住宅ローン　保証料？手数料？一括払い？分割払い？

住宅ローンを借りるとき、

保証料がかかる銀行

(都銀、地銀)

保証料がかからないけど手数料がかかる銀行

　　(ネット銀行など)

がありますよね。

保証料をとる都銀や地銀の場合、保証料は100万円あたり21000円弱に設定されているケースが多いようですので、5000万円借りると105万円。

これに融資手数料数万円がかかったりするので、合計約110万円となります。(ただし審査により保証料がこれより高い水準になることもあります。)

手数料のみかかるネット銀行などの手数料の相場は借入金額の2.2%です。そのため5000万借りると110万円 計算方法は違いますが、保証料を取る銀行と支払う金額はほぼ一緒です。

この手数料や保証料は住宅ローンを組むにあたっての大きな出費になります。

手数料と保証料の違いとしては、手数料は契約時の事務手数料なので、繰上げ返済しても1円も返ってきません。

しかし、保証料は繰上げ返済して返済期間が縮まると、戻し保証料が返ってきます

でも35年で借りて10年で全額繰上げ返済したとしても、支払った保証料の3割強しか戻ってこないです。一部繰り上げ返済のみをした場合はもっと少なくなるでしょう。

とはいえ、同じ額支払うなら保証料方式の方が若干得な気も

あと保証料方式には一つ手数料方式にはないメリットがあります

それは金利上乗せ方式が選べること(銀行により選べない場合もあります)

金利上乗せ方式を取った場合、住所ローンを借りる契約段階で保証料を支払う必要はなく、借入金利に0.2%が上乗せされる形で保証料を支払います。

つまり保証料の35年分割払いです。

保証料を一括払いした場合と金利上乗せ方式の分割払いのどちらが得なのでしょうか。

単純計算すると一括払いの方が合計の保証料が少なくなりますが、当初借入時に100万超余計にお金がかかります

基本的にはお金の現在価値という考え方(将来受け取ることができるお金について、現時点の価値に計算し直した金額のこと)に従えば、

もらうお金は先にもらった方が得

払うお金は後に払った方が得

となります。

例えば、1年後に110万円もらえるとすると、そのお金は現在価値に換算すると必ずしも110万円であるとは限りません。金利が年間10%あるとするなら、1年後の110万円は現在価値に直すと金利分割り引かれて100万円になります。

すなわち1年後の110万と、今現在の110万円では今の110万円の方がずっと価値が高いということなります。

そうすると、35年分割後払いできるものを、一括で先に払うのは損なので、分割払いの金利上乗せ型にした方がベターということになります。

当初の諸費用が低くなる分、借入額を減らすということもできますが、借入額を減らすより、そのお金を資産運用に回す(投資信託でも積み立てておく)と、増えた支払い分も運用益でカバーできる可能性が高く、なお良いということになります。

我が家は住宅ローンを保証料支払いの必要な銀行から借りているので、金利上乗せ方式を選択しています。