昨日、中学の時の友人二人と六本木で会ってきました。
中学の時からだと、大体１０年間位経ってはいるものの、久しぶりの中学時代の話をして昔を思い出しました。
バンドの話や、共通の先輩、後輩、友人の話、先生の話や今だから話せた話等もあり、楽しかったです。
鮮明にドイツの寮の風景が浮かび上がってきて、あれから１０年は早いなと思いました。
でもやはり１０年。二人とも、大人になっていました。
男性
、女性
一人づつとあったのですが、男性の方は社会人然としてましたね。
仕事も相当がんばっていて刺激を受けました。女性の方はかなりきれいになっていました。
二人の過去の経験の話はおもしろく、興味深く、もっとしゃべっていたいと思っていたらあっという間に時間が過ぎてしまい、
次の飲み会の約束を取り交わして、終了。
かなり元気とやる気をチャージできた飲み会でした。
今日は、新規物件の立ち上げ（池袋）を見に行き、設備の管理のずさんさに慄き、売却物件の引継ぎについて打ち合わせをし、空調機がワンフロア（９機）壊れたものを見に行って、飲みに行ってきました。
その飲みの席で、ＰＭの仕事の達成感について話をしたのが印象に残ったので、書いてみます。
プロパティマネジメントという仕事は、一言で言えば、ビルの管理者かつ運営者です。
先輩曰く、「テナントやオーナーからすれば、通常に稼動して当たり前」、「マイナスを如何にゼロに近づけるかが仕事」「抛っておくとマイナスが加速度的に増えていく」ので、達成感を得られたときは、マイナスのものをゼロに戻した時に感謝されたり、喜ばれた時が達成感を得られるとの事でした。
何か新しい提案ではなく、現状維持的なお話に聞こえますが、実際はＰＭが入ることにより、ビルの管理が改善されキャッシュアウトが軽減されていきます。
実際に、ビルの設備に関しては耐用年数を超過しても設備のメンテも入れず、何も管理していないずさんな個人オーナー等の物件に予算を加味しつつ手を加えていく提案はおもしろいです。
予算をこうじる際に当然の様にオーナーの資産状況等の過去の経緯や現在の資産状況、事業計画も聞けますので、勉強になります。
特に内装や外観を変える作業は目に見えてきますので、ぼろぼろの建物に手を加えた後は達成感があります。
大きな流れの中では、不動産＝金融商品であり、如何にキャッシュフローを改善するかが大きな大きな流れとなっていますが、当事者意識を持って物件の改修、管理に当たれば達成感は得られます。
やっぱり物事を良くする方向に持っていく提案はおもしろいです。
ただ、そんなミクロの達成感も大事ですけど、世の中に与えるマクロ的な目標も大事ですよね。
そこがうちは見えていないのが最大の問題点だと思っております・・・。
そして、私の問題点でもあるのかなぁと。
但し、日々が自分を鍛えてくれるのでそれが結構支えになっている部分もあります。
ベンチャーなのですから、新しいサービス等を通じて、新しい提案をできる会社にしていく事にこそ、大きな意義が出てくるのかなと。
そうそう夢見がちなことは難しいのは認識していますけど。
また、ＰＭに必要な能力は、「交渉力とクレーム対応力」、その他、先輩に教わった内容で、「若い内は交渉力＝事前の準備力」だと。
問題解決能力の中に、当然周りを動かす交渉力等のコミュニケーションの力は含まれてきますので、そこを鍛えていきたいと感じました。
仕事に達成感を見出せないとかなりつらいと思います。
それで止めていく人も結構でていますから。
自分のやりたい事をやる。
それも我侭とか、自分の弱い方向に逃げていくのではなく、ファイティングポーズをとり続けるようにできればと思いました。
オーナーの資産を預かる身としては、緊急の対応に適切に対応できなかった場合かなり苦しい報告となる事があります。
嘘をついてごまかすのは後々を考えると最善策にはなり難く、信頼を失いますので、当然行わないとして、
今現在何故その原因が起こったのか、今後どう対応すべきかという事を判断し、報告もしくは提案を行わねばなりません。
具体的には管理していた物件の空調の設備が壊れました。
経験がないと、費用対効果を考えた緊急の対策がうまくできませんので、先輩方や業者の方を巻き込みながら解決策を練っていくことになります。
ある程度情報収集と原因の特定はできたものの、いざ、報告のメールを伝えようとすると内容がうまくまとまらず、かなり時間がかかってしまいショックでした。
前にも書きましたが、言いたい事をまとめる作業というのは結構慣れないと時間がかかるなあと。
特に報告で意識しないといけないのが、何を言いたいのかももちろんですが、事実と推測は分けて報告しなければなりませんし、
相手側の設備に対する理解度も影響してきます。
メール一つでも、ずいぶんと先輩によって対処方法が違うので、勉強になりました。
おい、こら、アメーバブログまた消えたぞ・・・・。
時間返してくれ。
簡潔に書きます。
マンション業界でかな～～～りおきて破りな会社が出てきました！！
康和地所 さんです。
何が掟破りかって、マンション業界で、原価を開示した事です。
大手デヴェロッパーに長年働いていた方から聞いた話だと、マンションの分譲って粗利益で２割位という素晴らしい利益率を誇る商品だったそうです。
土地の価格もそうですが、マンションの工法や部材、各種設備に掛かる費用、内装の仕上げなど、専門的であって今までマンションの原価って不透明でした。（単純に内訳が多いのも原因です）
なので、エンドユーザーの皆様は、信頼関係というオブラードに包れた提案を呑まされていた面もある分けです。
（言い方かなり悪いです・・・ごめんなさい。）
実際こういった試みがされなかったのは、個人的感想ですが、以下の理由が主なものなのかなと。
①近隣対策や交渉や折衝の多さ等、泥臭い仕事が多くかつ原価が交渉により変動する事が多かった事。（不動産はひとつとして同じものがないという事も密接に関ってきます。内訳が多く変動費も多いので、発生ベースでしか捕らえられなく、製品計算のように緻密な原価計算ができなかった要因のひとつです。プレハブ工法とか例外はあるけどね。）
②原価を提示する事が法律で義務付けられていない事。（商売ですからね・・）
③ほとんどのデヴェロッパーは自ら売主の立場にたつか、売主側の変わりに売る事が多かったため、高く売りたかった（情報の非対称性を手放したくなかった）。
④色々な人がたくさんかかわるので利害関係者の調整コストがとても莫大なものになる事。
⑤不動産そのものが、お金だけでは図れない様々な要因がからみあうものである事。（場所、デザイン、歴史等etc・・・）
まあ、こんな縛りがある中で、かつ世の中の流れはお金のある所が「金融商品の運用」という視点で、不動産を取得しつづけています。
当然キャピタルゲイン取得も重要な戦略の一つとして定義されています。（最近ですけど、不動産の出口戦略なんていい始めたの、それだけ不動産の流通性は低かったってことなんだけど。）
だから、当然「情報の非対称性」だの、「モラルハザード」だのどっかで聞いたことあるような事を当然としっているような知識人かつ不動産のプロの方も、あえて不利益をかぶるのは得策ではないと判断していたはずです。
そんな中で、差別化戦略として「原価の開示」を行う事は、誰もが思いつきそうな事なんだけど、不動産の常識を破る、かなりすごい事だと思います。
正直、「原価を開示する事」が今までのエンドユーザーの心をつかむ戦略「イメージ戦略、ブランド戦略等」と比べてどれだけ差別化できるかが勝負の分かれ目になって来ると思います。
それは、とりもなおさず、エンドユーザーの一人一人の人が本当に正しい事をしている企業を評価し、投資していくのかという投資者側の目線の高さも要求されてきます。
なぜなら、開示されたって不動産のプロでなければ一々確かめたくもないでしょう、原価の適正性なんて。
（お金以外にも「住む場所」を判断する要素はおおいのですから。）
投資家なら、最終的にいくら儲かるかしか気にせず、原価の開示は売り手にとっては、交渉上不利に働く可能性が高いです。
それこそ、監査人のような公平かつ適切なジャッジができる機関が存在しないと原価の適正性の証明なんて厳しいきもしますし。
でも、そこに切り込む。
不動産業界で、理想を追求する事は、生活そのものに対しての大きな提案になります。
是非、正しく評価されて、定着してほしいですよね。
最近見た新聞に、臭いをネットで伝える技術ができたと聞いて、びっくりしました。
デジタルの信号で臭いが届く・・・なんか臭いを出す装置がちょっと嫌ですよね・・・・臭いをだす機械が壊れたり、その機械自体に臭いがうつったり、家帰ってきたら強力な臭いが服に染み込んでいたり。
メリットはお料理を作る時に参考になる事だそうですけど。
聴覚、視覚はすでに伝えられるので、後は嗅覚も今回でできると判明し、触感もある程度伝えられ、味覚は細分化され分子レベルでデーターで採集できるそうで・・・・。
私の場合、世界の名物料理が臭いや味覚とともに伝わる様になったら、むしろ拷問だと思いますけど。
でも、買う前に味が分かれば美味しい店かどうか判断できますよね。
料理雑誌や旅行雑誌も変わって来るんだろうな。
何時になるかは分かりませんけど。
ボーダレス社会とサイバーな社会の融合。
前提が加速度的に変わるのなんて当たり前な社会が押し寄せてきている
本当にそう思います。
周りは、お盆休みといっても不動産管理部門では、台風もあって何かと対応が多い日が続いています。
そんな中新しく入ってきた新人の歓迎の飲み会が今終わりました。（かな～り酔っています）
私は、大分前から広報されていたにも係わらず仕事優先して、時間通りに飲み会に参加できませんでした。
上司には「おせーよ」と叱られ、仕事の段取りの下手さに凹んでいます。
どーも交渉事に対して、「甘い」部分が多いという事を最近感じております。
督促であったり、退去費用の交渉であったり、無茶を言う人に対して如何に揉めずに納めるか。
１銭も払わないなんて信じられない様な事を平気でのた打ち回る人との交渉や、警察沙汰の事件を起こす人の対処法、漏水対策、建物のバリューアップの提案（これは楽しいんですけど）、古い設備の故障その他維持管理の提案、一度直したエアコンの別箇所での故障、新物件の新しい管理仕様決定及び、マーケットに基づく賃料査定、消防計画の策定、売却物件の引継ぎ、契約書作成等など。
どれも勉強になりますけど、段取り下手だと他に迷惑を掛けさらに凹む事に・・・。
できる上司が引き抜かれた事で責任が結構でますので、むしろアピールチャンスではありますけど。
まあ・・愚痴はこれ位で。
一応日記ですので、後で見返す目的もあるので、その時の気分で書いたりしております。
最近、月毎の自分の稼ぎを計算してみると大体２○○万円でした。（荒利です）
昔、下の本を読んだとき、自分の価値を振り返りなさいという文言を思い返し計算してみました。
ＰＭ業の利益率が低いというのもありますけど、まだまだなんでしょうね。
今日は、いい感じに酔っ払ってるので、そろそろ寝ます。
おやすみなさい。
又書いていたら、唐突に消えた・・・・
前回の失敗 を踏まえて、ミスを防ぐ方法について考えてみたいと思います。
最近読んだ記事でミスを防ぐ法則を読み、「なるほど」と思ったので引用してみます。
ミスを防ぐ法則①：ミスる危険性は、焦り、甘え、驕りに比例し、正しい知識の豊富さと確認の徹底度に反比例する。
ミスを防ぐ法則②：ミスをほったらかしにする限り、同じミスを永遠に繰り返す。
ミスを防ぐ法則③：ミスった本人のダメージは、ミスの被害者が受けたダメージと等しい。
ミスを防ぐ法則④：他人のミスを笑う者は、いつか必ず同じミスをする。
ミスを防ぐ法則⑤：ミスがなくなったことを証明する事はできない。
以上５つの法則はどれもなるほどと思ったので、ここで引用しておきます。
慌てる、感情が乱れるという場合、メタ認知力を鍛える必要があります。
メタ認知力とは、頭の中にもう一人の自分（ホムンクルス）がいて、行動や知性、感情をコントロールしてくれる能力。
これが高まると、ミスを予測できるし、ミスをした時にすぐにきずくそうです。
こつは、同時にいくつもの仕事をしない、感情を安定させる、自分の集中力の限界を把握する、自分の注意のうち３割はメタ認知力に使う、適度に休憩を取る等だそうです。
私が上司から教わった方法は、「言われた事はすぐにやれ！」でした。。
段取り下手で、やらねばならない事を忘れてしまうとこういう突っ込みを受けます・・・
PMの仕事は、事務処理的な仕事も多く、大抵はそつなくこなしていく事が求められます。
ミスを防ぐ方法を早めに確立し、気持ちに余裕を持たせて、積極性につなげていきたいと思います。
ミスってばっかりって程ではないですけど、ミスをしてもいいチャレンジングな領域でのお仕事ではないため、そつなくこなしていく事をまずは徹底させていきたいと思います。
また、危機管理能力を高めるためにも、結構いい訓練になるのかなと。
情報を扱う事はどこの業界でも、組織内でも変わりはないと思いますので、気を使うべき点には共通性もあると思います。段階に分けて書いてみたいと思います。
１情報収集力：情報を集める場合、一人だけではなく立体的に集める事。思い込みは危険。人によって情報の出し方は異なる事もあるから。
２情報分析力：情報を部分的に見た後、広い視野で客観視する事。社内では、平気でも社外ではどう取られるかは、考えてみる必要があるという事。
３情報伝達力：どんなに正しい情報でも、伝え方次第で０にも１００にもなるという事。報告相手や周囲の現状を見極めつつ、影響や反応を予測する。タイミングが大事。
４情報機密力：永続的に情報を袖手するためには、情報の収集先をもらすなどして信用をなくさない用注意する事。情報を守れないとレッテル貼られたら信用を失う。
ミスを防ぐための努力。「気合で」なんて書いていましたけど、意識しなければ直らない点も多々あるのだと。
今度は、クレーム処理についても書いてみたいと思います。
タイトルの通りです・・・・。
今日は凄い所を発見しましたので、是非皆様にもお教えしたいのです！！！
今日は、久しぶりに父親と会い、秋葉原でモニター探しをしてきました。
そしてお昼時の会話・・・。
父親「○○お昼ごはん食べた？」
私「いや、まだ食べてないよ」
父親「秋葉原においしい豚カツ食べれる所があるから行かない？」
私「秋葉原で豚カツΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！」
「是非、連れて行ってください(⌒￢⌒*)」
そしてたどり着いたお店がこちら 。
とんかつの専門店で丸五さんというお店。
こちらのお肉がと～～～～～～～～～～ってもジューシーで、うんまぁぁぁっぁいのです。
本当においしいとんかつとは、ソースなんか要らないんだと初めて知りました。
古くからの老舗なので、知っていらっしゃる方もいるかとは思いますが、まだ味わったことのない方には是非おすすめです！
