【THE TOYOMI TOWER MARINE & SKY】Vol.1
ついに始動しました！
Harumi Flag Sky Duoが第1期2次販売が進んでおりますが、以前より注目されていた豊海の大規模複合再開発プロジェクトです！
<物件概要>
所在地：東京都中央区豊海町41番
交通：都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数：2046戸(一般販売住戸1509戸)
間取り：1LDK〜4LDK
専有面積：32.92㎡〜156.56㎡
入居時期：2027年6月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造/地上53階地下1階建
駐車場：敷地内機械式駐車場654台 敷地内平面18台 おおよそ設置率32%
売主：三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・野村不動産・東急不動産・東京建物・清水建設
<現地案内図/配置図>
(THE TOYOMI TOWER HPより引用)
<エリア>
→複数の大規模再開発が進む、中央区・勝どきエリアとなります。運河を挟んで南東側には話題のHarumi Flagが建設中です。湾岸エリアらしく周囲は水辺に囲まれており、完全に個人の好みに左右される住環境となっております。
それでは、今作のエリア柄のメリットとデメリットについて共有させていただきます。
【メリット】
・圧倒的な眺望が得られる。
→Harumi Flag Sky Duoをご紹介する際に、これ以上綺麗にレインボーブリッジを眺められるマンションは存在しないのではないかと申し上げましたが、今作はHarumi Flagに匹敵する眺望が得られます。ただ恒久的な景色かというと南側は物流の倉庫などが数多く存在し、将来的に眺望が変わる可能性はあります。(Harumi Flag Sky Duoは変わりようがありません)
下記にTHE TOYOMI TOWERからの景色とHarumi Flag Sky Duoからの景色を載せておきますので、比較してみてください！
(THE TOYOMI TOWER HPより引用)
(THE TOYOMI TOWER HPより引用)
(Harumi Flag Sky Duo HPより引用)
(Harumi Flag Sky Duo HPより引用)
(1枚目)
(2枚目)
・豊海小学校が近い
→中央区・湾岸は続々と新築タワーマンションが建設されています。個人的に勝どきエリアNo1マンションはパークタワー勝どきサウス・ミッドだと考えております。(勝どき駅直結マンションだからです)ただ、その物件のマイナス点をあげるとすると小学校までの距離が遠いことです。
それを理由にパークタワー勝どきサウス・ミッドを見送った方もいらっしゃると思います。一概には言えませんが、子育てという部分を比較するとTHE TOYOMI TOWERであれば目の前に小学校があることから魅力的に感じる方は多いのではないでしょうか。
◻︎が今作であり、そのすぐ横に豊海小学校があることがわかります。ちなみに◻︎は勝どき駅の位置を表しています。
【デメリット】
・駅から遠い
→表記としては都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅から徒歩10分ですが、実際に電車に乗るまでに深く潜る必要があります。ホームまでの時間を考えると15分以上はかかることが見込まれます。
毎日、通勤ないしは通学で電車を利用するとなるとなかなか難しいものがあるかなと思います。
単純な駅距離のみを考慮して購入するのであればパークタワー勝どきサウス・ミッドがおすすめです。中古市場に未入居・中古販売が出ておりますがお部屋によっては購入しても良いのではないかなと思っております。(もちろん、相場とは合わない価格で出てる物件もありますが…)
・築地市場跡地の再開発の恩恵をやや受けづらい
→私のブログでも紹介させていただいておりますが、都心で二度と出てこないほどの敷地面積を誇る再開発が築地で行われます。勝どき駅から実際に歩いてみましたが橋を渡るとすぐにアクセスすることができ、完成した後に受けられる恩恵は計り知れないものがあります。その点も考慮すると資産性という意味ではパークタワー勝どきサウス・ミッドの方が高いと言えます。
・南側の倉庫や物流拠点
→芝浦や港南など湾岸特有ですが倉庫や物流拠点があることで街の雰囲気に一定の影響は与えると思います。景色だけの話ではなく大型トラックなどが行き来することも予想されます。
<外観デザイン>
→正直、めちゃくちゃ格好いいです。個人的には圧倒的に惚れ惚れする外観デザインです。その理由はズバリ、デザイン監修がホシノアーキテクツだからです。最近ではパークコート渋谷ザ・タワーやパークコート神宮北参道ザ・タワーなどを手掛けており、どの建築物を見ても惚れ惚れします。特にパークコート神宮北参道に今作は似ている気がします。(勝手なイメージですがエントランス部分の通路は特に近未来感があり、宇宙船を連想してしまいます)
(THE TOYOMI TOWER HPより引用)
パークコート神宮北参道ザ・タワー
(Kencorporation HPより引用)
<共用部>
→主要とされる共用部は殆どあります。これだけあると多少なりとも管理費・修繕費は高くなりそうですが、生活を豊かにしてくれることは間違いありません。
2階 ラウンジ・パーティルーム・ミュージックスタジオ・ランドリー・
3階 フィットネスルーム・ゴルフラウンジ・ゲストルーム5部屋・スタディルーム・ミーティングルーム・ライブラリー・プライベートブース
51階 スカイパーティラウンジ・パーティルーム
52階 スカイラウンジ
<間取り>
→一部紹介させていただきます。
最初に写真を載せましたが配置図から考えると圧倒的な眺望は北西から南にかけてが目玉になると思われます。(東京都心〜レインボーブリッジにかけての眺望)
天井高については
4階〜37階 約2550mm
38階〜50階 約2600mm
51・52階 約2700mm
53階 約3000mm
>>>W-156Asw type
>>>W-118Aw type
>>>W-74Cw type
<価格予想>
→こちらは周辺相場から察するに平均坪単価600万円前後になるのではないかと予想します。
理由は近隣中古マンションの勝どきザ・タワーやザ東京タワーズの動きが450万円〜500万円ほどだからです。また現在、新築タワーマンションとしては販売中のグランドシティタワー月島が700万円前後で設定されており、それよりはお安くなると想定されるためです。
<総評>
→あくまでHPが開設された時点での総評になりますが、Harumi Flagは駅から遠すぎるけど、水辺で恒久的な眺望は確保したい、という方には合ってきそうです。三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンスなどの大型再開発プロジェクトであるが故に、外観デザインだけでなく細部に至るところまでこだわりのあるタワーマンションになることは間違いありません。
ただ、資産性を第一に考えたい方は再三、名前を出させていただいているパークタワー勝どきサウス・ミッドの方が手堅さはあると思います。やはり駅直結に勝るものはないと考えるからです。
また、注意点は引き渡し予定が2027年6月下旬になることです。今から3年以上先になりますので、そこまで賃貸で待つ、のではなくどこか資産性の高い中古マンションを購入し今作の購入に臨むほうが良いのではないかと思います。加えて、勝どきエリアはHarumi Flag含めタワーマンションの供給量は凄まじいです。
当たり前のことですが、需要に対する供給量で物の価値は決まってきます。その観点で考えると売却時のライバルは紛れもなく多いです。だからこそ駅直結や恒久的な眺望、圧倒的な購入価格の安さ、など特徴を持ったお部屋を購入することを強くおすすめします。