皆さん、こんにちは!
今月のコラムは「住宅ローンの効果的な支払利息軽減方法」です。
多くの方にとって自宅購入に住宅ローンは欠くことのできないものですが、気になるのは、支払利息です。
住宅ローンを組む前には、どの金融機関がいいのか、変動金利・固定金利のどちらかがいいのか、など色々と検討されると思いますが、いったん返済が始まってしまうと口座から自動的に引き落とされるのに任せ、気にしなくなってしまう人が多いようです。
ところが、住宅ローンを賢く利用するには、むしろ返済方法を工夫するほうが効果が高いといえます。
返済の方法によっては百万円以上も返済総額が変わってしまうこともあるのです。
●一部繰上げ返済
返済方法の工夫として、代表的なものは、「一部繰上げ返済」です。
「一部繰上げ返済」には2種類あり、毎月の返済額は同じで返済期間を短縮するものと返済期間は同じで毎月の返済額を軽減するものとがあります。
今回は支払利息の額に注目したいので、利息軽減の効果が高い期間短縮型で説明します。
条件は以下のとおり↓↓↓
借入金額:3,000万円
借入期間:35年
借入金利:3%(固定金利)
(元利金等払い、ボーナス時加算なし)
この条件で借りると下記(表1)のような返済になります。
毎月の返済額は、11万5,455円で総返済額は約4,849万円、初回返済額の内訳は利息部分75,000円、元金部分が40,455円となります。
●退職金で繰り上げ返済
よく言われるのは、「退職金で繰り上げ返済しましょう」という方法です。
そのイメージで30年後に一部繰上げ返済をした場合、利息の軽減がどうなるのかを見てみましょう(表2)
仮に繰り上げ返済の原資が50万円あったとします。
繰上げ返済は元金部分を繰り上げて返済しますので、361回(30年)以降の元金部分の金額を足していき、50万円で返済できる回数を見ます。
表2から5回分返済回数を軽減できることがわかります。
この5回で軽減できる利息は77,826円となります。
つまり、約50万円の返済原資に対して約7万8千円の利息が軽減できたことになります。
●早期に一部繰上げ返済をした場合
一方、早期に一部繰上げ返済をした場合、利息軽減効果はどうなるのか見てみましょう(表3)
仮に住宅ローン開始後5年後に返済原資50万円で繰り上げ返済をしたとします。
先ほどと同じように元金部分が50万円になるまで金額を足していきます。
支払回数を10回軽減できることが分かります。
30年後に繰り上げ返済した場合の2倍、返済回数を減らすことができます。
では、利息軽減額はどうなるのでしょうか。
67万9,295円です。
50万円の返済原資に対して約67万9千円も利息を軽減できる訳です。
元利均等の住宅ローンは初期段階では利息の比率が高く、徐々に元金の比率が高くなっていくという構造上の特徴から、返済原資は同じ50万円でも、その繰上げ返済の実行時期の違いによって実に約9倍もの差が出てしまうのです。
※上記数値は概算となります。実際の数値につきましては、取り扱いの各金融機関にご確認ください。
もちろん、早期に繰り上げ返済を行なうと多くのご家庭ではお子様の教育にお金が掛かる時期に手元資金が少なくなることになりますし、繰上げ返済には手数料がかかるところも多いので、少額で何度も返済すると手数料が、都度かかります。
利息軽減効果だけで判断することは出来ませんが、住宅ローンの仕組みを理解し、余剰資金があれば効率よく返済していく工夫をすることが大切ですね。