土地賃借権・地上権・借地権のそれぞれの違い（3）

＜借地権＞

1.　建物の所有を目的とする『地上権』または『土地の賃借権』

2.　地上権・土地の賃借権は民法が適用される。

　　借地権は借地借家法が適用される。

土地賃借権・地上権・借地権のそれぞれの違い（2）

＜地上権＞

1.　対価として地代を払うものが多いですが、賃借権と異なり必ずしも

　　地代の支払いを要件としていません。

2.　建物、工作物、竹木の所有という土地の利用形態を限定したもので、

　　青空駐車場や露天の資材置き場等として使用する目的で地上権設定契約

　　をすることはできません。

3.　使用者が土地に対して直接支配できる権利形態で『物権』に該当します。

4.　地上権は地上権者が自由に第三者へ譲渡できます。

土地賃借権と地上権を比較しますと、地上権設定のほうが有利ですが、

実際には地主が主導的に決めることとなるため、地上権が設定されることは

稀です。

土地賃借権・地上権・借地権のそれぞれの違い（1）

＜土地賃借権＞

1.　借主が土地を使用収益し、その対価として賃料を貸主に支払う。

2.　土地の利用形態は、建物を建てるだけではなく、青空駐車場

　　資材置場等として使用収益することもできます。

3.　借主が貸主に対し土地を使用収益させるように請求する権利を

　　有し、逆に貸主は借主に対し土地を使用収益させる義務を負い

　　債権関係が成立。

4.　賃借権を借主が第三者に譲渡したり、土地を第三者に転貸する

　　ことは、貸主の承諾が必要。

5.　賃借権は登記をすることはできますが、借主は貸主に対して

　　登記をするように請求することはできません。（登記請求権なし）

　　日本ではほとんどが土地の賃借権なので、賃借権の登記は一般的

　　に行われていません。

マンションの敷地利用権

マンションを所有していることは、専有部分の区分所有権と

共用部分の共有持分と敷地利用権を持つこととなる。

敷地利用権が所有権の場合は、土地付きマンション

敷地利用権が地上権や賃借権の場合は、借地権付きマンションとなる。

マンションの維持・保全

マンションの維持・保全は、大きく3つに分類されます。

1.　日常管理　（保守・点検　清掃）

2.　修繕工事　（小口修繕・事故修繕・計画修繕）

3.　環境整備　（外構整備・緑化計画）
　
2の中の計画修繕は、一定の修繕時期を予測して行われるもので、

事前に資金計画や準備が必要となります。

この計画修繕を一定期間（概ね20～25年）まとめたものが、長期修繕計画です

1の日常管理がどのように行われてきたかが、計画修繕に影響を及ぼします。