フィリピンでいつも食べてるもの。

マカティでハマっているタイ料理「NARA Thai」

NARA Thaiフィリピン・マカティで、最近ハマっているタイ料理レストランが「NARA Thai」です。

タイ料理ですが！

フィリピン国内に4店舗ほど展開していますが、正直どのメニューを頼んでも外れがなく、安定して美味しいのが魅力。
マニラに渡航するたびに、つい足を運んでしまうお気に入りのお店です。

店内は清潔感があり、落ち着いた雰囲気で、会食にも使いやすい印象。
ローカルすぎず、かといって観光客向けに寄りすぎてもいない、ちょうどいいバランスのタイ料理レストランです。

中でも一番おすすめしたいのが、カニの身がたっぷり入ったカレー。
贅沢なくらいカニが使われていて、コクのある味わいは一度食べると忘れられません。

量も比較的しっかりあるので、3〜4人くらいでシェアするのがちょうど良いと思います。

マニラに行く予定がある方は、ぜひ一度立ち寄ってみてください。
「また行きたい」と思わせてくれる一軒です。

マカティに久しぶりに「良い」と思える物件が出てきた！(利回りは低いかな。)

フィリピン不動産に長く関わっていると、
正直ここ数年は「これは本当におすすめできるのか？」と感じる案件も多くありました。
ですので本当に限られた物件だけ私は勧めてきました。

価格もそこまで高くない、でも利回りも低い。。。
「本当に持ちたいか？」と自分に問いかけながらもし持ちたいなら人に勧める。
という感覚。
でもお客様によって所有する意図や心に響くポイントが私と違うことも理解しながら。


そんな中で今回の
SONDRIS（ソンドリス）は、久しぶりに「これは良い」と素直に思えたプロジェクトです。




より高級モールに変化しつつあるグリーンベルト徒歩3分という圧倒的立地

まず立地が非常に強い。
高速道路で入り口に近い。

レストラン、カフェ、ショッピング、生活インフラ、すべてが徒歩圏内。
このエリアに住むということ自体が、ひとつの価値です。

ただ、このプロジェクトが面白いのは
“都会のど真ん中にある”だけではありません。

そこに「自然」を掛け合わせている点です。

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ただの投資ではなく「持ち続ける資産」

多くのコンドミニアムは

・利回り
・価格上昇
・転売

で語られます。

ですがこの物件は、明らかに考え方が違う。

✔ 自分が住みたいか
✔ 長く持ち続けたいか
✔ 誰に貸しても価値が伝わるか

つまり

「売るための不動産ではなく、持つための不動産」

この感覚がとても強いです。

なんと開発は 三井不動産 × ArthalandのJV！



Arthalandはフィリピンの中でも
サステナブル・高品質路線で知られるデベロッパー。

そこに三井不動産の思想が入ることで

・生活動線
・空間設計
・共用部の質感

が、一般的なフィリピンのコンドミニアムとは一段違う仕上がりになります。

そして、実務的に重要なのが

フィリピンで意外と少ない竣工を守る力と信頼性

フィリピンでは当たり前ではない部分だからこそ、
ここは資産として非常に大きな意味を持ちます。

サステナブルと健康を本気で考えた設計

このプロジェクトは

・LEED
・WELL
・EDGE
・BERDE


といった認証を意識した設計になっています。

これは単なる環境配慮ではなく、

「住む人の健康」や「長期的な価値」まで考えられているということ。

これからの不動産は

広さや立地だけでなく、
どんな暮らしができるかが問われる時代です。


ハーブや野菜がもらえるという新しい価値

この物件で特に印象的なのが、

敷地内で育てたハーブや野菜が住民に提供される仕組み

ただの“緑が多い”ではありません。

・育てる
・収穫する
・食べる

という体験が、日常の中に組み込まれています。

マカティという都市の中心で

自分の住んでいる場所で育ったものを食べる。

これは単なる付加価値ではなく、
暮らしの質を変える要素です。



素材と設計がつくる「時間の価値」

このプロジェクトは

✔ 自然素材の活用
✔ 長く使える設計
✔ 経年で価値が出る空間

という思想でつくられています。

見た目だけ整えた内装ではなく、

時間が経つほど良くなる不動産

この考え方は、日本の高級住宅に近いものを感じます。



プロジェクト概要

・総戸数：257戸（住宅252戸＋商業5区画）
・階数：地上37階・地下1階
・敷地面積：約2,018㎡
・延床面積：約46,366㎡

・専有面積：約46㎡〜約230㎡
・間取り：1BR / 2BR / 3BR / ガーデンユニット

・完成予定：2030年3月

・共用施設：
　25mプール / スカイラウンジ / ルーフトップガーデン

規模としても大きすぎず、
希少性が保たれるサイズ感です。

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価格帯について

目安としては

・1BR：約PHP 20M〜(本来14Mからありましたがすでに完売）
・2BR：約PHP 18M〜30M
・3BR：約PHP 35M〜

正直に言うと、安い物件ではありません。

ただこれは

「安いフィリピン不動産」ではなく
価値を持つ資産としての価格帯

まとめ

このSONDRISは

・グリーンベルト徒歩圏という立地
・日系×サステナブルの思想
・農や自然を取り入れた暮らし
・長期保有を前提とした設計

という、フィリピンでは非常に珍しいプロジェクトです。

短期売却や利回り重視の方には向きません。

ただ

「良いものを持ちたい」
「自分でも住みたい」
「長く価値を残したい」

そう思う方には、かなり魅力的だと思います。


このような物件がMakatiに建つのはとても楽しみです。

フィリピンのコンドミニアム市場：今後も上がる？正直な見解

フィリピンのコンドミニアム市場：今後も上がる？正直な見解

結論から言うと、「エリアと物件次第で二極化が鮮明」というのが現実です。
一概に「上がる・下がる」とは言えない状況です。

今は「調整局面」にある

Colliers Internationalのデータによると、メトロマニラCBDの高級3BRコンドの平均価格はQ3 2025時点で前年比-2.04%（₱202,590/sqm）と、3四半期連続で下落しています。

メトロマニラ全体の空室率はQ3 2025時点で25%まで上昇し、年末には26.5%の過去最高水準に達すると予測されています。Bay Areaに至っては空室率が50%超という深刻な状態です。(これは人種に限るような販売方法をしていた可能性が高く中国の経済に比例）

このような状況の中でColliers は、2025年の賃料は1.2%の下落を予測しており、30,000戸以上の未売却RFO（Ready-for-Occupancy）ユニットが市場に積み上がっています。

なぜこうなったか？3つの構造的要因

① POGOの完全撤退（2024年）
フィリピン・オフショア・ゲーミング業者が一斉に撤退し、Bay Area・Pasay中心に大量の空き室が発生。

② 2017〜2019年の建設バブル後遺症
2017〜2019年はPOGO需要に乗じて年間13,000戸が毎年供給されたが、コロナで需要が蒸発。その在庫消化がいまも続いている。

③ 高金利の影響（2022〜2024年）
利上げサイクルで購買力が低下し、投資目的の購入が大幅に減少。

✅ ポジティブな材料（2026〜2028）

① 新規供給が激減する
Colliersは2026〜2028年の年間平均新規供給を3,600戸と予測。コロナ前（年間13,000戸）の約27%に激減します。これは在庫の自然消化を助け、中長期的には価格を下支えします。

② 金利低下サイクル入り
BSP（フィリピン中央銀行）は2024年7月から計200bpの利下げを実施し、政策金利は4.5%まで低下。ローン返済額が下がり、実需層の購買力が回復しています。

③ 経済成長は堅調
国連はフィリピンのGDP成長率を2026年5.7%、2027年6.1%と予測。東南アジアで2番目に高い成長率が見込まれています。BPO・IT産業もGDPの約8%を占めるまでに成長しており、引き続き雇用と居住需要を支えます。

④ インフラ整備の波及効果
プロパティ近くに完成した鉄道・道路インフラは通常10〜20%の価格プレミアムをもたらします。メトロマニラ地下鉄は2028年部分開業・2032年全線開業を目指しており、沿線エリアへの波及が期待されます。

エリア別の見通し（二極化）


エリア ・今後の見通し

Makati CBD・Rockwell | 📈 緩やかに上昇 | 空室率15%以下、供給限定 |
BGC（FortBonifacio） | 📈 緩やかに上昇 | 外国人需要・オフィス回復 |
Vertis North・Arca South| 🚀 最も上昇余地大 | 新興タウンシップ・割安 |
Bay Area・Pasay | ⚠️ 回復に時間 | 空室率50%超・POGO後遺症 |
Quezon City（一般） | ⚠️ 在庫過多 | 未売却RFO在庫が最大 |

💡 まとめ

今が「仕込みのタイミング」という見方もあります。

二次市場（中古）のコンドはMakatで新築比49%割安、BGCで47%割安、Rockwellで92%割安という状況。Colliersの調査部長は「二次市場に良い機会がある」と明言しています。

ただし注意点として：
Bay Areaや一般的なQCコンドへの投資は慎重に（管理会社によっては空室リスク高）
Makati CBD・BGC・新興タウンシップ（Vertis North、Arca South）が相対的に有望
賃料利回りは4〜6%程度で横ばい、すぐに大幅改善は期待しにくい
2027〜2028年に新規供給が大幅に減るので、その頃から価格・賃料ともに本格回復する可能性が高い
Arca South は今までが残念な感じだったのでこれからは伸びて欲しい。。。

「急上昇」ではなく「2〜3年かけてじっくり回復し、2027年以降に上昇モメンタムが出てくる」というのが、複数の機関の共通した見方です。