複数の土地をセットで売った方が高く売れるはずです。
セット売りはできませんか。
誤解ありがち度 ４（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
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Ａ セット売りは可能です。
「一括売却」と言います。
【一括売却】
ある会社Ａに融資しています。
今回，支払不能となったので，競売にしようと思います。
複数の土地を担保にしています。
ただ，全体を一体として売らないと，トータルの価値は下がってしまいます。
実際に裁判所で全体を一体として売却することはできるのでしょうか。
→複数の不動産を「一括売却」にすることもできます。
不動産は，土地なら１筆，建物なら１個，という最小単位で取引の対象とされるのが原則です。
ただ，実際の売買などの取引においても，土地や建物が「複数で１セット」とされることもよくあります。
競売の場合，裁判所が売却の主催者となります。
必ず，「ルール」に基づいて運営がなされています。
複数の不動産について競売をする場合，「１個ずつバラバラで売る」のか「複数を１セットとして売る」のかについてのルールは民事執行法６１条です。
担保権ではなく，債務名義に基づく競売の場合についても準用されています（民事執行法１８８条）。
このように複数の不動産を１セットとして売却（競売）することを「一括売却」と言います。
なお，「バラバラで売る」ことを「個別売却」と呼んでいます。
さらに，似ているネーミングで「一括競売」という別の手続きがあります。
間違えやすいので，これらの用語には注意が必要です。
[民事執行法］
（一括売却）
第六十一条 執行裁判所は、相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者又は債務者を異にするものを含む。）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括して売却することを定めることができる。ただし、一個の申立てにより強制競売の開始決定がされた数個の不動産のうち、あるものの買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限る。
（不動産執行の規定の準用）
第百八十八条 第四十四条の規定は不動産担保権の実行について、前章第二節第一款第二目（第八十一条を除く。）の規定は担保不動産競売について、同款第三目の規定は担保不動産収益執行について準用する。
【一括売却or個別売却の判断】
どのような場合に，裁判所は「一括売却」をするのでしょうか。
→セットで売った方がトク，という場合です。
条文（民事執行法６１条）上は「一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるとき」と規定されています。
抽象的でちょっと分かりにくいです。
これについては，いろいろな説明がされています。まとめを示します。
＜一括売却の説明＞
（１）趣旨
「不動産は各別に売却するのが原則であるが，一括して売却する方が高価に売却できるのであれば，それは債権者・債務者双方の利益となるし，利用上の牽連性があれば買受人の便宜にも資するため，例外的に一括売却を認めたものである」
（上原敏夫＝長谷部由起子＝山本和彦『民事執行・保全法』（第２版補訂）有斐閣１２７頁）
（２）要件
次の要件を満たすときに，執行裁判所がその裁量により職権で決定する。
ア 目的物が執行裁判所を同じくする複数の不動産であること（執行裁判所の同一性）
イ ある不動産を他の不動産と一括して同一人に買い受けさせることが，その相互の利用関係からみて相当であること（利用上の牽連性）
ウ 超過売却となる場合には債務者の同意があること
（３）効果
一括売却の決定がされると各不動産は１個の売却単位となり，売却基準価格の決定や売却許否の決定などが，一括して行われる。
以上のことを非常に大雑把にまとめると「まとめて売った方がトクな場合は，まとめて売る」ということになります。
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