契約をどうするか，とか，優遇措置とかについて教えて下さい。
法律改正で使える制度になりつつあります。
誤解ありがち度 ５（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
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Ａ 終身借家契約・期間付き死亡時終了建物賃貸借を使うと良いです。
また，サービス付き高齢者向け住宅として登録すると優遇がいろいろあります。
【終身借家権】
当社では，高齢者向けに，安否確認などのサービスを付けた住宅を賃貸する事業を考えています。
やはり賃貸となると，借地借家法の適用を受けてしまうのでしょうか。
→終身借家権であれば，借地借家法の適用を受けません。
終身借家権とは，文字どおり「終身」，つまり，賃借人が亡くなった時に終了する賃貸借契約です。
このような不確定である期限（期間）は，借地借家法に抵触すると思われます。
そこで，従来は「終身」という期間の賃貸借契約がなされることは通常なされませんでした。
しかし，「高齢者の居住の安定確保に関する法律」によって「終身借家権」が正面から規定されました。
この法律は，略して，「高齢者住まい法」とか「高齢者住居法」とか呼ばれています。
終身借家権は，高齢者に良好な居住環境を提供するという政策の一環として創設されました。
【終身借家権の条件】
どうしたら「終身借家権」を利用できるのでしょうか。
→都道府県知事の認可が必要です。
高齢者向けの住宅供給，という政策的な配慮から，借地借家法の例外が定められています。
そのような経緯から，高齢者の居住に適した住環境であること，が大前提となっています。
事業者は，個別的に，都道府県知事の認可を受ける必要があります（高齢者住まい法５２条～）。
［高齢者住まい法］
（事業の認可及び借地借家法の特例）
第五十二条 自ら居住するため住宅を必要とする高齢者（六十歳以上の者であって、賃借人となる者以外に同居する者がないもの又は同居する者が配偶者若しくは六十歳以上の親族（配偶者を除く。以下この章において同じ。）であるものに限る。以下この章において同じ。）又は当該高齢者と同居するその配偶者を賃借人とし、当該賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行おうとする者（以下「終身賃貸事業者」という。）は、当該事業について都道府県知事（機構又は都道府県が終身賃貸事業者である場合にあっては、国土交通大臣。以下この章において同じ。）の認可を受けた場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十条の規定にかかわらず、当該事業に係る建物の賃貸借（一戸の賃貸住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）について、賃借人が死亡した時に終了する旨を定めることができる。
【認可要件】
どのような環境を整えれば認可がもらえるのでしょうか。
→事業者自身の資力，バリアフリーなど住居の性能基準などがあります。
特に，特殊な認可要件はありません。
以下，代表的なものを示します。
＜資力＞
終身賃貸事業の事業者が，事業遂行に問題がないと言える程度の資力が必要とされます。
＜住居の性能＞
・バリアフリー構造
・床面積，廊下の幅，居室の出入口の幅，浴室の大きさなどについて一定の基準を満たす
［高齢者住まい法］
（認可の基準）
第五十四条 都道府県知事は、第五十二条の認可の申請があった場合において、当該申請に係る事業が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、同条の認可をすることができる。
一 賃貸住宅が、次に掲げる基準に適合するものであること。
イ 賃貸住宅の規模及び設備（加齢対応構造等であるものを除く。）が、国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
ロ 賃貸住宅の加齢対応構造等が、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の車椅子で移動できる幅の廊下その他の加齢に伴って生ずる高齢者の身体の機能の低下を補い高齢者が日常生活を支障なく営むために必要な構造及び設備の基準として国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
（略）
【一般個人の認可】
そこまで大規模ではなく，個人が１つの建物について終身借家契約をすることはできますか。
→個人で小規模でも認可されます。
終身借家権（契約）の事業者は，特に「大規模」であったり「法人」であるという限定はありません。
個人で認可を取られている方もいらっしゃいます。
【期間付き死亡時終了建物賃貸借】
「終身」つまり亡くなった時まで，とすると想定外に長くなることもあると思います。
「終身」と同時に「１０年」などの期間も併用することはできますか。
→「終身」と通常の期間を併用することも可能です。
具体的な内容としては，「賃借人が亡くなった時」と「規定した期間（例＝１０年間）の経過」の早い方で賃貸借が終了する，ということです。
通常の「終身借家契約」よりも，賃借人に不利（制限が大きい）です。
そこで，「期間付き死亡時終了建物賃貸借契約」は，賃借人から「特に申出があった場合」にだけ締結することができるとされています（高齢者住まい法５７条）。
［高齢者住まい法］
（期間付死亡時終了建物賃貸借）
第五十七条 第五十二条の認可（前条第一項の変更の認可を含む。以下「事業の認可」という。）を受けた終身賃貸事業者（以下「認可事業者」という。）は、当該事業の認可に係る賃貸住宅（以下「認可住宅」という。）において、第五十四条第二号及び第三号の規定にかかわらず、賃借人となろうとする者（一戸の認可住宅の賃借人となろうとする者が二人以上であるときは、当該賃借人となろうとする者の全て）から特に申出があった場合においては、公正証書による等書面によって契約をする建物の賃貸借（一戸の認可住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）であって借地借家法第三十八条第一項の規定により契約の更新がないこととする旨が定められた期間の定めがあり、かつ、賃借人が死亡した時に終了するもの（以下「期間付死亡時終了建物賃貸借」という。）をすることができる。
【サービス付き高齢者向け住宅】
高齢者向けの賃貸住宅を事業として行う場合，許認可はあるのでしょうか。
→登録制度が複雑だったので，「サービス付き高齢者向け住宅」に１本化されました。
従来は，高齢者向けの住宅が，３つの類型に分かれており，複雑でした。
平成２３年１０月２０日から，これが１本化され「サービス付き高齢者向け住宅」となりました（登録制度がスタート）。
＜従前＞
高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）
高齢者専用賃貸住宅（高専賃）
高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）
↓
＜平成２３年１０月２０日～＞
サービス付き高齢者向け住宅
【サービス付き高齢者向け住宅の登録基準】
どのようにすればサービス付き高齢者向け住宅として登録できるのでしょうか。
→一定の規模，バリアフリー，サービスについて基準が定められています。
主な登録基準は次のとおりです。
＜登録基準の概要＞
・居室の床面積が２５平方メートル以上
・バリアフリー構造
・一定のサービス
安否確認，生活相談など
【サービス付き高齢者向け住宅の優遇措置】
サービス付き高齢者向け住宅として登録すると，どのような特典が受けられますか。
→費用の補助，税金・融資の優遇措置が受けられます。
主な優遇措置は次のとおりです。
＜優遇措置の概要＞
・建設・改修費の直接補助
・課税面での優遇措置
・融資要件の緩和
土地利用を考える土地オーナーにとっては時代の追い風と言えるでしょう。
土地活用の有力な選択肢となっています。
また，投資としても，１つの手段となっています。
実際に，土地取得を含めた投資金額が１億円未満で設定したスキームを遂行している実例もございます。
海外では，例えばヨーロッパには，リタイアしたミュージシャンが集まって暮らす住宅（コミュニティ）があります。
日本でも，老後の生活を充実させる，という夢のある事業が促進されると期待されています。
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