銀行に預金を移せと言われたら

先日聞いた話です。

ある会社の経理の方が、銀行から「他行の預金を移してほしい」と言われたそうです。

この会社は、その銀行からの借り入れについてリスケをおこなっており、この申し出の真意は何でしょうかと尋ねられました。

リスケの場合、１年後に返済条件を見直す等の方法によっておこなっています。返済期間中を「期限の利益」なんて言い方をしますが、１年後の返済条件見直し時に、期限の利益の相殺として預金残高と借入残高を相殺することが可能です。（返済期限が過ぎた、または、返済が滞った場合です）

今回のポイントは、リスケの条件が預金の異動なのかどうかだと思います。

預金の移動＝リスケの条件なら、金融機関は相当の覚悟をもっておこなっていますし、貸し倒れになることをある程度予測しているため、預金を担保に取るような行為になっていると考えられます。

ちなみに、今回の事例に関しては、「できたら移してください」というお願いだったので、高い危機感をもって望んでいるようではないのかと考えられます。

リーマン以降、確実に金融機関との付き合いはシビアになってきていると感じています。

決算書のスコアリング等による定量分析も以前より厳しい気もしますし、中小企業金融円滑化法が終了する来年の３月末以降が怖いなぁと感じます。

健康診断受けてきました

先日、群馬県内の病院で一日人間ドックを受けてきました。

朝８時ころに受付に行くと、順番は１４番。「もう１４番！！」と驚いてしまいました。

受付を済ませて更衣室に行くと、男性更衣室のロッカーは５０台。

着替えて、待っていると、看護師さんに連れられて次から次へとベルトコンベアーに乗ったように検査を行われ、１０時３０分には終了していました。

「昼食券どうぞ」と渡されたものの、まだレストランは開いていない時間。

そんなことをしているうちに、次の人たちが受付を行っていました。

ここの健康診断一日でどんぐらい売れるんだろう、とついつい計算したくなる光景でした。

そこで計算・・・

ロッカー数から１順での処理能力・・・５０＋５０＝１００人

健康診断は午前中のみのため、自分の出てきた時間を考慮すると１日２順と予測さえるため、１００人×２回で最大２００人

キャンセル等が５％程度生じる（自分もキャンセル待ちで入ったため、結構あるようです）と仮定して、２００人×９５％＝１９０人

ドックの人と検診の人が５０％ずつと仮定して、ドック３５，０００円　　検診８，０００円の平均２１，５００円

１日　２１，５００円×１９０人＝４，０８５，０００円

１ヵ月　４，０８５，０００円×２２日＝８９，８７０，０００円

スタッフの人数や設備等を考えると何とも言えないけど、売り上げだけだとすごい額だなぁと感じてしまった。

アパートローンって大変（２）

前回（早朝）に引き続き。

賃貸アパート等の利回りイメージは次の通りだと思います。

新築→入居後収入MAX→近隣新築または新入居者は家賃減（前の入居者より）→返済終了時には○○％減少

最終的な収入減少も見込んだ返済計画（早期返済）が理想だと思いますが、なかなかそんな話にはならないかなぁと思います。

一般の企業の場合、「中小企業金融円滑化法」のおかげで、金融機関の条件変更も「経営改善計画」の策定で比較的に容易に行えますが、（ただし、条件変更後の新規融資等には相当の制約がありますし、条件変更のあった融資先の担保物件については、資産査定が厳しいそうです。）アパートに関しては、「経営改善」なる方法が驚くほど乏しいです。

新築物件に負けないようにリフォームするとか、あっせん業者の紹介が増えるよう努力するとか、新規設備投資や他力本願的な部分しかなく、金融機関さんの納得いく改善計画は難しいです。それよりも物件（物件の建っている土地）の担保価値がどうか？とか、オーナーの資産保有状況がどうかなどが融資条件変更の争点です。

本当なら、今書いているブログにも、「計画通りの条件でいけそうです」と書けると思っていたんですがですが、そうはいかずに、お昼に金融機関の担当者から電話があり。「融資条件のたたきあげを作成しましたが、もう少し打ち合わせしたいので時間ください」とのこと。

想像・・・

①担保価値が借り入れの比率より低い（借り入れ当時より当然下がっているので）

②オーナーが金融機関に見せている資産価値が少ない（預金・預け有価証券等・土地建物担保）

③会社経営者等の場合には、会社の決算状況や貸し出し状況、他行とのシェア等

④保証協会関係

③以外は今回の事例なら考えられる（かな？）

地方でアパートを建てるのは結構難しいと感じます。

都市部と重要と供給や、収支のバランスやなどは、圧倒的に違うと思います。

オーナーさん一家が返済気にせず生活できるように頑張って担当者さんに会ってきます。