確定申告の準備

本日は、税理士さんに今年の確定申告について相談してきました。
あっというまに一年たってしまいますね…。

来年はこのブログは進展が少ないと思います。
しばらく買い増しの予定はないので、手に入れた木造アパートの安定経営に尽力します。

きっと、税金とか、そういうことのスキルを磨くことになると思います。

ちょっとづつ前へ。

つれづれ：DIYやりたいなぁ！

賃貸管理会社さんに、物件の掲示板にケーブルテレビとインターネット関係の告知を貼ってもらいました。
こちらから何も言っていないのに、雨予防に一枚づつラミネートされて、きっちり水平2段に美しく貼られ、それを写真レポートしてくださいました。
助かります、ありがたいです。

午後、リフォーム資材のサイトを巡っていたら、素敵なDIYをされているブログを発見しました。
しばらくひっこんでいたDIY熱が一気に上がってしまって、ドキドキ。

熱意を上げてくれるブログに出会うと嬉しいです！

ということでネットで壁紙を購入!　（保険でゲットしたポイントで!）
要所だけでもガツンと直して、空室解消がんばる!

このブログも、もう少し頑張って読んでくれる方お役立ち度の高い内容にして行きたいです。

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漫画でお金のことを勉強

7時間780円のネットカフェに行って、金融系の漫画読みました。
漫画って、なんてユニバーサル・デザインなんだろう。
わかりやすいし、楽しいし、安いし。
難しいことを難しいまま話すことができる人は多いけど、難しいことをわかりやすく伝えられるって凄い能力。
作家さんて頭いいなぁ。

ついでに、クロサギという詐欺がテーマの漫画も読みました。
ドラマでやってたときは見る機会がなかったのですが、面白～い！
ある程度の財産持った時の怖さを疑似体験するのに良かったというか…。

FX入門とかを漫画スタイルで描いてるのは最近よく見ますね、不動産投資でもあるみたい。
でもさすがにニッチなせいかネットカフェにはなかった…。（笑）
でも、漫画ってわかりやすいだけに「入門系」につかうのは、ある意味で危険極まりないかも？
投資をやった結果こんなヒドイことになりました、という泣きドラマ系の投資漫画も、同じくらいあるとセーフティー。

読後の感想。
基本は、「金は天下の回りもの」ですね。
自分を通過した後のお金は、出来れば良いところにまわってほしいと願っています。

クロサギ（1）

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マンガ不動産投資入門の入門

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ポイントでアパート総合保険料が10,000円引き…相当。

近所のショップのポイントカードは、財布がパンパンに膨れるし、もっとポイントためなきゃと思って無駄に買い物をするのが嫌なので、よほど頻繁に行くお店以外は、気前よく捨てています。
それくらい、ポイント制って基本的に好きじゃないんですけど、楽天はよく使うのであなどれないですね。

ということで、購入した木造アパートの保険を楽天カードで払ったら、結果的に楽天ポイントが10,000ポイント付いた…。
つまり、保険料10,000円引きってことで。
狙っていたわけではないのですが、契約のときに支払いにカード使えますかと何気なく聞いたら、使えますというんだもの!
利用可能額を引き上げておいてよかった。

これで、リフォーム用の壁紙買おう。
しかも今、ネット対応の壁紙屋さんが「14倍」のポイントセールやってるし。

保険屋さんの打ち合わせの場でカードで保険料払うときに、その月の限度枠残高がわからなかったので、楽天のe-naviにアクセスして可能な額を確認して、残額スレスレまでドカっと支払う事ができました。
モバイルでの操作系というかソフト面でも利用しやすいカード会社でよかった。

法人化したらJALカードでマイルためて航空券を…とか思うのですが、今のところ、HISやトラベルコちゃんのファイナルコールやアドバンストラベルの航空券で死ぬほど安く飛行機に乗ってたりするので、マイルカードはまだいいかなって感じ。

良い航空会社じゃないと前座席に画面ついてないけど、8時間バッテリーが持つモバイルノートPCだから長時間フライトでもヒマ問題なし。そういえば、そのPCを買ったときにドカっとついたビッグカメラのポイントで、機内持込できるスーツケースやら海外用ドライヤーを買った記憶がある…。

うーん、「ポイントは基本的に好きじゃない」とか…説得力ないかも…。

本気でやったら意外と楽しい!? マイルの奴隷/青木謙知

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お電話に緊張

ギャ！
お付き合いのある投資特化の不動産屋さんから電話来ちゃった。
いくつかのお付き合い先があるのですけれど、その中でも私の気持ちを煽ったり怖がらせたりするのが得意なタイプの不動産屋さんなので、お話しをするときに緊張するんですよね。

で、まぁ、その、近況を報告して、逃げるように電話を終えてしまいました。
わかってます！わかってることを、改めて怖そうに言わないで欲しかったので!!
…年賀状書きます。キャッシュフローも報告できるようにします。

ということで、絶賛入居者募集中のアパート大家ですが、内見がちょっと滞っています。
改善の参考のために色んな本を読みますが、表紙のあおり文句がわざとらしいコピーだと、ちょっとげんなりしますね。
立ち読みで速読して済ますことが多くなりました。

破綻する状況ではないのでですが、精神安定上、ちょっとまたアクセル踏みます。

相手に「伝わる」話し方 (講談社現代新書)/池上彰

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サービスの経営的な判断をOLのままで…

物件のCATV大家持ちサービスを解約したのは、空室が多いので今のうちというのもあるのですが。
サービスが今後の入居者にとって魅力的かどうかということでも、もちろん比較しました。

先日、ソフトバンクの新しい携帯電話のサービスが発表になり、それだと無線で下りが今のCATVサービスに近いほど出るそうで。(CATVも契約の種類ではもっとスピードを上げることもできる)
当然、ソフトバンクの競争相手もそれくらいのことを次々やっていくだろうし、ただの消費者としてぼーっとしてても世の中はそういう便利な時代になっていくんですね。
テレビにいたっては、シャープが一番乗りでしたが、フルハイビジョン画質を圧倒的に凌駕する4Kの時代に突入とか…。せんべい食べながらボーっと番組見てても、ひな壇芸人の毛穴まで見える勢いですよ。

もちろん、誰もそこまで最新のものは使わないだろうから、そこそこネットの速度が出てプラスαサービスのあるCATVで一般の入居者を誘うということは、ちょうどいいって物件も多いでしょう。
でも、私の物件の場合の入居者のタイプは?　
再来年に解約するまでのランニングコストは?
本当にそのサービスと私の物件は相性がいいの?
ロフトでゴロゴロiPadでネットしたい人に、1階からベローンと有線なんてありえんの？
そもそも、最初からスマホで3G契約してる若者には要らないんじゃない?
そういう家族じゃない人たちが入居者であろう物件に、「入居付けに魅力的な単語」なの？
前の所有者は、地デジへの切り替えでその時点でとても便利な方法をとったんだろうけど、その賞味期限はいつまでなのかな？

私はOLですが、たまに会社の偉い人の経営判断みたいなものに「？」と思うことがあります。
アパートを持った今は、会社では平社員の権限では到底できないことを、プライベートでやれる状況なわけです。
チームを再編してコストダウンできるときにそのままだったり、会議でズルズル先延ばしにして時期を逃して最もタイミングが悪いときに大きく物事を動かしたり、詳しくない人が調べるのを怠ってわざわざ値段が高くて非効率なものを買ってしまったり、会社のそういうのに他人事のようにガッカリ感じていた全てのことを、自分がどうにかできる番になれた。

で、いざ自分が判断をするときに言うほどすぐ動けるのか、それでもってもし失敗してダメージを受けるときに、自分だけで始末をつけられる範囲かどうなのかどうか。
スピードとリスクとコストの折り合いドコ？
独立起業すればすぐにでもそういう「毎日が経営判断」って機会が来るでしょうが、サラリーマン大家さんのメリットは、セーフティーな会社を辞めずにそういうプチ経営の権限が持てることですね。
会社でやらせてもらえることの責任範囲なんてOLじゃたかが知れてますし、実績を出し続けてもこの先10年くらいかかってちょっと偉くなってから出来ることを、もう先に始められた感じ。
それをエキサイティングだと思うかどうかは、性格だと思いますが。

もちろん、CATVのプラスαサービスを受けている入居者さんには、より良い、安くて似たサービスの代案をガッツリ持参して、説明にあたる所存です。
実際、ダラダラ契約解除をし忘れてお金だけ払っている人も知るかもしれないし、切り替えてもらって喜んでもらうことで、win-winの関係を継続したい!

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物件近くの温泉へ!

アパート物件用に、掃除用具を買って階段下の物置に入れたりなど、ちょこちょこ手入れ。
で、時間があったので、ずっと行こうと思っていた近所の「温泉」に行ってきました！

物件から1分のバス停から乗って、たった2つ先に、なんと源泉かけ流しの温泉施設があるのです。
利用料、一日800円。(休日1000円)
都内なのにゼイタクだわー。

広い露天風呂もあるし、洞窟蒸し風呂もあるし、寝風呂もあるし、壷風呂あるし、サウナもあるし、岩盤浴もあるし(別料金)、マッサージ師指名できるし、食事処では国内産そば粉の十割蕎麦もあって、庭園の造作や灯りの風情が素晴らしいのです。

アパート自体は不人気の3点ユニットだけど、「たまにこの近所の源泉温泉で、伸び伸び過ごしてね！」って、入居者さんに紹介したい。

それと別に、逆方向にバス停3つ行くと、約半額の公衆浴場があるのですが(笑)、ここも檜風呂やジェットバスの種類が5・6種類、電気風呂に、サウナに、コインランドリーにと、かなり手軽に利用できる…。

入居者にとっては近所にフロがありゃいいってもんでもないけど、とりあえず大家の私が楽しむには困らない～。
また行ったら利用しよう！
だってアパートにいくら空き部屋があっても、入居者さんのためのクリーニングしたお風呂は使えないもんね。

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年間 52万6176円のランニングコストをカット

えっと、買ったパートが半分くらい空き室なんですが、今のうちにやっておきたい事をリストアップ。

①ネットや地デジ、オンデマンドなど、今風の生活インフラ周りチェックと整備
②水道管の老朽チェック
③防虫、殺虫

①に取り掛かります。
前オーナーから引き継ぐ予定だったケーブルテレビの、契約内容の書面が到着。
全く持って煩雑な内容、わかりにくくして契約の見直しをしないようにしている…ように感じる。

地デジの視聴と入居者付けの魅力UPのために入れてるんだろうなぁ。
ていうか、今私が住んでる家にもこのサービス(大家さんが入れてて)入ってるけど、ぶっちゃけ忙しくて見てないし。
家族に昼間ヒマな入居者が多チャンネルを楽しむならともかく、単身用アパートには不要すぎる…。
しかし、解約して地デジ見れなくなったら大変だし。
でも、代替案でサービスやめて単独で地デジ工事をしても、35000円くらいで結局ランニングコストかからないし。
私のアパートは、何十戸もあるような物件じゃないし、今のうちなら空室の工事できちゃうし。

ということで、ケーブルテレビのサービスに電話連絡。
ここで驚くべき事実を発見。
契約見直しをかけて、年間「52万6176円のコストダウン」に踏み切ります。
キャッシュフロー改善！

もちろん、入居者さんには説明とかいるけど、代案含めて説明したら解約してくれるってコレ。
サービスメリットが価格に比較して「旧時代」過ぎる。
毎年ネット関係のサービスはどんどん良くなって、似たもので月額なんて0円になってるようなのもあるから、惰性でパッケージのサービスを契約更新するのはいけない。
差額で入居者にルーターとか安い地デジアンテナ付きテレビを買ってタダであげても、ランニングコストに比べたら痛くもかゆくもない。
入居者さんもIT関係が多いから、ちょっと説明すりゃわかってくれるだろうし。

うおー、確認してよかった!
浮いたお金で、②水道管チェックやって③ホウサンだんご買っちゃうぞ!

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アパートに入居申し込みがありました!

購入したアパートに、初の入居申し込みがあったとの連絡が来ました！
審査にも通過され、今月中に入居とのことです。

12戸のうち、角部屋でもないし、個性も無い部屋なので、最後まで残るかもな…と思っていた部屋が一番に決まってびっくり。

1週間で内見が3で、1件決定。
キャッシュフロー改善、良かった良かった!
と、いっても、先日買ってすぐに一部屋出たばっかりなので、運良く1週間で元に戻せたというか。

友人を呼んで壁紙を貼る手伝いをしてもらおうと思っていたのですが、内見さんもいいペースだし、しばらくバリューアップリフォームは見送ることにしました。
広告料を出血大サービス中なので、リフォームする費用を抑えてバランスとらないとね。

売買でお世話になった不動産会社さんに、貸管の管理もご依頼したのですが、今回の入居のご報告を下さったのは、売買の側でお世話になった方でした。
普通は賃貸のご担当の方からの連絡なのでしょうが、「初めての入居決定の記念ですので、私から直接ご連絡したいと思いまして」と、わざわざ連絡係を買って出てお知らせしてくれたらしいです。
粋ですね！　お声が聞けて、嬉しかったです。

賃貸サイト掲出と、リフォーム見積もり

各種の賃貸ポータルサイトに、物件情報が出始めました。
頑張って空室埋めます!

入居者を募集しつつ、復旧が必要な部屋のリフォーム見積書が届きました。
トータル37万円!
これから各項目のチェックです。
工務店に丸投げでもいいのですが、物件の近くにホームセンターがあって趣味のついでに壁紙やクッションフロアを見てまわった時の記憶と、見積書の価格に差があるので、気が付いた点は言ってみようかと。
最初で粘ってちょっと価格落として、程よい額面で固定させて、後は同じ価格と内容で丸投げしよう

ま、OL仕事をしているので、業務の慣れで見積書チェックとかコストダウン活動は負担じゃありません。
ちょっと言っただけで、もし5000円下がったら、他のことに5000円もお金を使えるからね。
でも今の価格でもぼったくりでもなんでもないので、もし嫌がられたらやめよう。

はやく、言い値でもどーんと任せられるくらい余裕な大家さんになりたいです！

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