麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!?
2011年5月に10年以上続けた居酒屋稼業から足を洗いました。
それまでは飲食業界や開業予備軍に向けてのあれこれを書いていました。

2016年4月 一級建築士と宅建取引士の資格取得し、新宿にて不動産と建築の事務所を開業しました。主に不動産投資家さん向けのお役立ちネタを発信中!
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職人さんを使う時に難しいこと

建築工事を知らない一般の人からは直では請け負わない職人さんや専門工事業者は多いです。

彼らは普通の素人さんとの打ち合わせを非常にめんどくさがるし、入金方法などもその都度打合せしなければならず嫌がります。

その点、間に元請けや工務店などを挟めば、工事の説明や日時調整、施主との連絡、お金の回収など余分な手間が省けます。なので、ほとんどの専門工事業者は素人さんとの直取引はしないのです。

 

それ以外にこの業界のことを知らない人だとやってしまう、決定的に職人に嫌がられることがあります。

それは、一定の工事量を与えてあげられないということ。

 

どういうことか?

簡単なことです。職人さんは月に25日働いてやっと生活できる程度の収入しかありません。なので彼らは毎日仕事があるという状態を常に欲しています。

しかし、素人さんの現場に入るとどうなるか。

その日の夕方3時過ぎになって「材料手配忘れたから明日は来なくていいです」とか平気で言いだします。

しかも、「で、明後日は2人来て。次の日は1人でいいや。で、来週から4人で。日曜もやるから。」などと言いだします。

 

これ、自分が小規模自営業で取引先にこんなオーダーされたら嫌ですよね?というか対応できないでしょ。

でも戸建とかアパートとかの小規模現場だと一定量の仕事を毎日与えてあげるって難しいんですよ。複数現場を常に抱えている工務店なら現場を回遊させることで職人を遊ばせないようにできますが、一現場しか持っていないと逃がすところがありません。なので、前もってしっかりと打ち合わせして職人さんが手空きや手待ちにならないように工程を考えてあげないといけません。

 

もしかしたらこれが職人さんを雇う上で一番大切かもしれないくらい重要なことですが、おそらく依頼した素人さんはそんな業者の生活のことなんて考えもしないんじゃないでしょうか。自分のせいで手待ちを作ってしまったら「もう帰っていいいけど今日は0.5日分しか払いません」じゃなくて「ちゃんと丸一日分払いますから明日もお願いします」が正解です。

 

 

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屋根の話

汗だくリフォームのせいで、いい歳こいてお尻のまわりがあせもで痒いでん兄です。

 

さて、また自社アパートネタ。

 

購入したのは平成元年築の当時流行りまくったロフト付き狭小ワンルームです。

建物についての修繕履歴は全くありませんが、自分で見たところではおそらく築15年くらい経過したところで一度外壁は再塗装しています。

しかし、その時屋根はやらなかったようです。つまり30年間手付かず。

 

焼き物である和瓦は半永久的な耐用年数ですが、スレート葺きというのは塗膜でもたせているようなものなので定期的な塗り替え作業が必要です。

それを怠り、スレート素材そのものが紫外線や風雨などで劣化してしまうとボロボロになってもう塗膜は乗らなくなり、スレートの葺き替えという運命です。

 

今回、アパートの屋根はその限界でした。つか、ちょっとアウトだな。

元の色なんてもうわからない。棟板金はエンジ色に見えるけどこれは赤サビです。

当物件はあと10年間もたせればよいので、塗装の乗りが悪いのは承知の上で、今回、塗装工事を決断しました。

 

塗装業者は2社の相見積もりとしました。驚いたことに2社の見積金額はたったの1万円差。

 

そして双方からどのように工事をするのか現地でヒアリング。その結果、教科書通りのちゃんとした施工の説明をしてくれたところに依頼することにしました。

 

ちなみに1円も値引き要求していません。

その代わり現地で詳細にどこまでどう塗るのか打合せし、部分塗装で依頼したはずが結果的にほとんど丸々塗り替えしてもらえることになりました。

やる気を削ぐだけのしょーもない値引き要求をするくらいならそういう身のある打ち合わせをした方がいいですから。

 

塗装前に軒樋と集水器のチェック&掃除をしました。

集水器には土が溜まって植木鉢状態となりタンポポが咲いているところもありましたw

塗装屋さんは最初に洗浄はしてくれますが、土を取り除いて掃除までする義務はありませんから、こういうのは施主側で対応しなければなりません。

 

 

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スーパーマリオ

今日も自社アパートで汗だくリフォームでした。

 

今日はミニキッチンを一旦どかして、洗濯機置場を作るために排水の分岐を行う工事。

 

私、ゲームって全くやりません。たぶん皆さんが驚くほど知らない。有名なゲームもタイトルを耳にしたことはあるけどどんなのかまったく知らないって感じです。

ただ、スーパーマリオはおぼろげながら知っています。配管をつないでいくゲームって認識ですが合ってます?

 

ミニキッチンをどかすとキッチンシンクの配管があるのみです。

 

で、これを分岐させるためにスーパーマリオよろしくイラストを描きました。

 

これを見ながらパーツを拾い出し、発注します。

 

材料は各部屋に先に配っちゃいます。これやっとくと材料が足らないとか、作業するのに条件が悪いなど事前にわかります。

 

ちなみに右側はミニキッチンのシンクからの排水を受ける配管で、左側に伸びているのは洗濯機置場からの排水用です。

洗濯機置場の排水管は最後のパーツをフレキ管にしました。

image

(先端には洗濯機につなぐエルボがつきます)

 

というのは、塩ビ管はあまり動かせないのでわずかな寸法のズレがあっても押したり引っ張ったりで無理に位置合わせが出来ないのです。

こういう素材を使う時にはどこかに「逃げ」を作っておくと施工がラクになります。

今回は片方をフレキにすることで、前後左右、高さ方向でさえも逃げが効くので施工が相当ラクになるはず。普通の配管でやるよりもフレキ管は10倍のコストがかかりましたが、作業工賃の方が高いので作業性を優先すべきと考えます。

 

なんて偉そうに言ってますけど、つい先日、おおやがくさんが同じことをしようとしているのをFBっで知って見学させてもらった際に(自分でやる時には片方はフレキにしよう)って思いついたんですけどね。

 

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