結構期待していたA地銀から事実上のお断り判定されてしまったので、別の銀行も探さなければいけなくなりました。
住宅ローンに求めるものとしては、
1．金利はなるべく安く借りたい
金利は安い方が良いです
ところが賃貸併用住宅だと金利が安いネット系の住宅ローンはほぼ全滅です（住信SBI銀行、auじぶん銀行、ソニー銀行、イオン銀行などの他、新生銀行も取り扱いなしでした。）。
そうすると、都銀、地銀、信金、信託銀行等に絞られてきます。
2．ペアローンで借りたい
共働きなのでローンは二人で組み、土地・建物の所有権も1/2ずつにする想定だったので、ペアローンが組めるところを探しました。
夫婦で住宅ローンを組みたい場合、ペアローンではなく連帯債務にする方法もあります。ペアローンだと住宅ローンを２本組み、お互いが連帯債務者になりますが、連帯債務だと住宅ローンは１本で、例えば主債務者は夫、妻が連帯保証人になる、といった形になります。
ーーーーーーーーーーーー
＜ペアローンのメリット・デメリット＞
ペアローンを組むと、住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けることができ、住宅ローン控除枠を最大限に利用することが可能になるため、節税効果が期待できます。また2人でローンを組むことで借入額を増やすことができ、希望する物件の条件をより上げることができます。
ただし、印紙代や事務手数料などの費用が2倍になること、例えば妻が退職して専業主婦になっても支払いは変わらず、かつ専業主婦で収入がなくなると妻は住宅ローン控除が受けられなくなってしまうというデメリットもあります。そのためペアローンを組む場合は夫婦とも働き続けることが前提となります。
ーーーーーーーーーーーーー
ペアローンは扱っていない銀行もありますが（楽天銀行等）、大抵そこまで説明が載っていないことが多く、後でがっかりする羽目に。
最近共働きでペアローン希望の人も多いと思うのでちゃんと書いておいて欲しいです
↓
一番下の部分にペアローン取り扱いなしと説明が載ってます。
3. 高い手数料を払うなら保証料方式かつ金利上乗せ方式が良い
手数料の相場は借入額の2.２％で、保証料を取らないタイプかつ2.2％より安く設定している銀行は限られています（楽天銀行、新生銀行等）。
金利が同水準の時に、手数料2.２％取る銀行と、手数料プラス保証料の銀行があったら、保証料は戻し保証料という概念があるので、保証料を一括で払った場合には（条件はあるものの）繰上げ返済時に一部保証料が戻ってくることから、手数料プラス保証料の方が有利となります。
特に買った住宅を後で売るかもしれない・・・という場合（最初からそんな予定はないかもしれませんが、転勤とか住み替えとかの可能性がある場合）も保証料型はお勧めです。
例えば、私の知人は、マンションを買って住宅ローンを借りたときに手数料を2.２％支払ったのですが、3年程度で子供がもう一人増えたため、住み替える決断をし、マンションを売って全額返済しました。そうすると手数料型だと１円も戻ってこないです。
保証料を一括で払うか金利上乗せ（借入金利プラス0.２％）で払うかという点では、金利上乗せ方式を選んだ方がベター（ちゃんと計算すると、一括で支払う保証料を金利上乗せで支払うと１０数年かかるらしく、一括支払いは１０数年分の前払いということになります）という考えなので、保証料型プラス金利上乗せ可という銀行を探しました。
詳しくはこちら。
保証料の金利上乗せ方式が可能かどうかも、きちんとHPに書いてある銀行と、商品説明書の手数料欄を見ないとわかない銀行とあります。しかし、金利上乗せ方式なら初期費用を大分削減できるので、なるべく初期費用を抑えて預貯金を温存したい人にはお勧めです。
例えば、
↓
保証料型だと金利上乗せ方式にできると記載があります。
5．マンション売却は遅くまで待ってもらえた方が良い
自宅マンションを売却し、その資金を頭金にするつもりだったのですが、万が一売却できない場合も考えて、新たな住宅ローンを借りる前までにマンション売却しなければいけないような条件は困る・・・と考えていました。
そのため、ここは柔軟に対応してもらえるように希望を出したいと思っていました。
そこで、１−４を満たす銀行にハウスメーカーを通して打診を依頼し、かつ５についてはなるべくマンション売却期限が後の方がありがたいという希望を伝えていたところ・・・
色々な資料（保有アパート資料含む）を出して欲しいと言われたので、なるべく現在のマンション、アパートのローンの残債や、アパートの運営状況などを分かりやすくWordでまとめた上で、資料提出しました。
そうすると、銀行の担当者からは「是非とも審査を進めていきたい」という反応が・・・
その後１週間程度待っていたら、
・希望額の融資が承認されました
・保証料は金利に0.２％上乗せでOKとのこと
・マンション売却期限については特に条件なし
との回答が
希望額の７割しか融資できないと言われた（事実上お断り）A地銀と全然違う・・・。
銀行によってここまで差が出るものなのかと驚くばかりです。
諦めなくて良かったです
資金の目処がついたことで、賃貸併用住宅の土地購入に向けても大きな一歩になりました。
