大規模修繕比較.com NEWS １２月号
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今月のテーマは以下のとおりです。
・大規模数修繕工事に最適な季節とは・・・
・見積もり項目の確認について
・機械式駐車場の更新、予算化されていますか？
・特注タイルはどのくらい
お楽しみに！
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本日のテーマは、
大規模修繕に適した季節
です。
大規模修繕比較.com NEWS 11月号が
昨日配信されました。
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お楽しみに！
・大規模数修繕工事に最適な季節とは・・・
・見積もり項目の確認について
・機械式駐車場の更新、予算化されていますか？
・特注タイルはどのくらい
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【大規模修繕竣工 管理組合理事長
インタビューの音声肉声版】
http://goo.gl/zsDYF
地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90％以上
『アドワーズ代行ビジネス』
詳しくは・・・
http://goo.gl/ywdJH
10分の動画で解説しています
ノウハウも入っているのでお見逃しなく
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今月のテーマは以下のとおりです。
お楽しみに！
・老朽化した機械式駐車場の対応、第三の方法とは
・NPOだから中立？ NPOだから完全に非営利？
・マンション関連図書はどこにありますか？
・マンションの形状により大規模修繕費用が大きく変わる
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そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90％以上
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長岡です。
本日のテーマは、
大規模修繕に適した季節
です。
結論からすると、身も蓋もないのですが
『ありません』 です。
このブログをご覧になっていらっしゃる30～50戸
くらいの管理組合さんのマンションは着工から
完了まで約3，4ヶ月を要します。
１年は１２ヶ月、これのうちの4ヶ月が最適な季節
という期間はないとういのが結論です。
住民的には、夏休み、ゴールデンウィーク、お正月は
避けたい・・・
業者的には、５度以下ですと塗料等が硬化しないので
寒い時期、雨が掛かる梅雨時期、台風シーズンは避け
たい・・・
これらすべてを満たす４ヶ月はあるだろうかと考えると
ない という結論になるのです。
ただ、『大規模修繕に最適な季節はない』 事を知るこ
とで、事前の策として『●●なら我慢しよう』ということで
まとめることができると思います。
一般的には、春、秋が多いようですが、時期を業者に
選択させることによる値引きも選択肢の一つです。
たとえ、工期が長引き不自由な期間が長くなっても
『一時徴収なしに大規模修繕』 なら住民が納得して
くれる確率も高まります。
季節 これを活用するのも一手法です。
【大規模修繕竣工 管理組合理事長
インタビューの音声肉声版】
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住民的には、夏休み、ゴールデンウィーク、お正月は
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業者的には、５度以下ですと塗料等が硬化しないので
寒い時期、雨が掛かる梅雨時期、台風シーズンは避け
たい・・・
これらすべてを満たす４ヶ月はあるだろうかと考えると
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ただ、『大規模修繕に最適な季節はない』 事を知るこ
とで、事前の策として『●●なら我慢しよう』ということで
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一般的には、春、秋が多いようですが、時期を業者に
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たとえ、工期が長引き不自由な期間が長くなっても
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本日のテーマは、
機械式駐車場更新、廃棄以外の第三の方法とは
です。
機械式駐車場が老朽化した場合の対応は、
『更新』 か 『撤去』 しかないとされてきました。
なぜなら、放置は 『危険』 だからです。
ですが、潜り込み式の機械式駐車場の場合
『固定』 という方法を検討されていらっしゃる管理
組合さんがいらっしゃいました。
１セットで縦方向にしか移動しない方式で一番上のパレット
が地面と同じ高さにして固定する予定とのこと。
当然その分収容能力が減りますので、その不足分を近隣の
土地を借りて駐車する予定とのこと。
秀逸な予定と思います。
理由は２つ。
1， 廃棄、更新費用が不要なのに一部は駐車場として
利用できること。
2， 駐車スペースを借りることにより、将来的に高齢化に
より車を手放した場合、賃貸契約を排除すればよい
これは区分所有者が、苦肉の策で行う策です。
最初から全戸賃貸契約であればこのような問題は発生
しなかったはず。
ディベロッパーは、十分以下のことを知ったうえで機械式
駐車場付きで分譲していると思えてならない。
20,30年すると住民は高齢化して車を手放す。
⇒ 駐車料金収入が減る
⇒ 更新時期に必要な費用が積み立てられない
ディベロッパーは分譲で儲け、子会社の管理会社を
送り込み管理費で儲け、更新費用があろうと、無か
ろうと後は知ったことではない。
このように思うのは当方だけでしょうか？
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なぜなら、放置は 『危険』 だからです。
ですが、潜り込み式の機械式駐車場の場合
『固定』 という方法を検討されていらっしゃる管理
組合さんがいらっしゃいました。
１セットで縦方向にしか移動しない方式で一番上のパレット
が地面と同じ高さにして固定する予定とのこと。
当然その分収容能力が減りますので、その不足分を近隣の
土地を借りて駐車する予定とのこと。
秀逸な予定と思います。
理由は２つ。
1， 廃棄、更新費用が不要なのに一部は駐車場として
利用できること。
2， 駐車スペースを借りることにより、将来的に高齢化に
より車を手放した場合、賃貸契約を排除すればよい
これは区分所有者が、苦肉の策で行う策です。
最初から全戸賃貸契約であればこのような問題は発生
しなかったはず。
ディベロッパーは、十分以下のことを知ったうえで機械式
駐車場付きで分譲していると思えてならない。
20,30年すると住民は高齢化して車を手放す。
⇒ 駐車料金収入が減る
⇒ 更新時期に必要な費用が積み立てられない
ディベロッパーは分譲で儲け、子会社の管理会社を
送り込み管理費で儲け、更新費用があろうと、無か
ろうと後は知ったことではない。
このように思うのは当方だけでしょうか？
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本日のテーマは、
コンサルをディベロッパー系列に依頼
です。
当サイトは小規模マンションの大規模修繕を
責任施工で実施したい管理組合さんを応援
するサイトです。
ですが、たまに150戸ほどのマンションからも
アドバイス依頼を受けることもあります。
今回も築30年、131戸のマンションより相談を頂きました。
理事会メンバーが分譲時よりお住まいの方が大多数で
相談者が15年前に引っ越してきたので、先住者に
頭が上がらない様子。
理事会メンバーがマンション建設業者系のコンサルを
入れることを決め、公募を行い、（談合をして）5社の中より
一社決めたが費用が高過ぎるので何とかならないかとの
ご相談です。
・・・
そもそも、規模的に当サイトの対象外ですし、推奨する
施工方式でもありません。
よくある典型的な 『理事会＆管理会社癒着』、
『コンサルタント＆建設会社癒着』、『談合』、『入札
条件設定』、『中間マージン発生』 でした。
当サイトで管理会社が無競争で注文を取ろうと
したものをひっくり返した事例をお話したところ
関心がかなりおありのようでした。
本気で取り組む＆経緯の連絡を頂ける事を
条件に個人情報を除いた現物を提供することを
提案いたしました。
もちろん、その文書の提供は許可を頂いて
おります。
ただ、今回公募、選定が終了、１社に仮決定して
おり、総会最終承認、契約の直前での相談です。
『ちゃぶ台をひっくり返す』 覚悟がないと難しい
状況です。
さて、相談者はこの後どのように行動をするので
しょうか？
進展がありましたら、当ブログで続報をお伝えします。
お楽しみに！
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大規模修繕比較.com 運営責任者
長岡です。
本日のテーマは、
築十年以降のマンション雨漏りの正しい対応とは
です。
築10年というのがポイントです。
10年まではマンション建設業者の責任で
費用もすべて建設業者負担での修繕です。
しかし、10年を超えた時より所有者負担での
修繕となります。
マンションは集合住宅のために多くの世帯が
共有部を共同で使っているので修繕積み立金
を毎月積立て、修繕に備えています。
雨漏り等突発的に有償で高額な工事は管理組合
の意思決定なしに管理会社が独断で動く事は
できません。
管理会社が勝手に修繕積み立て金を使っての
修繕を行うことはできないからです。
雨漏りが発生した際には、まず管理組合に連絡、
管理組合が意思決定の上、管理会社に修繕依頼
を行うが正しい系統です。
ただ、これを知らない区分所有者が管理会社に直接
連絡が来た場合は、きちんと上記のことを説明くらいは
して欲しいものです。
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本日のテーマは、
NPO（非営利団体）はすべて中立か？
です。
NPOと聞くとなにか、良いイメージを持つ
方がいらっしゃるようですが、実態は株式
会社と変わりません。
一定の基準に則り登記すればできてしま
います。
NPOだから安心というのではなく、当たり前
すぎるほど当たり前ですが、
設立目的、どのような会員がいるか、運営
資金はどこからでているか、
それはどのように回収されているか を考える
必要があります。
例えば、大規模修繕の関連NPOが相談無料
で会員が設計事務所、施工業者だとしたら
どうでしょう？
運営資金は、会員から集め、お客さんを会員に
紹介することが想像できます。
NPOだから安心ではなく、その本来の目的を
きちんと掴むことが肝要です。
分譲より管理会社に任せきりの場合、マンションの
図面、管理規約、管理会社とん契約書などすべてを
管理会社が保管している場合があります。
詳しくはこちらをご覧ください。
詳しくはこちら
【マンションすまい・る債 詳細 P2 】
積立ができるマンション管理組合の要件
http://www.jhf.go.jp/files/300178129.pdf
あなたのマンションがこの規定に当てはまって
いるかを確認することで修繕積立員が適正か
否かを確認することができます。
比べてみてはいかがでしょうか？
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です。
NPOと聞くとなにか、良いイメージを持つ
方がいらっしゃるようですが、実態は株式
会社と変わりません。
一定の基準に則り登記すればできてしま
います。
NPOだから安心というのではなく、当たり前
すぎるほど当たり前ですが、
設立目的、どのような会員がいるか、運営
資金はどこからでているか、
それはどのように回収されているか を考える
必要があります。
例えば、大規模修繕の関連NPOが相談無料
で会員が設計事務所、施工業者だとしたら
どうでしょう？
運営資金は、会員から集め、お客さんを会員に
紹介することが想像できます。
NPOだから安心ではなく、その本来の目的を
きちんと掴むことが肝要です。
分譲より管理会社に任せきりの場合、マンションの
図面、管理規約、管理会社とん契約書などすべてを
管理会社が保管している場合があります。
詳しくはこちらをご覧ください。
詳しくはこちら
【マンションすまい・る債 詳細 P2 】
積立ができるマンション管理組合の要件
http://www.jhf.go.jp/files/300178129.pdf
あなたのマンションがこの規定に当てはまって
いるかを確認することで修繕積立員が適正か
否かを確認することができます。
比べてみてはいかがでしょうか？
【大規模修繕竣工 管理組合理事長
インタビューの音声肉声版】
http://goo.gl/zsDYF
地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
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『アドワーズ代行ビジネス』
詳しくは・・・
http://goo.gl/ywdJH
10分の動画で解説しています
ノウハウも入っているのでお見逃しなく
姉妹サイト 大規模修繕比較.net
http://dksz.net
アパート塗装は
http://apart.tosomitumori.com
マンション大規模修繕は
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戸建塗装は
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地震対策工事
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大規模修繕比較.com 運営責任者
長岡です。
本日のテーマは、
図書の管理は重要
です。
分譲より管理会社に任せきりの場合、マンションの
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これらの図書の所有権は管理組合さんで、きちんと
保管するべきものです。
これまでどおり管理会社を変えない、今後一切
現状の管理会社の言いなりになるなら話は別ですが
今後、業務の遂行能力、費用対効果を考え、管理会社
の変更をする可能性があるという意識の高い管理組合
さんはいますぐ、管理会社より取り戻し、独自に保管する
ことを強くおすすめします。
大規模修繕当修繕の記録の同様です。
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