お疲れ様です！遠藤工務店です！
１つ前のブログ、
で、一応なんでフルローンでアパート経営がバカなのか？
について書きますね。
フルローンって事は、「土地はあるけど有効活用したい」という条件です。
土地から買ってフルローンは場所にもよるけど、超山奥とかだと新築なのに人が入らない場合も有り得ます。
そして、フルローンで建物だけ建てたとします。
そのお金を元手に「ゼロになればいい」という税金対策、赤字部門として運用するのもOKでしょう。
それでも木造なら４千万円くらい、鉄筋コンクリートだと１億超えます。
さらに、浴室やキッチンなど２０年～３０年で壊れるか対応年数超えて怖い状態に。
その補修費用は木造でも浴室やトイレなど一式交換で一部屋200万円位掛かります。
それが世帯数によって、ワンルームで各部屋に風呂とトイレとキッチン有って３０年目には一世帯丸っと補修するのに200万円前後掛かるとすると、８世帯一棟だと1600万円を月々の家賃に載せておかないといけません。
３０年ｘ１２か月で360か月
補修費250万円で360か月で割ると、補修維持費に一世帯月額7700円は最低欲しい所。
それは建物の作製費と、そのローンの金額とは別物。
さらには固定資産税や大家が不労所得で暮すとなるとそれは全て家賃に転嫁しないと成らない。
ここで出てくるのが家賃の相場。
付近の木造アパートの月額家賃が30000円くらいだったとすると、その水準は大切。
新築で強気の５万円だったとしても最初の人は入居も有り得ますが、その後１０年後に少しボロさが出た木造アパートに５万払って入る人が居るかどうか？
中は新品のようにしたとしても、外観で難しい場合も。
しかも１０年で出入りされる想定と、そのクロスや床のキズ補修費は先ほどの大規模改修費が入ってません。
不労所得・・・・とは言っても、実際は大家として敷地を掃除したり、目視で壊れ等無いかを目視して、外見上の壊れを素早く発見し、大事になる前に素早く処理する。
実質大家は「アパートと敷地の管理業務が発生」するわけです。
地震・飛行機・火事・おやじで何かが壊れた場合、経年劣化で壊れた場合、その他事故で壊れた場合・・・・すべてにおいて大家さんがその責任を負うわけです。
これらを考慮すると不労所得で大家さんの生活を賄うには一棟では足りず、2棟３棟目でやっとバランスが取れる。
当然その大きい敷地代に管理業務も増えて、リスクも増大する。
例えば、別に収入源が有って、黒字過ぎて困って、赤字部門作る上でのアパートなら良いと思いますが、不労所得のためにアパートフルローンとか、
「管理会社にアパートと土地を乗っ取ってください」
って言うようなもの。
提示した見積もりの他に、管理会社頼むと、そのシステム利用料も別途です。
これは建物の経年劣化による割引なんてありませんから、どんどん不利になっていき、家の外も中もぼろく、直せる金もなく、だから入居希望者が居ない、空室だけど固定資産税などの経費は毎年ちゃんとかかる、破綻ｗ
更にローンの金利も来れば、金利が金利を呼んで、１０年経っても一向に元本減らせず、建物の老朽化は進行するばかり。
と、言うのを知っているから、お客様から「アパート建てたい」という相談はもう少し深い所まで話をして、２０年後に古いアパートを維持する元気が有りますか？という話をさせて頂いてます。
息子さんやお孫さんの世代まで計画しての話の場合は詳しい予算編成になりますが、不労所得目的の場合はせっかく建てたアパートがまだ新しい状態で解体されてしまい、払ったお金が土地建物含んで手元から離れてしまう・・・・そういう悲しい事態を防ぐように相談を受けてます。
だから前のブログで
「そんなバカいないよね？」
って注意を引きました。
あのＣＭの裏には、業界でカモを募って、良いことばかり言って、上手く行ったら広告塔に、失敗しても自分たちは傷まず、上手くすれば、都内の良い空き地を借金まみれにしてカモから奪い取る・・・という闇を含んだＣＭです。
なので「辞めとけブログ」を書きました。
私とは言いませんが、せめて宣伝文句の裏側に潜む「闇」を見抜いて分かり易く説明してくれるブレーンのような人に相談されることをお勧めします。
不労所得で波に乗るには「リスクという運」が必要です。
今あるものをギャンブルに掛けるなら、「全て失う」というリスクも自己責任です。
「セールスマンが言ったから信じたんだ、あいつのせいだ」
ってのはサーキットでも良く聞く話ですが、その瞬間舵を切ったのはあなたです！
決めた以上は結果も貴方の裁量による結末です。
結末は結末なので、人のいう事を信じた結果か、自分の判断か、いずれにせよ
「自分の結果」
です。
話のうまい人は一杯いますし、そういう人がセールスに来るので、
「言わなくて良い情報は聞かれるまで答えない、これが良いセールスマン」
で、上手く悪い所を聞かれないように契約書にサインするまでバレないでお客を騙せるのが
「一流セールスマンのお仕事」
ですから、背広着たイケメン高学歴のセースルマンも
「あなたを騙しに来ている前提」
で対応することをお勧めします。
私にも見抜けたので、前のブログで揶揄したＣＭが闇を多く含んでいる・・・というか、
「Ｔｈｅ 闇」
というＣＭだったので、「こんなのに騙される人いないよね」って煽ってみました。
ＣＭ打つ方も、もう少し闇を隠す謳い文句にしないと会社ごとＢＡＮされちまうぜ～
( ﾟДﾟ)
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