管理会社の選定について

大家さんのよくある悩みとして管理会社の選定がある。

大家さんが管理会社に求める業務としては、

・日常的な運営管理

・空き部屋が出た時の募集業務

のふたつがメインとなる。

要するに、物件のことはお任せしていれば良くて、募集時はすぐに埋めてくれるのが良い管理会社ということになるだろう。

ところで管理会社には2種類ある。

どこかの大手のグループ会社である場合と、

資本的にどこにも属していない独立系、である。

前者の場合、親会社は賃貸仲介の大手である場合とレオパレスや大東建託のようなビルダー系に分けられるが、自分の考えとしてはどちらも管理を委託するには不適だろう（後者に頼む人はいないだろうけれど）。

まず日常管理に関して言えば、グループ会社系の社員は在職期間が短く人の出入りが激しい傾向にある。担当者がコロコロ変わり、当然物件についての過去からのいきさつなど知るはずもない。長期的に取り組まねばならない管理トラブルを抱えている物件の解決などできるはずがない。業務遂行能力においても期待できないだろう。

それよりも問題なのは、空室が出た時の募集における取り組み方である。

賃貸仲介業がメインの管理会社が客付けをする場合、間違いなく自社での客付けに固執するはずだ。つまり、レインズに登録することはまずなくて、自社に来店したお客を付ける（両手仲介）。

短期決戦の賃貸客付けの場合には垂らす釣り針は多い方が有利なので、自社のみでの客付けに固執されると機会損失に繋がる。さほど客付けが強くない仲介に囲い込みされたら貸主はたまったものではない。

その点、独立系の管理会社は客付けは最初から他力本願なので客付けが得意そうな複数の仲介に依頼する。良い管理会社は客付けに強いエージェントを複数ルート持っているものだ。

ただし、郊外や地方の場合は注意を要する。

そのエリアで一強体制を持つ地場不動産屋がある場合、そこに管理を頼まないと客付けが困難になるケースがある。賃貸仲介は自社の管理物件を優先的に客付けするからだ。

人口密度の低いエリアの築古戸建で下手に自主管理などすると他の弱小不動産屋かジモティしか客付けルートがなくなる恐れがある。

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飲食店への休業補償が雑過ぎ

またもや緊急事態宣言発令。

まあわかりきっていたこと。

自分は12月の時点で東京2000人全国で5000人はすぐに現実になると予想していた。

詳細はわからないが、20時で閉店に協力した飲食店には一日6万円の補償金を支払うという。

「飲食店だけが悪者なのか、政府の言うことは絶対に聞かない」と断固抵抗していた飲食業の人たちはこれでコロッと大人しくなった。

それはそうだろう。

15坪以下くらいの規模の飲食店で毎日10万を売り上げたら繁盛店の部類だ。割合にしたら多くない。

売上10万のうち、材料費や人件費・諸経費差し引いたら利益は2万くらいか。

これが一人マスターや夫婦経営などの小規模店にも6万配るならすごい話だ。

なにしろなんにもしないで利益で6万なのだ。しかも20時までは営業できるのだ。

これをやるならまず確定申告している店舗に限定しなければならない。税務申告していないような事業者に税金は使えない。

そして昨年同月売上の1/2以下を上限とすべきだろう。これでも経営者の生活と家賃くらいはじゅうぶんまかなえる。1/3でもいいくらいだ。

一律で飲食店経営者に毎日6万円支給など雑過ぎる。そもそも商売なんだから税金で経営者の生活費まで補填するなんておかしい。

正規従業員を抱える店舗の場合はこれとは別に給与の70％を上限とした補助金などとすればよい。

コロナになってから新規で始めた店（昨年の申告はもちろんしていない）は状況がわかったうえでの開業なのだから対象から外すべき。こんなに手厚い補償ならそれめあてで開業する輩もいないとは限らない。

いずれにしてもこんなに偏った補償の仕方では国民の間に不満が生じ、分断の原因となりかねない。

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あけましておめでとうございます

コロナ感染者、東京都1300人超、全国4000人超という数字を年末に叩き出し、2021年が始まった。

今年もコロナに翻弄される世の中になるだろう。

元旦は朝ぶろに入って身を清め、近所の神社に初詣。

無病息災、

家内安全、

商売繁盛、

いにしえから人々が願うことは変わらない。

スピリチュアルなことには無関心だが、歳を取ったせいか人並みに神前に手を合わせるようになった。

コロナ禍ということで日帰りの帰省以外は外出を控える正月となった。

年末年始はひたすら不動産に関する本とブログを読みふけった。

読みやすいけど中身の薄い類いのものではなく、実務についてがっちり書いてあるものだ。

自分のモットーは「学び続けることがお客様に対する礼儀である」だ。

娯楽はもちろん否定はしないが、人が電車内でピコピコとゲームに興じているとき、だらだらとテレビを見ているとき、そういう時でも自分は常になにかしらの情報収集や勉強をしている。

こういう日々の積み重ねで差は出ると思っている。

今年もコロナ禍でさらなる格差が生まれるであろう。

伝染病如きに潰されたくないので、常に先回りして負け組にならないようにしたい。

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