家計整理アドバイザー
作下裕美（さくしたひろみ）です＾＾
ここ数年、
住宅ローンの金利が上がっていますね
わが家が
住宅ローンを借りた → 完済
までの期間は、
超低金利時代だったので、
変動金利だと
１％を切ることもザラでした。
コレに関しては本当、たまたま運が良かった⋯
なので、
返済する利息額よりも
住宅ローン減税で戻ってくる額の方が
多くなる
という
逆ザヤ現象が起こって
制度改正になるくらいでしたが⋯
ここ数年は長期金利が
どんどん上がっていて、
その影響で住宅ローンの金利も
上がっています。
ですが、
変動金利を選択していて
／
銀行から住宅ローンの金利が上がるよー！
＼
ってお知らせが来たのに、
毎月の支払い額、
変わってないけどなぜ？
と思っている人、
いませんか？？
今回はその疑問にお答えします！
実は住宅ローンには
「5年ルール」「125％ルール」
を採用している銀行が多いのです！
最近は採用しない銀行も増えてきてるみたいですが⋯
わが家が住宅ローンを借りてた地銀も
このルールを採用していました。
「5年ルール」「125％ルール」
とは何か？
住宅ローンで変動金利を選んだ場合、
一般的に借入後から半年ごとに
金利の見直しが行われます。
なので、
本来であれば金利が上がるたびに
毎月の返済額も変わるはずでは？
と思いますよね
しかし、
急に返済額が増えると
家計への負担が大きくなるため、
銀行は一定のルールを設けています。
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◆5年ルールとは？◆
5年ルールとは、
「たとえ金利が上がっても毎月の返済額は5年間据え置く」
という仕組みです。
たとえば、
毎月10万円返済している人がいたとして、
途中で金利が上昇しても、
すぐに11万円や12万円にはなりません。
返済額はそのまま（５年間は）、
10万円のまま続きます。
ただし注意したいのは、
「支払いが増えない＝負担が増えていない」
ではないことです。
毎月の返済額は同じでも、
その内訳が変わります。
住宅ローンの返済は、
- 元金（借りたお金）
- 利息（銀行へ払う金利）
で構成されていて、
金利が上がると利息部分が増えるため
同じ10万円を払っていても
元金の減りが遅くなります。
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◆125％ルールとは？◆
5年後、
返済額の見直しが行われる際にも、
急激に支払いが増えすぎないように
制限があります。
それが125％ルールです。
これは、
「金利見直し後の返済額は、以前の125％までしか上げられない」
という仕組み。
たとえば、
これまで毎月10万円だった場合、
10万×125％ = 12.5万円
最大でも次の5年間の返済額は
12.5万円までしか増えません。
つまり、
金利が大きく上がっていても
一気に返済額が跳ね上がらないように
なっています。
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じゃあ、安心なの？
ここが大事なポイントです。
これらのルールは
返済額の増加が一時的に
抑えられているだけで、
利息そのものが
減るわけではありません。
本来は金利上昇とともに
払わないけなかったはずの金利が
５％ルールや１２５％ルールで
抑えられた結果、
その抑えられた分の支払いが
後ろ倒しになっていくだけ。
なのでもし金利上昇が続くと、
- 元金の減りが遅くなる
- 返済期間後半の負担が重くなる
- 最終的に未払い利息が発生する
可能性もあります。
つまりその後
どうなるのかというと⋯
↓↓↓
① 最終返済時にまとめて払う
現状ではこのパターンが多いようです。
ローン期間が終わった時点で、
「実は払いきれていない利息があります」
として、一括請求されるケースです。
つまり、
35年ローンが終わったと思ったら、
最後に残額が出るイメージです。
② 返済期間を延長する
銀行によっては、
返済期間を延ばして
調整する場合もあります。
たとえば、
- 35年 → 38年
- 毎月返済を維持したまま延長
という形です。
ただし、
高齢になると延長できないケースも
あるかもしれません。
③ 毎月返済額を増やして調整する
金利が落ち着いたタイミングで、
「返済額を増やして未払利息を解消する」
方法を案内されることもあるようです。
変動金利を利用している方は、
毎月の返済額だけでなく、
現在の金利
元金がどれくらい減っているか
将来の返済額の見込みを
定期的に確認することが大切です。
場合によっては
借り換えを検討したほうが
良いケースもあります。
住宅ローンって難しいけれど
よくわからんまま放置すると
思った以上に家計にも打撃がきます
金利UPのお知らせが来たら
- いつから上がるのか
- いくらになるのか
の確認を！
そして金利が上がって
家計が苦しくなるようなら、
５年ルールが適用されているうちに
家計の見直しを急ぎましょう！
自分たちのお金のことは
ちゃんと把握して制度を理解して、
その都度、
自分たちにとっての最適解を
選択していくことが大事です。
今は住宅の購入価格も
めちゃくちゃ上がってるし、
住宅ローンの金利、云々の前に、
住宅を購入すること自体に
しっかりお金のシュミレーションを
しないと、
定年後も多額の住宅ローンを
抱えることになりかねません
とにもかくにも、
ちゃんと家計管理をやるってことが
大事ってことです！
参考になると嬉しいです＾＾