大家MASAの世界まるごと不動産投資 ブログ読者の皆様
藤山勇司先生の「兼業大家さんという超個人年金の話」を
ご紹介します。
- 兼業大家さんという超個人年金の話 ‐ おカネのルールは自分で作る/ビジネス社
- ￥1,404
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私の最初の不動産との出会いは藤山勇司先生の競売関連の書籍でした。
上申するものの認められず、会社が倒産しても個人投資家として
継続され、成功された先生の生き様に感動した記憶があります。
この本のメッセージは単に不動産投資の話に留まりません。
実は、多くの正規雇用されているサラリーマンの皆さんにとって、
残された時間があと10年という衝撃。
政府の産業競争力会議等の竹中議長（元金融担当大臣）は、
正規雇用の社員が護られすぎと指摘し、外国人技能実習制度の
拡大に舵をきる方向です。
これにより、正規雇用されているサラリーマンの雇用の
不安定化につながり、“属性”という社会的信用が脅かされます。
投資用不動産ローンや住宅ローンを借りるにも、属性がベースとなります。（潤沢な資金があったり、相続予定の莫大な財産がある方は
例外となりますが、、）
本書では、正規雇用というポジションが確保できるであろう
残り10年間で、超個人年金を作っておくべきと展開します。
何かと、ハイレバレッジで大型の不動産を買い進める事を
推奨する方が多いのですが、余程、リスク許容度の高い人でない限り、
平均的な収入帯の多くの方にとっては、
本書の戸建て投資法の方が身の丈にあった手法であると思います。
最近ぱっと出で短期で資産規模を大きくした投資家たちの
内情は非常に苦しい人も多く、
最近の物件の高騰で、カツカツでファイナンスを引いて、
空室に対する余力が低い方も多いとも聞きます。
金利が1％上昇、入居率が1％低下、家賃が1％減少、、、
ただこれだけでもかなりのネガティブインパクトがあるのです。
2億円の借金で年間キャッシュフローが100万円足らずでは何のための投資家分かりません。
どこかで無理をするとどこかに無理が生じるのです。
なので、何等かの変動が生じたとき、一気に優良物件が
リリースされていくでしょう。
個人的にはしばらく静観して“買い場”を待っています。
さらに修繕費を考慮しないと、お金が貯まるのではなく、
出ていく方が大きいでしょう。
鉄筋コンクリートの大型物件ですと、屋上防水、外壁塗装は数百万単位、エレベータは1千万円単位のメンテナンス費が掛かります。
ならば、地方の500万円以下の戸建てを着実に買い進めるという
手法は理に適っています。
修繕費もバリューアップの費用も戸建なら数万円で施すことが出来、
入居者も比較的長く居住いただけるので枕を高くして寝られるのです。
昨今、過熱気味の不動産市況ですが、
今後の社会情勢と地に足が付いた手法を改めて考えさせられる
一冊となります。
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http://www.mag2.com/m/0001546250.html
藤山先生は当時勤務されていた会社で事業として役員に