感染症や地震・自然災害の「恐怖」ばかりを煽り、
本当の原因について言及しようとしないテレビ報道

にも同じように違和感・不信感を感じます。
 

中古住宅のインスペクション（建物調査）の弊害

前にもブログで書きましたが、平成30年の宅建業法改正に
より契約前の重要事項説明でインスペクション（建物調査）
の説明が義務付けられていますが、今回はインスペクション
の弊害について現場で感じた事を書いてみます。

インスペクションが義務だと勘違いする方がいますが、
宅建業法上はインスペクションが義務付けでは無く、
インスペクションをしたかどうかを重要事項で説明する
義務があるだけです。

インスペクションの考え方は、不動産業者や担当者に

よって異なりますが、一般的にはインスペクションを

する事で以下のメリットがあると言われています。

①売主は売った後のトラブル回避出来る。
②買主は不具合の内容を明確に知る事で安心して

購入出来る。
➂仲介をする不動産会社は引渡し後のトラブルを

回避出来る。

確かにこのような一面も少しはあるとは思います。

しかし個人的には、買主にとってはメリットでも、
売主と不動産会社にとっては一概に良いとは言えず、
むしろ法律が細かくなる事による弊害の方が多いと

感じています。

当社では売却依頼を受けた中古住宅について必ず

インスペクションを依頼しているわけではあなく、

買主から求められた時に依頼するくらいです。

当社のリフォーム済の物件でもインスペクションが
入ると、数センチの塗装剥がれなど細かい箇所を含めて
10箇所くらい指摘事項が上がって来るので、リフォームを
していない築古の住宅だと数十か所の指摘事項が出て
来る事も珍しくないからです。

数年前に当社で約1000万円かけてフルリフォームした

物件で、買主が「さ〇ら事務所」にインスペクションを
依頼した時がありますが、1ｃｍ以下の細かい塗料のムラ、

経年劣化による不具合、過去の雨漏りのシミを含めて

数十ページの調査報告書が上がって来ました。

その時は、調査報告書を見た買主さんが不安になって

大幅な値引き交渉を持ちかけられ、別の物件では契約

不成立になった事も何度かあります。

リノベーション古民家の時は、経年変化による柱や床の
撓みが指摘事項（これを補修するのはほぼ不可能）
として上がって来た時があります。

建物が古くなれば、当然経年劣化による不具合が出て

来るので、不動産会社は経年劣化や自然損耗による

不具合を前提に査定価格を出します。 
 

どんなに説明しても誤解される方が一定数いますが、
経年劣化や不具合を考慮して査定をしているのに
経年劣化による不具合も瑕疵（隠れた欠陥）で売主が
全て補修しなければならないと言うなら、中古住宅の

売買も成立せず査定する意味が無いと思うのです。

現在の法律は経年劣化による不具合も売主が補修

義務を負うと消費者に誤解されやすく、解釈を巡って

新たなトラブルの種になっているので、その辺りに

課題があるように思います。

今回私が書いた事は、工務店や不動産業者の営業

担当者間でも「この法律絶対おかしいですよね」という

話題が出て来る事が何度もあります。

他社からの情報を聞いても、法令が細かくなっても

全国的なトラブル件数は減るどころか増えている

気がします。

インスペクションの制度は買主さんを不安にして
しまったり、中古住宅に新築並みの性能を期待して
引渡し後にトラブルが発生するデメリットもあるので、
個人的には簡素化した方がトラブルは減るのでは
ないかと思っています。

現実的には難しいですが、現場を知らない官僚達が
単独で法律を作れる現在のシステムを、現場経験の

ある人達が作れるように変わらなければダメだと

思うのです。

話が脱線したので中古住宅の話に戻すと、
自社物件では事前に業者さんに建物を確認してもらい、
調査結果を元にリフォームを実施しています。

ただし、いくらリフォーム済とはいえ中古住宅なので
どうしても経年劣化があり「新築並みの品質」では
ありません。リフォームの程度、経年劣化を含めて
査定価格や販売価格を決めています。

一般の売主から依頼を受けた中古住宅の場合は、
経年劣化を元に査定を行い、現状販売を原則として
気付いた不具合は事前に告知しています。

他社の営業担当者とも話が出る事がありますが、
ここ数年は、案内時に説明しても契約時に書面に
残してもトラブルを完全に防ぐ事が難しくなっている

と感じています。

実際に、クレーマーが増えていませんか？
と聞くと多くの業者は「増えていますよ」と言い
ますし、分からない人にはどんな説明をしても
ダメなので買主を選んでいかなければいけなく
なったという話も出ました。

この辺りの背景について、陰謀論だと思われるかも

知れませんが、私はコロナの汚注射も原因の１つでは

ないかと疑っています。

『コロナワクチン禍で認知機能が低下しているのか』

打った人の中には弊害として以下の症状も現れる

人もいるようなので・・。

偏桃体が興奮する。

※悪い思い出を記憶する場所でもある。

偏桃体が興奮すると精神的にも免疫的にもおかしくなる。

松果体がやられる。視床下部がやられる。

※松果体は第三の目と言われる所なので、

直観力が無くなったり、集中力が無くなったりする。

その結果として、理不尽なクレームが増える事にも

繋がっているのではないか・・と推測しています。

話が脱線しましたが、

不動産屋に騙されたというのは20年以上前の話で、

逆に今の不動産業者は理不尽なクレームからどう

身を守るかを考えている状況です。

なので、中古住宅の場合は自社物件・仲介物件を
問わず経年劣化による不具合を前提としか価格で

ある事を説明して、契約書類の案を買主に確認して

もらい納得した方のみに売買する方針です。