家賃収入の青色申告を「自分で」してみました!

お久しぶりです。

今年2月に、青色申告を「自分で」してみました!

使用したソフトは「弥生の青色申告」です。
ちょっと心配だったのでソフト購入時に最低限のサポートをつけ、税務署にも質問に行きながら、1月になってから一気に打ち込み。

去年、白色申告で税理士さんにお願いして15万円かかりました。
なので、自分の日給を1日1万円として、15日以内に終わらせられれば、時間対費用効果が見込めると思いました。

もちろん、去年の税理士さんのお仕事に満足しなかったわけではありません。
一度でも自分でやったら、色々なことをもっと詳しく自分自身で理解できると思いましたので。


そう思ってソフトを買っていざ取り掛かったら、若干…後悔しました…。
いくら入力の所作そのものが簡単でも、わからないことをするのは 面 倒 く さ い ！
知人にそう弱音を言ったら、「その複式を手書きで自分で計算すると100倍面倒だよ」と。
ぞっとしました、そうやってらっしゃる方もいるんですよね、尊敬します…。


なんとかデータを完成させ、e-taxが不調だったので会社の半休を取って印刷したものを
税務署に提出に行き、初めての自分での青色申告を完了。

あの怒涛の提出後、すぐこのエントリを書いてたら、相当疲れきった文章になっていた
ことでしょう…。
昨年、税理士さんが電子申告していて、その控えの紙出力が手元にあり、それを見ながら
なんとなくどこに何を打ち込めばいいのか照らし合わせることが出来ていたので、助かりました。
それをもらってなかったら、参考がないのできっとギブアップしてました…。


で、先日通知が来た今年の税金の還元額は、「14万5000円」でした!
初めてでしたが、提出後の修正申告もありませんでした。



この額なら、ちょうど去年の税理士さんへの報酬額分が出費にならずに、そのまま手元に
残った感じですね。（自分の手間を考えなければ）


やはり、税理士さんに全部丸投げして本当に楽だったので、毎年、自分でやるかお願い
するかは取引の複雑さやスケジュールを鑑みて決めます!



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おそるおそる、家賃を下げてみました。

新しい入居者さんが2部屋分決まりました。

実は、年内にもう少しだけ埋めたかったので、家賃を少し値下げする方法を
とりました。

「安易に家賃を下げる手は良くない」と色々な本に書かれてはいますが、
いろいろ収支を計算して、もうちょっと収入分があったほうがバランスが
良かったので。

家賃を下げただけでなく、一部屋はフリーレントの交渉に応じてみました。
初パターンです。
2部屋とも、給与以外の収入で生活されている方でした。
家賃を安くすると、やはり入居者さんも様々になりますね。
なにとぞ、問題を起こして下さいませんように。

なんだか「とうとう家賃を下げてしまった！」という落ち着かない気持ちが
しています。

慣れてしまわないように、いつからどのくらいがプラスになるから、
どのタイミングで下げるのか、といった具体的な数字の根拠を持って
実施することを忘れないようにしたいと思います。

ただ、これ以上空き部屋が埋まって収入が増えると、サラリーマンの分の
給与と合わせて今度は税率面で不利になるので、この1回でストップ。


来年も心穏やかに投資を行って行きたいと思います。

では、よいお年を!




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12月、入居者さん決定!

11月-12月、新しい入居者さんが決まりました。

かなりのご近所からなので、何故だろうと思ったら
理由は「老朽化アパートからのお住み替え」とか。

もしかして、老朽化で立ち退きの物件の居住者さんを、一度に
何人もごっそり獲得できるケースがある?!

ぜひ、元のアパートから他のお部屋のお友達も一緒に誘って
転居してきて欲しい！

そういう働きかけをこちらからするのはありなのかしら?
かなり近所だし、大家さん同士のタブーかな。

お取り壊しとかで、行く先探している人＋立ち退いて欲しい
大家さん＋入居者探している大家さんの、誰もが幸せになる
ケースだといいんですが。


窓の外がなんだか寂しい部屋なので、入居者希望者さんに
申し訳ない。
1階のお部屋は家賃が安いので、ロフトのハシゴは木製で
ちょっと古め。
(少しお値段の違う上階の部屋は、新品のオフホワイトで
軽い堅牢なものに新調してあります。)

9630円の工夫で入居促進成功！

久々の更新です。

アパート物件に入居申し込みがありましたので、記録代わりに。
といっても、まだ審査中なのですが、決まってくれると嬉しいなぁ。

さて、この入居申し込みがあった部屋は、7月の日記で書いたハンドメイドのカーテンを設置した、激安センスアップ部屋でした。









ロフトには、カフェにおいてあるような椅子とフェイクの観葉植物を置いておきました。
上階の天井が高いロフトなので、こんな椅子もアリなんですよね。
下階のロフトにはできないんですが。

「入居者プレゼント」というプレートも添えておきました。



チャールズ＆レイ・イームズ シェルサイドチェア ワイヤーベース DSR Eames Shell...

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カーテン3600円＋椅子5,715円＋フェイク植物315円＝9630円で、入居促進成功です！

壁紙を取り替るような大掛かりなことはしたりせず、もともとの部屋の白い雰囲気を活かしただけです。

※写真の観葉植物は、置いてあるときの写真を撮り損ねたので、ペイントソフトでちゃちゃっと合成しました。


この程度の工夫ではコツとか自慢できることではないので、もっと情報商材になるようなダイナミックな工夫ができたらいいんですけどね。
まだまだローコストオペレーションは勉強中です。
それまでは身の丈の工夫で頑張ります。



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年収と税率のお勉強を、継続的に。

さてさて、年収と税金の関係について、勉強中です。

物件の入居率が上がると、家賃収入が増えます。
サラリーマンですので、給与と合算すると年収が上がります。
年収が一定のライン以上に上がると、がくんと税率も上がってしまいます。
借入金の利子の分は経費計上できますので、利子が高いと税率上危険な分の収入が減らせます。
つまり借り入れ時の高い利子は、額面通りのダメージがあるとは限らないわけで。

年収と税率のラインをきちんと見極め、適切な収益を得るのが正しい、という認識。
昨年までは物件の購入金額などでマイナスでしたが、今年はこの注意が。

・税率
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm


で、実際に自分で計算できるかといえば、難し過ぎるので税理士さんにご協力を仰ぎます。
間違えるとコンプライアンス違反、そして追徴課税ですからね…。

身の丈の適切な収益を得つつ、人生がもう少しだけ潤う、というスタイルの維持が、
今のところの目標です。


友人が教えてくれたのですが、年収1800万円を超えると最高税率50％になっちゃいますが、
もし年金が払った額面の6割しかもらえないとしても、無課税の年金を投資商品として
とらまえると一応確実に60%戻るって考えられるので、年金を払うのはまぁアリ、なんだ
そうです。
税率が高い人には、年金を払わずに自力で老後のための資金稼ぎの投資をして失敗する
より、年金は安全で投資効率が高いって、そういう計算が成り立つんですね…?
ただし、税率50%を超えている方は全体の2%だそうです。
やはり大抵の人は年金を払っていても損をする…。
※聞き伝えなので、いろいろと間違っている可能性があります (>_<）


勉強、勉強。



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夏の物件改善の計画

空き部屋のトイレットホルダーにヒビが入ってたので、自分で交換しました。
ビス穴埋め用のちっちゃいシリコンと、鉄鋼用のドリルの先は、両方とも100円ショップで。
中芯の昭和っぽいのじゃなくて、片手で簡単に紙が換えられるタイプのホルダーを物件の近所のホームセンターで980円くらいで購入。





さて、空き部屋の解消をどうしようかな、と、あれこれ考えてます。
内見はあるのですが、成約に結びつかないんですよね。

管理会社さんのアドバイスにも耳をかたむけつつ、元手をかけずに
物件が向上して、自分の経験値も上がって、税金もよい感じになりつつ。

10月までに、一部屋埋める！

会社の夏休み中にできることを、今から時間割を作って計画します。
そうはいってもいざとなったらダラダラしそうで怖い…。

ダラダラした自分に罰金で、「罰金積み立て」でもしようかな。
そのお金で物件プチ改修。

物件のカラーコーディネート、激安のセンスUP。

お久しぶりの更新です。
だいぶ時間が空いてしまいましたが、不動産投資で破綻して、夜逃げしたわけでは無いですよ！
元気にマイペースにOL大家をやっております。


★OLによるプチDIY
私ときたら、身長は低いわ、腕力は無いわ、寸法に弱いわの、アイタタな人材ですが、できることから。
以前の日記で費用対効果を狙ってカーテン自作というのを書いて、その写真UPしてませんでした。

＜これ使ってみたいけど、超高い…。＞ ※写真の著作権が心配なので、リンクにしてあります
● marimekko（マリメッコ）TUULI（トゥーリ）タペストリー
http://item.rakuten.co.jp/cortina/tap-ma310a1/
価格 24,400円 (税込 25,620 円)
(仕上幅99cm×仕上丈133cm)


＜JR日暮里駅の生地問屋街で生地買ってきて、自作!＞


(仕上幅100cm×仕上丈110cm × 2枚分。はさみでカット/出窓サイズぴったり)


どうだ！ 3.600円 !! （生地+フック代 / 自分のミシン作業の時間給は含まず）

↓




タペストリーが2枚分だから、買ってたら24.400×2=48.800。
そこから3.600円を引いて、45.200円もお安く似た感じのおしゃれ風景を作ってみました。
気になるお向かいさんの窓や電信柱と電線のノイジーな風景もシャットアウトして、部屋に北欧柄の壁紙貼ったようなインパクトを出せたかな。


●カラーコーディネーションのコツ！
黒いカーテンは部屋が暗くなるので、下記を考慮してください。
同じ部屋内に他にも窓があって部屋が明るく、壁紙やフローリング、ロフトのハシゴ、窓枠や巾木、ドアなどがほとんど「白い」こと。
そうであれば「ホワイト＆ブラック」のモダンさが出ると思います。
全体的にブラウンの部屋の場合は、カラーコーディネートがうまくいかないかもしれないので黒地のカーテンはオススメしません、ミラーレースのカーテンが無難だと思います。
といっても、厳密なことは言わず裁量で…写真の私の物件の部屋の巾木やロフトの縁は木でブラウンですが、面積が少ないのでまぁ、いいかなと。


男性の大家さんでミシンをされない方なら、もし奥様に縫っていただけるなら買うより安くて理想的になりますよ～。


※
生地は本当に似てる白黒が逆パターンの生地もあるんですが、逆にパクリっぽさが出てしまうので(笑)あえて黒柄のほうをUPしてます。
男の内見者さんも嫌じゃない程度の、おしゃれ柄だと思うのですが、どうでしょ。


【全5色】SIENA（シエナ）生地（10cm単位で切り売り）【北欧生地・布切り売り】

￥420
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Surt sa raven（キツネとぶどう）生地（柄リピート単位で切り売り）【北欧生地・布切り売り】

￥3,360
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【全3色】Persons Kryddskap（スパイスポット）生地（柄リピート単位で切り売り）...

￥3,465
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不動産の納税を「ペイジー」でやってみた

ちょっと前のことですが、アパートを買ったので不動産取得の納税通知が来ました。

ということで、自宅でもちゃっちゃとできるという、ネット納税の「ペイジー」でやってみました。


・Pay-easy
http://www.pay-easy.jp/

最初、楽天銀行のネット口座からできるかなと思ったけど、私が買った地区の納税の取り扱いは管轄外らしい。（もちろん、取り扱いのある県や分野もあります。）

しかたないし、お金の出入り口をそろえようと思って、アパート投資専用の収支で使っている方の銀行のネットバンクの方から見たら、ペイジーサービスの階層の下に該当の地区と内容のものを扱ってました。


私のアパートですが、1棟を買ったのに分筆されていて納税書類が5種類もあったので、窓口に行くの面倒だなと思っていたし。
会社員なので、昼間はお金を振り込みにいくことができないし。(2月は締め月だから忙しい!)
外、寒いし。
納税意識はあるんで、先延ばししたくなかったし。

郵便で届いた用紙に書いてある番号を入力して、ＰＣの前に座ったまま、まぁ、そこそこサクサクと終わり！
でもポイントが付くわけでもないのよね…。（笑）
そりゃそうか、納税なんだから（苦笑）

ぐだぐだとしちゃった後に

てきぱき月間で頑張ろうって思ってたのに、昨日の自分はグズグズだった！　良くない。
よし、スケジュール帳にビシっと書いて、小さいことから大きいことまで、効率よく
こなします！

って宣言するのを、アファメーションと言うんでしたっけ?
（違ってたらゴメンなさい）


大学生時代にたまーにやってた自分のテンションを上げる方法として、「他人にケンカを売ってライバルを作る」という手段がありました。
ということで、打たれ強そうなライバルを見つくって、こっちから挑発して、「言っちまったからにはやらなくっちゃー!」という追い込みを自分自身にしつつ、当然の反撃をくらって、痛みと恥ずかしさで目を覚ますという、自分勝手ではた迷惑な手段に出…

今は大人ですからこんな漫画みたいな方法は（ほとんど）やってません。
友達をなくす前に、やれるだけやりましょう、自分自身で。（苦笑）

やるなら、耐性が高くて、周りから見ても明らかに自分より上の能力を持った人を選ばないといけません。
チワワがドーベルマンにケンカ売ってるくらいの差がないと、シャレですみません、お気をつけて。


「人にキツく言われて、悔しくて頑張れる」ってことも自分にはあるから、たまには尊敬できる人にキツいダメ出しをしてもらいに行ったほうがいいな。
多少痛くても、もっと早く、より良くなれるんだから。
その機会を自分から作らないとですね。


さて、自分の生活も、やろうとしてた勉強も、物件の入居付けも、シャキシャキ頑張りますよ！

「夜逃げ、滞納、カビ」３兄弟で来襲

2月に入ってバタバタと。


1.夜逃げさん
初めて、アパートに夜逃げが出ました。
といっても、実際には夜逃げではなく、「入居契約していたけど一度も入室していなかった」という不思議な方でした。
保証会社から連絡があって、契約違反なので内部確認して解約処理とのこと。
さすがの保証で、当方側の家賃収入にダメージ無し。
破壊や残留物がなかったのでそれも幸いでした、早速軽くハウスクリーニングをして、すぐに次の募集頑張ります。
ところで、こういう不思議な人って、保証会社のブラックリストに載ったりするのかしら…。


2.滞納さん
家賃滞納気味の方が一人居るのですが、前月分は追いかけで払っていただき、そんでもって今月分を払ってくれません。結構前から、たびたび遅れ傾向のある人です。
ですが今月、更新料は払っていただいたとのことで、住まわれ続ける見通しの様子。
懐事情にスレスレ感を感じますね…。
毎月1万円ずつ乗せて分割回収でもいいのですが、管理会社の実力を測らせていただくために、もうしばらく様子見ます。
あと2部屋くらい埋まったら、強く督促をしてみようかな。


3.カビさん
入居者さんから収納部がカビ臭いという相談あり。
壁の内側が原因ではないか、とのこと。つまり壁に穴を開ける開口調査が必要で、ちょっとがっかりですが費用がかかります。
ただ、収納内部なので、生活する居室の壁に大きな穴を開ける必要があるわけではなく、対処も修繕も比較的コンパクトにいけそう。
まぁ、ついでに壁の中の写真をバンバン撮ってもらっておいて、水道管などが近ければ、将来プチリフォームする際の資料にします。（トイレを移動したいのです。）
…虫は見たくないなぁ！


今回の、すぐに対処方法があるケースは、3兄弟といっても必要以上にストレスを感じません。
会社の他人の話を全く聴かない上司より、よっぽど対策→改善手段があります。(笑)

静かに投資の道を。