2011年5月に10年以上続けた居酒屋稼業から足を洗いました。
それまでは飲食業界や開業予備軍に向けてのあれこれを書いていました。

2016年4月 一級建築士と宅建取引士の資格取得し、新宿にて不動産と建築の事務所を開業しました。主に不動産投資家さん向けのお役立ちネタを発信中!
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2017-08-24 11:32:19

不動産ごとM&A

テーマ:建築・不動産で再起業!

昨日はこっそり現地調査をしてきました。

 

売り物になっているとはいえ、住んでいる人たちは知らないことも多く、急に不動産屋然とした男たちが入れ替わり立ち代わり家の周りをウロウロしだしたら誰だって不安になりますし、ヘタすりゃ大家さんにご迷惑をかけてしまいます。

なので、隠密行動が基本です。

ワタクシはあえてめっちゃ普段着で散歩中みたいなふうを装いますが、昨日はムッチムチのTシャツを着て住人さんと鉢合わせしてしまったのでずーっと監視されてしまい、退散する羽目にw

 

さて、先日お客さんとやりとりしていてふと思ったこと。

 

最近のトレンドとして「一物件一法人」設立が融資対策として流行っています。

これらのやり方で購入した物件が5年後以降に売却に出てくることでしょうが、もしかしたら売却手法が変わるかも知れません。

 

というのは、不動産を購入した場合、不動産取得税を払わねばなりません。

ざっくり言って評価額の3%(4%)ですから、バカにならない金額です。というか、ただでさえ重ね重ねに取られている感ハンパない税金ですから1円だって余分に払いたくないです。

 

で、法人所有の不動産は法人ごと買い取る場合、不動産取得税は払わなくてよいのです。

ということは、上記の「一法人一物件」の場合、法人ごと買い取ってしまえば取得税浮くわけです。

その法人で別事業をやっているケースは少ないと思うので、法人ごと譲渡することに大きな障害はないはず。

 

これさぁ、もしこのやり方が主流になった場合、事実上宅建業者の独占業務となっている不動産仲介に司法書士や行政書士なんかがM&A専門家として介入してくるのではと心配になりました。

 

ただ、書くと長くなるので割愛しますが、主たる目的が会社の売買ではなくて物件売買である以上、やはり不動産と建築の知識に長け、業者間の販売ネットワークを持っている宅建事業者じゃないとうまく売れないんですよね。

(そーいえば個人売買のヤフー不動産はどうなった?w)

 

もし、M&Aの手法で売却となった場合でも、ほとんど形式上だけにすぎない法人名義の書き換えだけなら司法書士さんと相談しながら進めれば事足りるかと。

 

数年後は物件譲渡の方法としてM&A売却が珍しくなくなるかもしれない、そんなお話しでした。

 

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2017-08-23 11:26:43

給水管、侮(あなど)りがたし!

テーマ:建築・不動産で再起業!

相変わらず新築用の土地探しを続けております。

続けているというか、お客さんのほうが探すのがうまくて、持ち込み案件について調査するパターンが多いんですが、、汗

 

さて、割安な土地探しというテーマでやっていると「公道に面して整形平坦」なんてのは無理で、「私道、狭小、旗竿、間口2m以下、傾斜地、借地。。etc」などというキーワードばかりですw

 

案外見落としがちというか、買ってから「しまった!」と思うのが給水管問題です。

 

細い私道の奥まった土地を検討する場合、どのように給水がきているのか、買う前にチェックしないといけません。

古い家屋の場合、給水管は細いです。

今どきの集合住宅は20ミリや25ミリが普通ですが昔は13mが当たり前。

しかも、細い路地に誰かの私設管が引いてあり、そこからの分岐というパターン。もう水圧なんて相当弱いです。

 

建て替える場合、太い径に替えるのですが、引込み管だけ太くしても意味がないので表通りの太い公管から引き直してくることになります。

この作業で問題になってくるのが掘削承諾が取れているかどうか。

あと、案外盲点になるかもしれないのが、給水管同士は30センチ以上離して敷設せねばならないので、あまりに道が細いところに他の給水管や、下水管、ガス管やらが複数走っていると新規で引けない可能性も出てきます。

 

買っちゃってからこの問題が解決できないと、13ミリのまま敷地内に貯水槽を設けて増圧ポンプで送るというあまりやりたくない方式をとらざるを得ないかもしれません。

 

水道局に行けば台帳を見せてもらえるので必ずチェックしましょう。ちなみに、個人の敷地内の給水管台帳閲覧は本人が行くか、委任状が必要ですよ。

 

あと、東京以外では水道を引くのに加入分担金という結構高額な費用がかかります。アパートで各部屋ごとに公設メーターを付ける場合、戸数分の分担金を求められるので予想してないとびっくりする金額になります。

 

ちなみに、東京以外で既存家屋を解体させて更地渡しを条件とする場合、敷地内の水道メーターは残させて権利もこちらに譲渡させる条件を付けておかないとモメますのでご注意。

 

そんなわけで、給水管ひとつとってもいろいろあります。

 

すべてのでん兄チェックをくぐりぬけて「急いで買付いれてください!」ってのはホント、出てこないです(涙)。

 

 

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2017-08-22 11:35:26

保険、保険、保険。。。

テーマ:建築・不動産で再起業!

なんか、もう蒸し暑いの飽きた。。

この時期でもスーツ着てる営業さんってマジすごいね。

 

さて、ワタクシ、ほんの数年前までは所帯を持ったことがなく、のびのびと(そりゃーもうほんとにのびのびとw)独り身を楽しんでおりました。

 

あまりブログではネタにしませんが一応今は家族持ちです。

結婚していろいろ変わりましたが、なにが一番変わったって先々の心配をするようになったことですかね。

それまでは人様に迷惑をかけないようにひっそりと人生の幕引きさえできればよいと思っていましたが、残す家族がいるとなるとそうはいきません。

 

先日、若い頃から担当してもらっている保険のおばちゃんと保険内容(生保)の見直しをして、改めて自分がかけている保険がいろいろあるなぁと思っちゃいました。

 

まず、家を買ったときに入る団信。言わずと知れた「死んだらチャラになる」例の保険です。夫婦で共有名義にする人がいますが、その場合はこれの効力は片方にしか効きませんのでご注意。

で、団信入れば安心かというとそうでもない。

事故や病気が原因で、生きてるけど働けなくなってローンが返せないケースも考えられます。

これをカバーする保険もあります。8大疾患とかが原因で収入がなくなった時の保険。こりゃ必要だわということで入りました。

で、確か、この8大疾患以外の原因で働けなくなったらどーすんのということでさらに対象を拡大したプランにも加入したと思うw

 

今度は生命保険。

独身の時は死んだ後にお金降りても意味ないのでそっちは葬式代程度に抑え、寝たきりのケガや病気の時に生前に使える保険に入っていました。

 

しかし、残される家族ができるとそうは言っていられないので死亡時保険金がある程度出るやつに変更。

さらに働けなくなった時に保険料を払わなくてよいプランやら、なんか似たりよったりのプランにも加入。

 

さらに、50歳を過ぎると保険料がぐんと上がる対策として、49歳の今からもう一本別の保険を開始し、50歳になる時にその保険とダブるけど著しく保険料が上がる項目だけを削減して結果的に内容は変わらないか充実するけど保険料はあまり上がらないという方策も手配中。

このプランは健診チェックが厳しいので思いつく病気が一つもない今のうちに加入しておいたほうがよいとのアドバイスもありまして。

 

ただ、なんかこうなってくると「保険のために保険を掛ける」みたいな状況じゃない?ってかんじでわけがわからなくなってきます。

保険のおばさんのことは信用しているし、ワタクシ自身も内容を一通り説明してもらったうえで加入していますがわかりにくいし、損得考えたらなにが良いのがさっぱりわからないのは確かですね。

 

クルマの保険ももちろん入っていますし、仕事でやっちまった時のための宅建取引士保険にも入っています。

もちろん重い負担の社保にも加入しています。

アップルケアにも入ってたと思う。

たぶん他にも忘れてるだけで入っている保険はいろいろあると思う。

そう考えると生きていくために保険料ってどれほど払っているのかと思いますね。

まるで保険のミルフィーユや~

 

不動産をたくさん持っている人は相続税対策と相性の良い生命保険に入ると良いですよ。これもいまわの際になってからでは加入できませんから50歳になる前には入るべきですが、なかなか40代のうちから相続対策で保険に入る人っていませんよね。。

 

そんなわけで今日は珍しく保険ネタでした。

 

 

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