収益率がちょっと改善しました

「おや、今月、収益率が改善した？」と思ったら。
年末で解約した、ケーブルテレビサービスの分でした。
私の場合は、サービスとアパート物件の相性が合っていると言えなかったので解約しましたが、それが客付けに大いに役立っているケースの場合には導入されたままでもいいと思いますよ、ファミリー物件で昼間家に主婦の方が居る一家が住まわれるとか。
物理的なケーブルのメンテナンスサービス代が上がりますが、毎月の費用対効果と比較したらインパクト小さいです。
事前に貼紙で説明していたので、そのサービスに契約していた入居者さんからのクレームは、今のところありません。



・インターネットサービス
インターネットの光サービス各社にも、新入居者から契約の問い合わせがあったら「もうわざわざ大家の当方への許可なく配線ボックス設置や引き込み工事をしていいです」と、連絡済み｡
対応スピードをアップ。
サラリーマンですので昼間は電話に出られませんが、なるべくそれをネックにしません。

・室内が良さそうに見えるカーテン
格安の自作カーテンが出来ましたので、物件につけたらまた写真をUPしてみます。
マリメッコという北欧デザインのメーカーで買うと11000円級ですが、似た柄で自作で生地代1600円くらい。（私の作業時給は無視）
同じ効果を狙っての、9400円のコストダウンみなし。
壁紙をDIYで貼るのは身長の都合で助けがないと難儀なので、まぁ、ほぼ趣味ですが、やれる範囲で。（苦笑）




さてさて。
問い合わせはそこそこあるのですが、その割には内見がちょっと少ないかな。
内見率を上げるために、次の手に出ます。
考えているだけじゃなくて、すぐやります。

つれづれ、確定申告シーズンですね

確定申告！
税理士さんに説明を間違わないように、整理、整理です。

会社でもうまくテキパキ片付けられない庶務があって、そんな時は自分がいやなので、
今月はちょっとでもスマートに出来るように心がけます。

2月は、「すばやくしっかり月間」。
先送りにしてることを、どんどん片付けますよ!

物件用のカーテン作ろうかなと。

うーん、所持している木造アパートの入居者さんのお一人に、問題があったみたいです。
管理会社さんからの経過の報告をいただいております。
スムーズに終わりますように。

先日、布地の問屋街といわれる街で、カーテン用の布を買ってきました。
物件に据え付けようと思っていたカーテンをネットなどでも探していたのですが、ターゲットの男性がそつなく使いそうなおしゃれカッコイイ系って意外と少ないなぁと思って、自作にトライです。
こいったものを作るのはキライでも面倒でもないので、テレビ見ながらサクサクと。

・価格はオーダーカーテンの 1/10！
・ほどよく「おしゃれカッコイイ」。
・まぁ機能性は半分くらい。
・入居者さんが必要なければ、捨ててもらっても問題なし。

壁紙貼り直すのと、どちらが「部屋の雰囲気が変わって、かつ安価で、記憶の定着に効果的」…かしら。

2012年目標です。

あけましておめでとうございます。
昨年は読んでくださってありがとうございました、今年もマイペースに書いていきます。

今年の目標です。

去年のブログで「5年後に一棟を買う」という5年計画を立てたのですが、去年のうちに買っちゃったりして全然合ってやしないので（苦笑）、まぁ、普通っぽい目標を確実にクリアしていこうと思います。
今回ももっと大きな事件がおきるかもしれませんし、何が起こっても心を平静に保ったまま生活と投資を進められるよう、心身を鍛えます。

・木造アパートの入居者率をアップ → 6月までに2部屋埋める
・実質8％を越えくらいの物件を、新しく1つ増やす
・セルフリフォーム技術を上げて、2部屋をお手入れをする（箇所未定）
・住んでる地域に、大家さんのお友達を2人増やす

自分で照明を変えたいので、勉強して電気工事士の資格を取ろうかなとも思ったんですが、今年は見送りです。
もっと物件が増えて、あっちもこっちもって事になったらチャレンジかな。
公売オークションで電気工事器具や大工道具を一式売ってたりする事もあるのですが、どういった事情だったのかなぁと思うと切ないです。


いい友人と、いい物件に出会えますように!

祝!! 単月黒字！

8月に木造アパートを購入して、すぐに退去があってリフォームをしたり、入居付けの広告費やら、交通費やら、毎月いろいろ出費がありました。

で、管理会社から、今月分の明細が届きまして。

もろもろ差し引きした後の金額が、わずかながら月返済の額を上回ったので、とうとう単月で黒字になりました！

乾杯!

今年中は無理かなと思っていましたが、更新料が炸裂しました。
「続けて住もう」って思ってくれて、ありがとうございます!


あ、黒字といっても、ものすごく厳密なことは言いっこなしで、です。
税金の計算とか正確にやって、月次に乗せたらどうなるかとかは、後から!
もちろん、トータルでは、かけたお金の分が埋まることはまだまだまだまだありません（苦笑）

単月と言う一瞬のことでも、今回の「嬉しい!」という新鮮な気持ちを心から感じられることと、それがより多様で多い人生が望ましいなと思いました。

さて、来月からはまた、スレスレの収益率でまわしていくことになりますが、新しい入居者さんが早めに決まるよう、頑張っていきます。
黒字の継続というか、常勝の流れに乗るための、アパート経営手腕を磨くことを怠らないようにします。

12月ですね

OL稼業でございますので、年の瀬はデスクワークの他にも催事が忙しい！
年末年始の飲み会も手配しないといけません、そういうのが無駄とは思いませんが、せっかくやるんなら会社の人にも思い出に残る機会になるように楽しんでほしいですね。
ついでに、不動産大家ですので、幹事の立場を利用して、建築の面白い伝統的なホテルの宴会場や、駅前調査に行こうと思っていた街の飲み屋を選ぶという技を駆使。
面倒くさい会計係も、お金の勉強だと思って引き受けます。会費はキッチリ先徴収で、当日本人都合でドタキャンしても返しません、というスムーズ運営!


さて、この不況のご時勢ですが、ありがたいことに、会社からボーナスをいただきました。
…最後のボーナスだったらどうしよう。
ゆとりがあるうちに借金を減らす方針のもと、ほぼ全額、ローンの繰上げ返済に回すつもりでいますが、自己投資に10％ほど使おう。

もちろん、利益率の高い物件に再投資する方針も頭をよぎりますが、よほどのタイミングが合う優良物件と運命的な出会いがない限りは、あと半年くらいは投資を拡大する予定はありません。
自分の身の丈では、心を整える時間が必要だからです。
心が焦ってイタタな結果になると、後悔で投資の気持ちがくじけるマイナスのほうが大きい。
でも、消費税が上がる前に、もう一軒、増やしたいとは思います。


正月に、市販のキットで「遺言状の書き方」を勉強してみます。
さすがに一棟の物件を持つと借金が大きいので、自分が突然居なくなったら不動産のことをわからない家族が面倒事に巻き込まれないように配慮。

誰でも簡単につくれる遺言書キット/本田 桂子

￥1,890
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自分でできる遺言書/江崎 正行

￥1,890
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自分で登記をする会 司法書士や土地家屋調査士に依頼せずに二十歳の女子大生が自分で登記をして40.../熊谷雅人

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つれづれ、頭の体操

最近ぼーっとしているので、とりあえずランチ前に考えるクセを。

1.
仮に、近くの人に「クズ物件買っちゃったねー」といわれたとする。
クズの定義について10個チェック。
10個とも、相手と同じ定義か確かめる。
相手の言うことがもっともだなぁと思ったら、差異を改める。

で、クズ物件を買ってしまった後にする対策を何も持っていない人なのか、
負のスパイラルから脱する実績があった人なのかを、クズだクズだと口に
する相手に尋ねてみたいと思う。
もし後者であったなら、具体的はノウハウは、対価を払って礼節をもって、
教わりたい。
優秀な物件をクズにする人と、クズな物件を優秀にする人と、どっちが
生きていく力が強いのか、話してみたい。

クズ物件を買わせることに平気な不動産さんが、潰れない理由を考える。
お客さんがいるからだと思う。

2.
中国バブルが破裂したら、国が儲けるために世界戦争が起こるのかな。
バンク オブ アメリカの顧客の、同時大量口座移し替えは、公金を使って
救った意味を無にしたのかもしれないけど、救い方の手法が古かったせい
なのかな。
日本でも手法が古いとわかってて実施されることはあるし、誰もそれを
それが起こるより先に改善することが出来ない事象は多々あるよなぁ、と。
後から「だから言ったじゃないか」と言うのは価値ゼロ。
過去に、大きな惨事が予想できたことで、起こる前に食い止めた事象が
あったなら、それこそを報道すべきだと思う。
何が起こったかではなくて、どうすればいいのかを知りたい。
それはニュースコンテンツじゃないけど、ニュースとセットで発信して
ほしい、セットの方がインプットがいいから。
信用してない報道機関にそれを求めてしまうほどには、自分が無力で無知
だと自覚してます。

3.
私はOLなので消費税増税には賛成。そのかわり、給料からの税金天引きを
緩和してくれればの話。
一体、私達サラリーマンは、どれくらいの払わない人の代わりに、払わされて
きたんだろう?
もし「自責で払わなかった人の分」を戻してくれたら、「他責に巻き込まれ
て払えない状況の人の分」を払うのは、心の仕組みとして受容できます。
天引きを減らしてくれて、その分を消費税で財布から払ったほうが、払う
額は一緒でも清清しいと感じる立場。
ただし、それはサラリーマンの見方で、かつこれ以上大きい物件を買わな
ければの話。
1億円の物件を買うときの消費税が上がるってことは、手に届かなくなる人が
増えて、売れなくなる人が増えて、また大きなお金の流れが滞るのでは。
で、会社も潰れて不動産収支も破綻したら、そのあと私のすることは、と。



さて、お昼ごはんに玄米雑炊を食べたら、来年2012年の目標を考えよう。

アパートの掃除と青山のデザインイベント

早朝、所有アパートに立ち寄る機会があったので、共通廊下や周囲の掃除をしてきました。
アスファルトにザッザッとほうきの音を立てると、すごくいい気分です。
寒くもなく暑くもなく、朝の日差しがまぶしく、なんとすがすがしい！
子供のころの「朝の音」というと、そういえば近所から聞こえてくる「掃く音」が風景に入り込んでたなぁ。
住居人の自転車のカゴにゴミを放り込まれていたので取り除いておいたのですが、長く不在にされているんでしょうかね…？

・唐突かつ、恥ずかしいけど、激安メモ！

大阪-東京:深夜バス 　　　 ￥2500
ネットカフェ(フラット3h)　 ￥500
ネットカフェ/シャワー　　　￥290
マクドナルド(ポーク&ポテト)￥270


今、浮いたお金で、青山でインテリアショップめぐりをしています。
街中でデザインのイベントをしていてすごく楽しい！

・デザイナーズウィーク
http://tdwa.com/tdw/about/

明治神宮外苑の本会場で、エイブルさんが建築系の学生さん達とコラボして、木造アパート住宅を若者の目線で低コストで改良しているアイデア展示が興味深い感じでした。
でも、リフォームネタ的には私でも思いつくような感じのものや、本ですでに仕入れていたものも多かったかな。
若い人の目線で木造アパート改良を考えてもらうというのは直球でいいんですけど、その仕上がりでほんとに若者が住みたいかが不明です。実際の学生アンケート結果までをいれての、プロジェクトの提出物というか成果物にされたらいいと思います。
※↓ネタは記述されていません
http://futures-able.jugem.jp/


ブースは他にも、建築現場の足場に使われる杉板を「風合いのある板材」として再販売しているところや、広島の業者で腐らないにもほどがある木製の建材とかもありました。洗濯機置き場が外にある場合の簡易屋根とかをこれでつくったら、木の風合いのままでも超長くもちそう！
福島の伝統工芸を紹介していたり、子供が楽しく遊べる工夫を提案しているブースも。
このイベント会場の中だけで言えば、TOTOのブースは水周りの提案の最高峰ですかね。

アパートと関係ないですが、富士通の「コンテナ展「play Co“共に奏でる”世界でたった一つの音楽」が面白かったです！
荷物を運ぶコンテナの中を展示ブースにしてあるのですが、4人づつ入ってセンサーを使って、全身DJ状態で音楽を奏でられる！
出張で来ている風の知らないビジネスマン風のおじ様たちと、シンセサウンドでかましたったー！（笑）

ランチは、これからF1カーのレプリカに乗車して3Dメガネでレーシングゲームをやらせてくれるソニーが展示しているカフェで、ベトナムのフォーを食べまーす。

「アパート経営フェスタ」に行ってきました。

先週末、「ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ」という催しものに行ってきました。
http://fudousantoushi-ec.com/festa2011/

あまり細かい内容を書くと、知的財産というか、お金を払って聴講されて知識をゲットした方に申し訳が無いので、簡単な感想だけを。

いつも参加するセミナーなどの質問コーナーでは、質問のレベルがピンキリなのですが、今回のフェスタではとても前向きで質のいい質問をされていらっしゃた方が多かったなぁと感じました。
それだけレベルの高い大家さんが集まるフェスタ、という評価です。
数百人の前で、立ち上がってマイクで、自分にはとてもできないことです、素晴らしいですね。
「せっかくの機会をものにしなくては！」というあの意気込みのある大家さんたちと、同じ地域で入居者募集したら確実に負けますね…。
ということが、その場で実感できたことが収穫です、人の姿を見て自分の気合が入ったというか。
登壇者の方と懇親できる席で参加された方が、人脈という点で一番得るものが多かったのではないでしょうか。

また、このフェスタの感じがいい点は、業者さん達の強引な客引きの場ということがメインじゃなかったということです。

いつも情報をもらう側ばっかりなので、いつか自分にできる事を誰かに伝えられる側にまわれるといいですね。
それは、もっといい情報をいただけるゾーンに上がれるということでもあると思いますし、情報の充実度が高まれば、人生の充実度も高まるんじゃないかなと。

不動産取得税の申告書用紙届いた

購入した木造アパートの、不動産取得税の申告書用紙が届きました。
きたきたきた、とういう感じ。
もちろん、この出費分は計算してありますので預貯金に問題ありませんが、わかっていてもお金が出て行くのはやっぱさびしい！
費用が回収できる日、そこからプラスになる目標の日が、大きくズレませんように。

よそ様のブログを巡っていて、もの凄い利回りをたたき出しているスター選手のような方の内容には毎回すごく感動します。
5年以内に近いところまで到達できるよう、日々の勉強を頑張ります。
勉強には終わりがないから、破綻しないためには、勉強も含めて「全部を好きになる」しかない…。

今日は会社から早く帰れたから、家でまったり過ごせます。
「まったりと住むってことを知るために必要な時間」とかって思っちゃうと、もうこれも勉強なのかな。
それはちょっとどうなの…(笑)