どうしたら解除されないで済みますか。
そのほかに対応方法はありますか。
誤解ありがち度 ４（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
１ 一般の方でもご存じの方が多い
２ ↑↓
３ 知らない新人弁護士も多い
４ ↑↓
５ 知る人ぞ知る
↓ランキングはこうなってます↓
↓ このブログが１位かも！？ ↓
↑↑↑クリックをお願いします！↑↑↑
Ａ 地主の承諾をもらう，承諾に代わる許可の裁判が典型的対策です。
「第三者の建物買取請求権」というスゴイ方法もあります。
【借地権無断譲渡による解除を避ける方法】
借地権の無断譲渡となった場合，解除されないようにするためにはどうしたら良いでしょうか。
→地主の承諾を取り付ける努力をする，それがダメなら承諾に代わる許可の裁判を申し立てる，という対策があります。
まずは，借地権譲渡と並行して，地主から「借地権譲渡の承諾」を取り付けるよう，協議，要請するべきです。
地主が借地権譲渡をどうしても承諾しない，という場合には，裁判所が地主の代わりに許可をする，という手続きを利用します（借地借家法１９条）。
ごく平均的な事例には，借地権の価格の１０％程度の承諾料の支払と引き換えに借地権譲渡が許可されることになります。
［借地借家法］
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２（略）
【第三者の建物買取請求権】
借地権付きの建物を購入しました。
地主さんに借地権譲渡の承諾をもらえるようお願いしています。
しかし，地主さんは頑なに拒否しています。
かといって，裁判で強制的に「許可」をもらう気持ちも失われています。
良い方法はありませんか。
→地主に対し，建物の買取請求を行うこともできます。
借地権の譲渡承諾について地主が拒否した場合，建物を譲り受けた人は非常に困る状態になります。
土地利用権限がないので，「不法占有」状態です。
ストレートに考えると，建物を解体して土地を更地にして地主に返す義務，が生じるのです。
このような状況に対して，借地借家法は手当をしています。
「第三者の建物買取請求権」です（１４条）。
地主が借地権譲渡を承諾しない場合，建物（＋借地権）を譲り受けた者は，地主に対し，建物の買取請求，を行うことができるのです。
[借地借家法]
（第三者の建物買取請求権）
第14条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【建物買取請求権は形成権】
土地オーナーです。
借地人が建物を無断で第三者に譲渡しました。
私は，事前に説明や挨拶に来るべきだと思います。
そこで，断りました。
すると，建物を買い取るよう請求されました。
建物を買い取らないといけないのでしょうか。
→強制的に「売買」が成立したことになります。
第三者の建物買取請求権，はちょっと特殊と言いますか，強力です。
建物（＋借地権）を譲り受けた者が，建物買取請求権を地主に通知すると，その時点で「売買が成立した」のと同じことになります。
つまり「強制的な売買」が成立するのです。
このように，一方的なアクション（意思表示）で効果が発生する権利のことを「形成権」と呼んでいます。
建物買取請求を行った者は，地主に対し，代金について支払を請求することができるようになります。
【建物買取請求の代金額算定】
借地権譲渡の承諾が拒否された時の建物買取請求では，「代金」はどのように決めるのでしょうか。
→純粋な建物としての価値＋場所的利益，とされています。
一般論として，次のような価値の関係にあります。
借地権付き建物の価値＝建物価値＋「借地権」価格
借地権価格は，更地価格の半額程度ということが通常です。
比較的高額となるはずです。
一方，建物については，老朽化とともに，寿命が短くなります。
残存期間が減って行くので，当然，価値も低くなります。
ここで，「第三者の建物買取請求権」がどのようなシチュエーションで登場するかと考えてみます。
借地権の無断譲渡という，地主の意向を無視した，あるいは反する行動がなされた時です。
地主としては，嫌がることをされた，という状態です。
迷惑している地主に，さらに負担を大きくかけるのは不合理です。
そこで，「借地権価格」を「買取金額」に含める解釈はされておりません。
かと言って，建物の老朽化の程度によってはゼロに近い「建物の価値」だけ，というのも少額過ぎる結果になり得ます。
結局，多くの裁判例では，「場所的利益」として，借地権価格よりも少ない金額を認めています（判例後掲；借地借家法１４条に相当する旧借地法１０条の解釈として）。
建物買取請求権の代金額＝建物価値＋場所的利益
「場所的利益」とは，不動産鑑定理論上の言葉です。
ある程度幅がありますが，更地の１０～３０％程度，として算定されることが多いです。
［借地法］
第10条 第三者カ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ取得シタル場合ニ於テ賃貸人カ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ賃貸人ニ対シ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
[最高裁判所第３小法廷昭和３４年（オ）第７３０号建物買取代金請求事件昭和３５年１２月２０日]
借地法一〇条にいう建物の「時価」とは、建物を取毀つた場合の動産としての価格ではなく、建物が現存するままの状態における価格である。そして、この場合の建物が現存するままの状態における価格には、該建物の敷地の借地権そのものの価格は加算すべきでないが、該建物の存在する場所的環境については参酌すべきである。けだし、特定の建物が特定の場所に存在するということは、建物の存在自体から該建物の所有者が享受する事実上の利益であり、また建物の存在する場所的環境を考慮に入れて該建物の取引を行うことは一般取引における通念であるからである。
[最高裁判所第３小法廷昭和４３年（オ）第３４１号建物収去土地明渡等請求事件昭和４７年５月２３日]
借地法一〇条による建物買取請求権が行使された場合における建物の買取価格は、建物が現存するままの状態における価格であり、その算定には、建物の敷地の借地権そのものの価格は加算すべきではないが、建物の存在する場所的環境を参酌すべきものである（最高裁昭和三四年（オ）第七三〇号・同三五年一二月二〇日第三小法廷判決、民集一四巻一四号三一三〇頁参照）。ところで、このような場所的環境を参酌した建物の価格は、所論のように、敷地権の価格に対する一定の割合をもつて一律に示されるものではなく、また、所論の収益還元法に依拠してのみ定めるべきものでもなく、要するに、建物自体の価格のほか、建物およびその敷地、その所在位置、周辺土地に関する諸般の事情を総合考察することにより、建物が現存する状態における買取価格を定めなければならないものと解するのを相当とする。
＜＜告知＞＞
みずほ中央リーガルサポート会員募集中
法律に関する相談（質問）を受け付けます。
１週間で１問まで。
メルマガ（まぐまぐ）システムを利用しています。
詳しくは→こちら
無料お試し版は→こちら
＜みずほ中央法律事務所ＨＰリンク＞
PCのホームページ
モバイルのホームページ
特集；高次脳機能障害
↓ランキングはこうなってます↓
↓ このブログが１位かも！？ ↓
↑↑↑クリックをお願いします！↑↑↑
不動産に関するすべてのＱ＆Ａはこちら
震災特例法に基づく被災者（会社）の負担軽減策。税金の還付請求など。by国税庁
弁護士による不動産の法律相談
個別的ご相談等のお問い合わせは当事務所にご連絡下さい。
お問い合わせ・予約はこちら
↓お問い合わせ電話番号（土日含めて朝９時～夜１０時受付）
０１２０－９６－１０４０
０３－５３６８－６０３０