ハウスメーカーも決まり、住宅ローンの目処もついたのですが、もう少し総予算を下げたい・・・建物価格を安くするという手もあるけれど、土地の価格が高いので、何とか少し下げられないか？交渉することにしました。
交渉できると思ったポイントは・・
1.登記簿
登記簿を見ると、土地は建売業者等ではなく、個人の所有となっており、相続で取得したようで抵当権も付いていません。まっさらな登記簿でした
これが建売業者が持っていたり、不動産投資家等が持っていたりすると、収益との兼ね合いで価格が決まってくるので価格交渉が難しいと思うのですが、自分で買ったわけでもなく相続で取得した土地で、抵当権も付いていないとなれば、最低いくらで売らないと採算が取れない、といった目線もなく、交渉の余地はあると考えられます。
2.販売期間
不動産会社に聞いたところ、土地が売り出されたのは半年以上前で、少しづつ価格を下げてきているとのこと。買い付けが入ったこともあったものの、買主の住宅ローン審査が通らず契約できなかったことがあった、といった情報を得ました。
ということは・・・売主さんとしてはそろそろ早く売りたいと思っている可能性が高く、住宅ローンが通っていて買える状態であることを伝えた上での価格交渉なら応じてくれる余地がありそうです
3.販売価格
土地の販売価格が、この近辺で一戸建てを建てようと思っている人が買う価格帯より少し高めでした（その分少し広く、賃貸併用住宅の検討が可能になったということになります）。
そのため、競合が少なくすぐに売れていなかったので、交渉の余地があると思いました。
４.前面道路
前面道路は私道で4メートル幅に満たない（セットバック必要）状態で、ほかの道路に接している一方の出口になぜかポールが立っています。
これを外せば車も通れるのですが、隣の土地の持ち主が管理しているらしく、なぜかいつもポールが立っていて車が通れないように見えます。自家用車を置きたい人は敬遠するかも知れないので、売る側には不利になりそう。
買う方にとっては、ポールを勝手に外して良いとわかったことと、若干狭い道路ですが都内では良くあるレベルで、車が通れる幅はあるので全然問題なし。
5.建ぺい率・容積率がわからない
土地が防火地域と準防火地域にまたがっており、売主が建ぺい率・容積率を確定するための測量していないらしく、この土地に何平米の建物が建つのか？建物は防火仕様で建てないといけないのか（その場合コストが大幅に上がる
）？正確に分かりませんでした。
そういう未確定な事実があると、土地の売買をするのに敬遠される可能性が高いです。そのためライバルが減ります
私は、ハウスメーカーの方に隣地の建物の建築計画時に役所に提出した書面を調べてもらい、測量せずに、建ぺい率・容積率の大体の値を知ることができたので、
①この土地に建てられる建物の大きさ
②防火地域にかかっている部分を避けて建物を準防火仕様で建てられる
③希望の建物を建てたら大体いくらになるか
を知ることができ、この土地を買おうというところまで踏み込めました。
その顛末はこちら。
6．元付けの不動産会社を見つけて有益情報を得られた
この土地はスーモなどのインターネット上は、複数の不動産会社が情報を出していたのですが、実際に行ってみたら「売地 A不動産」という看板が立っていました。
つまり現地に行ったことで、元付不動産会社がわかったのです。
元付けと客付け業者についてはこちら。
元付け不動産会社に電話して、土地の購入を検討していることを伝えて、いつ頃売りに出したのか、売りに出した事情、反響はあるのか等、交渉上役に立つ情報を教えてもらうことができました
材料が出たところで・・・いざ交渉です。
といっても希望額が低すぎると不動産会社の方が怒って話を止めてしまい、売主さんと話がつながりません。そこで不動産会社にどの程度の値引きなら検討してもらえそうか？まず感覚を聞いてみました。
次回に続きます。