大規模修繕比較.com NEWS 4月号明日リリースします。
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テーマは以下のとおりです。
・意外と掛かる『駐車料金』
・意外と掛かる『仮設』
・共通仕様書だけを作る事はできる？
・小規模商業施設も大規模修繕が必要
お楽しみに！
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アパート塗装は
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マンション大規模修繕は
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戸建塗装は
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地震対策工事
http://taisakukouji.com/
失敗しない大規模修繕 資料 無料プレゼント
http://bit.ly/PmRbxa
大規模修繕比較.com 運営責任者
長岡です。
本日のテーマは、
大規模修繕と耐震工事
です。
古いマンションになると大規模修繕の
タイミングで耐震工事も同時に施工を
検討される管理組合も多いことと思います。
地域により補助金も出るところもあります。
当サイトでは、小規模マンションに通常の
大規模修繕であれば丸投げを請け負っている
下請け業者を紹介しています。
ただ、耐震工事になりますと構造計算等の
専門的な知識が必要になり、ある程度規模
が大きな総合力を持った業者しか施工がで
きません。
残念ながら当サイトでも数社しかおりません。
なかなかコストダウンは、困難な状況ですが
この場面では致し方がないと考えざるを得ません
大規模修繕比較.com はこちら
【大規模修繕竣工 管理組合理事長
インタビューの音声肉声版】
http://goo.gl/zsDYF
地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90％以上
『アドワーズ代行ビジネス』
詳しくは・・・
http://goo.gl/ywdJH
10分の動画で解説しています
ノウハウも入っているのでお見逃しなく
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管理組合さんの自主巡回
です。
先日、当サイトに資料請求は頂いたのですが
結果的に管理会社に一任する契約をされた
管理組合の方より１年後の点検結果を頂き
ました。
写真付きで是正要求箇所の掲載がされて
おりました。
端的にいうと、『素人が見てわかる』 レベルです。
以前当サイトを利用、当サイト登録業者をご利用され
ていた管理組合さんは、管理組合の融資複数名が
大規模修繕の要所要所で自主巡回をされていたこと
を思い出しました。
確かに管理組合の方は建設の素人かもしれません。
ただ、塗装の塗り残し、剥がれ、固定不良、タイルの目地充
填不良、タイルの割れ、錆の処理、シールの施工不良、テー
プの剥がし忘れ・・・
今回写真での指摘でしたが、管理組合さんが少し時間を掛けて
『巡回』 をすれば全部とは言わないまでも70，80％は防止できて
いたと思われます。
この一年目の点検報告書、固有名称を隠すことを条件に公開の
許可を受けております。
これから大規模修繕を行う予定の管理組合さん必見の内容です。
コメントにメールアドレスを添え、『一年点検調査報告書希望』と
お書きください。
ご指定のメールアドレスに送付を致します。
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【大規模修繕竣工 管理組合理事長
インタビューの音声肉声版】
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地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90％以上
『アドワーズ代行ビジネス』
詳しくは・・・
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10分の動画で解説しています
ノウハウも入っているのでお見逃しなく
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本日のテーマは、
瑕疵保険の適用杯が拡大？
です。
瑕疵保険というと一般的に外壁、屋上
、階段、廊下等しか適用はにではあり
ませんでした。
しかも、古いマンションの外壁は塗装の
ため適用外、排水管等の設備も適用外
でした。
これらが適用できる瑕疵保険が出るよう
です。詳細はパンフレッドを入手後紹介
させていただきます。
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本日のテーマは、
大規模修繕計画で一番最初に行うこと
です。
何より、全体像の把握です。
日本人は真面目ですので、つい
『大規模修繕無料セミナー』
のようなものに参加してしまう
傾向があります。
セミナーを行うためには、会場代
、人件費、諸費用が必要、それを
無料で行う目的は・・・
講師、主催者の業種は・・・
このように考えていくとセミナーが
なんの目的で開いているかがわ
かってきます。
多くは、施工業者が自社受注を
狙うケース、設計事務所がコンサル
受注を狙うケース、またはその複合
のものです。
まずは、同じ規模のマンションの管理組合さん
が行った記録等がネットに公開されていますので
それをご覧になることをお勧めします。
手前味噌で恐縮ですが、当サイトをご利用頂いた
管理組合さんのインタビュー記事、『大規模修繕
比較.com』
のトップページに有りますのでご覧頂ければと思
います。
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本日のテーマは、
管理業務の丸投げ
です。
資料請求を頂いたお客さんより、管理会社の
変更を行ったとのお話を頂きました。
理由を伺うと、管理会社のフロントマンに質問
をしてもまともな回答ができず、『●●に確認する』
との回答があったとのこと。
その●●が管理会社の丸投げ先であることが
わかったとのことです。
多くの場合管理会社はマンション建設会社の子会社
その子会社の社員が直接管理業務を行っているわけ
はないようです。
地元の小さな管理会社に業務を丸投げしている
当方は、たまたま１件しか知り得ていませんが、
もしかすると業界の中では珍しいことではないのかも
しれません。
構造は大規模修繕の時と全く同じですので、可能性
として十分ありえる話と感じて聞いておりました。
改めて、●●社、その他大手管理会社、現行管理会社
を入札を行い、●●社に切り替えたとのこと。
その結果、担当者は変わらず、業務内容も変わらず、管
理費が10％以上COSTDOWNできたとのこと。
あなたもお試しになられたらいかがでしょうか？
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本日のテーマは、
予備費は必要か？
です。
結論から言うと最低でも総施工金額の10％程度は
準備されることをお勧めします。
大規模修繕工事は見積もりの基づき、契約を交わし
施工開始するのになぜ、予備費が必要か？
なぜなら、見積もりはあくまで見積もり、特にタイルの
補修等は足場を掛けて一枚一枚打診検査を行わない
と正確な金額を算出することは不可能です。
ですので業者も今までの経験により一定の割合を想定
して算出しています。出来る限りオーバーしたくないので
余裕は見ると思います。
ただ、相見積もりの場合あまり余裕を見ると競合より高く
なる可能性もあります。
どのように見積もるかは業者としてなかなか悩ましい部分
ではあります。
それはそれとして、管理組合さんとしては、可能性として
見積金額よりアップする事を想定する必要があるという
ことです。
わずかに超えただけで、一時金徴収、借り入れとなると
大規模修繕工事が止まってしまう危険もあります。
最初は10％OFFの見積もりで施工する位の慎重さが必要
と考えております。
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空き駐車場の活用方法
です。
マンションも分譲から日が立つに従って
住民も高齢化し車を手放す方が増えてきます。
そして駐車場が1戸1台のマンションになると
空き駐車場が増えるようになります。
機械式駐車場の場合メンテナンス費用は利用する
しないに関わらず、継続して必要になります。
この場合の解決策の中に『サブリース』があります。
一定の区画をサブリース会社に貸し、その収益を
維持費に回すのも一手法です。
ただ、収益事業になるので税務処理が必要となり、
また当然部外者に貸すわけですのでマンション内に
外部の方が立ち入るようになります。
これらの問題をクリアできれば、サブリースという
のも検討されては行かかでしょうか？
ちなみに税金は収益の約20％、その他に税務処理
費用が必要になってきます。
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・一年の経は元旦にあり、大規模修繕の場合は・・
・来期理事長に内定した際、抑えるポイントとは
・大規模修繕、失敗する３つの特徴 part1
・大規模修繕、失敗する３つの特徴 part2
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