契約をしっかりしておかないと借家扱いになるかもしれないと心配になりました。
どのような準備をしておくべきですか。
さりげないことでも，法律は介入してきます！
※画像は「長期間滞在する猫」をイメーヂとしています。
誤解ありがち度 ４（５段階）
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Ａ 原則＝自動的に「一時使用目的賃貸借」→借地借家法の適用なし。
最強＝「定期借家契約」
【一時使用目的賃貸借】
マンスリーマンションやウィークリーマンションはごく一般の建物賃貸借とは違うのでしょうか。
→借地借家法が適用にならないのが通常です。
むしろ，ウィークリーマンションやマンスリーマンションを経営している方からすれば，「借地借家法の適用を受けないように」注意する必要あります。
仮に借地借家法の適用を受けてしまうと，「賃貸期間の制限（１年以上）」や「更新拒絶・解約申入の大幅な制限」の対象となってしまいます。
ただし，一般的なウィークリー・マンスリーマンションでは，「一時使用目的賃貸借」と認められることがほとんどでしょう。
この場合は，借地借家法の適用は受けません。
「一時使用目的賃貸借」として認められるためには，単に契約書のタイトルや条項に「一時使用目的」と書いてあるだけでは不十分です。
その前提・実態として，「期間限定である」ということがハッキリするような客観的状況にある必要があります。
ウィークリー・マンスリーマンションの場合，通常はこれに該当すると思われます。
【一時使用目的賃貸借として認められない場合】
マンスリーマンションなどで，一時使用目的，として認められないことはないのでしょうか。
→トータルの入居期間が長い，などの特殊事情がある場合，一時使用目的賃貸借にはならないこともありましょう。
一時使用目的賃貸借は，あくまでも一般の借地借家法の例外です。
例えば，更新を繰り返すとか，最初から長期の契約期間であり，数年間継続して入居している，というような場合，「一時使用の目的」とは言えない，と判断される可能性もあります。
一時使用目的ではない，となった場合は，借地借家法の適用を受けることになります。
【定期借家契約】
状況によって借地借家法の適用を受けるリスクを負うというのを何とかして避けたいです。
どうしたら良いでしょうか。
→定期借家契約を利用するのが確実でしょう。
平成１２年の借地借家法改正によって創設された手続きです。
「更新がないこと」を書面化しておく，などの手続きを踏めば，「法定更新」が適用されなくなるというものです。
定期借家契約の場合，ルールに沿った手続きをきちんと行っておけば，「更新拒絶されず，自動的に更新される」などというコントロール不能な状態にはなりません。
また，客観的な状況によって契約の解約が変わってくる，ということもありません。
確実性・安定性を得るために，ウィークリー・マンスリーマンションの契約については，「定期借家契約」を用いると非常に都合が良いです。
実際に，定期借家契約を用いる契約が実務で主流となっています。
【旅館業法の営業許可】
ウィークリーマンションなどは，旅館業として許認可が必要になるのですか。
→契約期間が１か月未満の場合，旅館業法の営業許可が必要になる可能性が高いと思われます。
通達（後掲）においては，旅館業に該当するか否かは次の要素が基準となるとしています。
＜旅館業に該当するか否かの判断要素＞
１ 施設についての衛生上の維持管理
衛生面の維持・管理をオーナーが行っている場合は，「旅館業」に該当する方向
２ 施設利用者（宿泊者）が当該部屋に生活の本拠を有しているか
生活の本拠を移してはいない（暫定的居所）場合は，「旅館業」に該当する方向
そして，通達の中では，ある事例について，「１～２週間程度という１か月に満たない短期間」ということを理由に旅館業に該当するとしています。
直接の判断ではないですが，「１か月」という契約期間（滞在期間）は旅館業に該当するか否かの目安となりましょう。
また，シーツ・寝具の交換，部屋の清掃など，「衛生上の維持管理」をオーナー・入居者のいずれが行うか，など，他の要素も関係してきます。
「契約期間」だけで決まるわけではないのでご注意下さい。
［通達；昭和６１年３月３１日付厚生省指導課長通知］
○下宿営業の範囲について
(昭和六一年三月三一日)
(衛指第四四号)
(各都道府県各政令市・各特別区衛生主管部(局)長あて厚生省生活衛生局指導課長通知)
旅館業法(昭和二三年法律第一三八号。以下「法」という。)第二条第五項に規定する「下宿営業」については、昭和三二年八月三日衛発第六四九号公衆衛生局長通知第一(四)により、「なお、いわゆるアパート、間貸し等のように一時的又は比較的短期間の止宿のための施設と通常目されないものは法第二条第五項の下宿には該当しないものであること」として、下宿営業に該当するか否かの判断についての例示がなされている。しかしながら、これまでの運用において下宿営業と貸室業との区別が必ずしも十分ではなかつたため、本来下宿営業の許可の対象とならない施設についても許可が求められている事例も見受けられるとの指摘がなされている。
「下宿営業」とは、法第二条第五項に定義するとおり、「人を宿泊させる営業」であつて、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けるものをいうが、「人を宿泊させる営業」という旅館業の営業の本質においては、他の旅館業の営業と相違はないものである。
ここで、「人を宿泊させる営業」とは、アパート、間貸し等の貸室業との関連でみると、
一 施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること。
二 施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として、営業しているものであること。
の二点を条件として有するものであり、これは下宿営業についても同様である。このような観点からみると、例えば、いわゆる学生下宿は、部屋の管理が専ら学生に委ねられており、しかも、学生がそこに生活の本拠を置くことを予定していることから、営業の許可の対象とはならないものである。
今後とも、以上の観点から、許可の要否につき判断されたい。
(付記)
一について
法は、営業者がその営業施設の構造設備についてのみならず、施設の管理面についても責任を負うことを前提として必要な規制を行つている。このため、法第四条は、営業者に宿泊者の衛生に必要な措置を講じることを義務づけており、施設についての衛生上の維持管理は営業者において行うことを予定している。この点において、室内の管理が間借り人に全面的に委ねられている間貸し等と根本的に異なるのである。
二について
旅館業においては、その営業施設が社会性を有する形で、一般大衆に利用されるものであるからこそ、公衆衛生又は善良の風俗の維持の観点から必要な規制を行うのである。従つて、宿泊者に生活の本拠を与えることを予定したアパートのような形の営業形態は、個々人の生活の集積に過ぎず、少なくとも現行の旅館業法による規制は予定しないものである。
なお、いわゆる「ホテル住まい」として、他に生活の本拠を有さない者が、長期間ホテル等に滞在する場合等においては、その者は、そこに生活の本拠があると認められることもあろうが、営業全体としてはそうした形態を予定していない場合、当然、前記二に該当することとなる。
［通達；昭和６３年１月２９日付厚生省生活衛生局指導課長通知］
○旅館業法運用上の疑義について
(昭和六三年一月二九日)
(衛指第二三号)
(各都道府県・各政令市・各特別区衛生部(局)長あて厚生省生活衛生局指導課長通知)
標記について、東京都衛生局環境衛生部長より照会〔別添1〕があり、〔別添2〕のとおり回答したので、通知する。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
〔別添1〕
(昭和六二年一二月二五日 六二衛環第七二七号)
(厚生省生活衛生局指導課長あて東京都衛生局環境衛生部長照会)
近年、社会需要の多様化に伴つて、新たな営業形態を持つ施設が出現しており、本件もいわゆるウィークリーマンションと称する短期宿泊賃貸マンションとでもいうべき施設で、旅館業と貸室業の中間的な営業形態をもつものと考えられます。
旅館業法の運用にあたつては、昭和六十一年三月三十一日付衛指第四四号厚生省生活衛生局指導課長通知が示されているところですが、本件の旅館業法上の取り扱いについて疑義が生じたため、至急ご回答願います。
(施設の状況及び管理等)
1 施設は既存のアパート、マンションの空室又は専用に建築した室を賃貸する。
2 利用日数の単位は、一週以上とし最長制限の定めはないが、実態としては一～二週間の短期利用者が大半である。
3 利用者は手付金を支払つて予約し、入居時までに物品保証金及び利用料等を支払い賃貸契約を締結した上、入居する。
4 客室には日常生活に必要な設備(調理設備、冷蔵庫、テレビ、浴室、寝具類等)が完備している。
5 室内への電話器、家具等の持ち込みは禁止している。
6 利用期間中における室内の清掃等の維持管理は、全て利用者が行う。
7 シーツ、枕カバーの取り換え、浴衣の提供等リネンサービスは行わない。
なお、利用者からの依頼があれば請け負い会社を斡旋する。
8 食事は提供しない。
9 光熱水費は各個メーターで契約解除時に別途清算する。
10 本施設の利用者は、主として会社の短期出張者、研修生、受験生等である。
(質問点)
昭和六十一年三月三十一日付、厚生省指導課長通知によれば、旅館業法にいう「人を宿泊させる営業」とは、
1 施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあるものと社会通念上認められること
2 施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として営業しているものであること
の二点を条件として有するものであるとされている。
本施設を、この二条件に照らして判断すると、
1 契約上、利用期間中の室内の清掃等の維持管理は利用者が行うこととされているが、一～二週間程度という一月に満たない短期間のうちに、会社の出張、研修、受験等の特定の目的で不特定多数の利用者が反復して利用するものであること等、施設の管理・経営形態を総体的にみると、利用者交替時の室内の清掃・寝具類の管理等、施設の衛生管理の基本的な部分はなお営業者の責任において確保されていると見るべきものであることから、本施設の衛生上の維持管理責任は、社会通念上、営業者にあるとみられる。
2 また、生活の本拠の有無についても、利用の期間、目的等からみて、本施設には利用者の生活の本拠はないとみられる。
前記より、本施設を、旅館業法の適用対象施設として取り扱うのが相当と考えるが如何。
〔別添2〕
(昭和六三年一月二九日 衛指第二三号)
(東京都衛生局環境衛生部長あて厚生省生活衛生局指導課長回答)
昭和六十二年十二月二十五日付け六二衛環環第七二七号をもつて照会のあつた件について、左記のとおり回答する。
記
近年、いわゆるウィークリーマンションをはじめとして、新しい形態の旅館業類似営業がみられるが、これらが旅館業法にいう「人を宿泊させる営業」に該当するか否かは、公衆衛生その他旅館業法の目的に照らし、総合的に判断すべきものであることはいうまでもない。照会の施設については、貴見の通り、旅館業法の適用対象施設として取り扱つてさしつかえない。
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