雨漏りがすごいです。
どうしたらよいでしょうか。
細かいバリエーション含めて説明します。
誤解ありがち度 ３（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
１ 一般の方でもご存じの方が多い
２ ↑↓
３ 知らない新人弁護士も多い
４ ↑↓
５ 知る人ぞ知る
↓ランキングはこうなってます↓
↓ このブログが１位かも！？ ↓
↑↑↑クリックをお願いします！↑↑↑
Ａ 修繕請求，賃料減額請求というコースがあります。
【修繕請求権】
→オーナーに修繕義務があります。
賃貸人は，対象物（マンション）を居住に適した状態に維持する義務があります。
まさに，賃料に対応するオーナーの義務です（民法６０６条）。
【民法６０６条】
１ 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２ 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
【修繕義務の特約の有効性】
賃貸借契約書の特約で，屋根・天井の修理は借主負担，とされています。
賃借人が修理費用を負担しなくてはならないのでしょうか。
→特約は無効と考えられます。修理費用はオーナー負担となります。
屋根・天井からの雨漏り，というトラブルは，「外部との遮断」という建物の本質的機能が欠けているものです。
建物賃貸借契約の「本質的な」内容です。
つまり，オーナーの負うべき義務の重要なものです。
そのような本質的な義務を賃借人に転嫁することは合理性を欠くと思われます。
従って，当該特約は無効と思われます。
そうすると，修繕義務の規定（民法６０６条）により，修理費用はオーナー負担，という結論になります。
【賃料支払拒絶】
オーナーが雨漏りの修理工事をしてくれません。
その間，部屋の一部が使えないままです。
家賃を払わない，という対抗措置は取れますか。
→一切払わない，というわけにはいきません。
雨漏りによって部屋の一部は使えないですが，使える部分もあるわけです。
一部でも使える以上，「全額を支払わない」ということはできません（後掲判例）。
仮に賃料を一切払わないとすると，「債務不履行」としてオーナーから解除されてしまうリスクがあります。
【最高裁判所第２小法廷昭和３１年（オ）第３９３号借地権不存在確認事件昭和３４年１２月４日（抜粋）】
原審が適法に確定した事実によれば、本件で問題となつた昭和二二年七月から昭和二三年六月までの間本件土地に対する上告人の使用収益が全面的に不能であつたものとは認められないから、上告人が右期間における賃料の支払義務を当然に免れたものということはできない。
【一部滅失による賃料減額請求権】
では，今までと同じように家賃を払わないといけないのでしょうか。
→賃料減額請求が可能です。
「賃料支払拒否」ができないからといって，全額を払うのもバランスを欠くと思えます。
このような場合は，賃料減額請求という方法を取れます。
賃料減額請求は，賃借物の「一部が」「滅失」した場合に適用されます（民法６１１条）。
天井からの雨漏り，については「滅失」ではありませんので直接適用されません。
しかし，機能の一部が損なわれている，という意味では「一部の滅失」と似ています。
そこで，民法６１１条が類推適用できると解釈されています（後掲裁判例）。
【民法６１１条】
１ 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２ 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
【名古屋地方裁判所昭和５６年（ワ）第１３８２号、昭和５９年（ワ）第２８２１号家屋明渡等請求、同反訴請求事件昭和６２年１月３０日（抜粋）】
右認定の事実によれば、本件建物二階部分の少なくとも三分の二が、昭和五六年九月一日以降同五八年七月末日まで原告の修繕義務の不履行により使用できない状態にあったことが認められるところ、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は、当然には賃料支払い義務を免れないものの（最高裁判決昭和三四年一二月四日民集一三巻一二号一五八八頁参照）、民法六一一条一項の規定を類推して、賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。
【賃料減額請求権の適用事例】
賃料減額請求権がストレートに適用されるのはどのような事例ですか。
→土地の賃貸借において，収用や区画整理，その土地の一部が使えなくなった場合が典型例です。
「一部の滅失」は，一般的に土地の賃貸借の場合に起きることがあります。
収用や区画整理で強制的に，土地の一部がオーナーの所有ではなくなった場合が典型例です。
また，対象土地の前面道路の工事や通路部分の収用などについては，「一部の滅失」に該当するかどうか，明確な判断基準はありません。
判断のポイントは，それらの要因によって実質的・永続的に対象土地が使えなくなったかどうか，というところになります。
＜＜告知＞＞
みずほ中央リーガルサポート会員募集中
法律に関する相談（質問）を受け付けます。
１週間で１問まで。
メルマガ（まぐまぐ）システムを利用しています。
詳しくは→こちら
＜みずほ中央法律事務所ＨＰリンク＞
PCのホームページ
モバイルのホームページ
特集；高次脳機能障害
↓ランキングはこうなってます↓
↓ このブログが１位かも！？ ↓
↑↑↑クリックをお願いします！↑↑↑
不動産に関するすべてのＱ＆Ａはこちら
震災特例法に基づく被災者（会社）の負担軽減策。税金の還付請求など。by国税庁
弁護士による不動産の法律相談
個別的ご相談等のお問い合わせは当事務所にご連絡下さい。
お問い合わせ・予約はこちら
↓お問い合わせ電話番号（土日含めて朝９時～夜１０時受付）
０１２０－９６－１０４０
０３－５３６８－６０３０