株式会社鎌倉鑑定ブログ

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相続対策・不動産鑑定・不動産調査ならおまかせください。
社内の不動産鑑定士・税理士・土地家屋調査士・行政書士・宅地建物取引士がご相談に乗らせていただきます。


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自分で使っている相続対策に役立つ(と思う)ツールを公開させていただきます。

 

第一弾は、「相続税評価、どのくらい減らしたら良いのかな?」

 

純資産と配偶者の有無、子の数を入力すれば

 

・現状の相続税額

 

・実効税率

 

・相続税評価推移ラインのグラフ

 

が出てきます。

 

どのくらい相続税評価を減らしたら、どのくらい相続税額が減るのかを実感できると
思います。

 

来週は第二弾「その物件、買ったらいくら相続税が下がるの?」を公開させていただ
きます!

 

 

 

株式会社 鎌倉鑑定
電話番号:0467-22-7772
住所 〒248-0007 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
営業時間 10:00~19:00 定休日 火曜・水曜



引用元:相続対策の道具箱

テーマ:
 乾杯ではなく「完敗」です、花粉に。
鼻水が止まらないのは例年どおりですが、今年は眼もやられて堪り
ません。むずがゆいというより痛痒い感じで、マスクに加えて目薬
も欠かせない毎日です。ヒノキは昨年の43倍とか。
 もっとも花粉に言わせれば、「悪さしているのは俺たちじゃない」
と反論することでしょう。大気中の汚染物質やPM2.5、黄砂などが
花粉に作用し、微粒子化したアレルゲン物質が我々を攻撃している
と言われています。




 話は変わりますが、少し前奥浜名湖に行ってきました。保養なら
いいのですが、残念ながら。浜名湖の付属湖である猪鼻湖の最奥部
に位置する三ヶ日町へ評価に出掛けました。交通機関の確認で天浜
線の三ヶ日駅に立ち寄ると、運よく電車が滑り込んできたのでデジ
カメに収めた次第。



 例によって取引事例取得は静岡市内にある士協会支部まで出向く
必要があるので,車で45分程かかる浜松の市中に宿泊。
 浜松市は事業家の方には「出世城」と「やらまいか精神」で知ら
れています。水野忠邦など老中5人をはじめ大阪城代、京都所司代
等幕閣に多数の浜松城主を送り出したことから、出世城と言われる
訳です。




 「やらまいか」ですが、「~まいか」≒「Let`s~」です。
「一緒に行こう」は「行かまいか」となります。ただ「やらまいか」
は使う状況にも依りますが、tryあるいはchallengeの意味合いが込め
られています。「一緒にやろう」というより「一緒にやってみよう」
という感じです。

 ちなみに、この「~まいか」は気心知れた男同士の会話で使われ、
進取の気質を表すものと言われます。場が盛り上がっていたり、逆
に勢いを付けたい場合には「か」を省略、「行かまい」,「やらまい」
となります。 万一気乗りしない場合は「よさまい」と返します。

                  ・・・・・それではまた 「林」 

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「相続対策のお客様がたくさんいらっしゃると聞いて
お伺いしました。」
大船事務所まで収益物件を売りまくっている不動産会
社の方にご足労いただきました。
景気良さそうです、、
「利回りは低いのですが、相続税圧縮効果は抜群です」
といいながらカバンの中から資料を取り出します。
・・・ちょっと厳しいかな、、、
資料を見る前から期待が萎んでいきます。
不動産投資として合わない物件を営業するときの常套
句が「相続税対策のお客様に」
相続税圧縮のことだけを考えるのならば、相続税評価
に比べてなるべく高い金額の物件を買えば良いことに
なります。
もちろん、そんなことをすれば壮大な無駄遣い、その
家の資産を減らしてしまうことになります。
資産を減らさずに、相続税評価を下げられる物件でな
ければ意味がありません。
資料を見ると、20億円近いFCR5%くらいの物件。
ざっと試算。
税引き前のCFだけをみると、フルローンでも年間1,0
00万円くらいのキャッシュフローが出ることになり
ます。
人によっては魅力を感じるかも知れません。
ただ、税引き後のCFをみると、二年目以降はローン
返済までずっとマイナス。
それを維持しきれるのか、あまりにも怖い、、、
では、相続税圧縮効果を加味すると?
これは購入者によって効果が全く変わってきます。
そこで相続税の税率が最高になっている方が購入し
たと仮定した場合、買った瞬間は4億円くらいの相
続税圧縮効果を得ることができます。
「相続税対策」物件が売れるわけです、、、
ただ、20億で購入し、4億円の相続税を圧縮でき
たとしても、税引後キャッシュフローがマイナスで
15億円でしか売却できないようならば、トータル
でマイナスです。
この規模になると一般投資家は購入できないので、
売却する際のターゲットはとても狭いものになりま
す。
いくらで売却できるのか予想することは困難です。
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やはり「相続税対策物件」は避け、売却時に一般投
資家が購入できる価格帯の物件を必要なだけ購入す
る方が良いと思うのです。
 

 

 

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引用元:「相続対策物件」は買ってはいけない

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実は、もう13年くらいまともな測量をしていません、、

 

一昨年購入したトータルステーションも殆ど使っていな

いという為体。

 

そんな折、調査士会から測量研修をやってくれるとのフ

ァックスが届いたので、折り返しお申し込みファックス

を返信しておきました。

 

そして昨日が講習当日。

 

最新のトータルステーションの性能と価格にびっくりし

ながらも、

「あ〜測量の現場ってこんな感じだった〜」

と少し思い出すことができました。

 

一番盛り上がったのは、

「いかに三脚を正しい位置に、水平に、素早く、備

え付けられるか大会」

 

それぞれの調査士さんがノウハウを公開してくれて、

これまた楽しい〜

 

座学では基準点測量の誤差解消の理屈について。

 

以前、よく分からないままPCに入力していたことを

とても分かりやすく説明してくれて目から鱗です。

 

その他のレジュメもしっかり作りこまれていてとて

も勉強になりました。

 

無謀にもまた測量を始めてみたくなるような充実し

た一日でした。

 

講師が二人とも同い年、さらにその一人は高校の同

級生というおみやげつき!

(ただ、面識はありませんでした)

 

 

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引用元:測量講習と同級生

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横浜市内での新築アパートの引き渡しです。

 

木造3階建、延床1,000㎡弱、という殆どマンショ

ンみたいな雰囲気。

 

駅から徒歩2分と抜群の立地ということもあり、約3

0室は引き渡し前に全室お申し込みを頂きました。

 

「折角だから、小林さんにお願いするよ」

 

とのオーナーさんの有難いお気遣いにより、表題登

記もやらせていただいています。

 

登記申請書を作成するときには公図を確認します。

 

そこでセットバックされていることを確認し、改めて

設計士さんによるウルトラCを実感しました。

 

この敷地は700㎡以上、容積率300%。

 

容積、建ぺい率の点では1,000㎡規模の建物を

建てることもできることになります。

 

ただ、接している道路が2項道路であることから5

00㎡までしか建築できない土地。

 

逆に、そのお陰で、立地が抜群なのにも関わらず、

割安な価格で購入することができたのです。

 

オーナーさんは、土地購入時は既存建物をその

まま自宅として使うつもりだったので、500㎡まで

でも問題無い、はずでした、、、

 

ただ、購入後、ご家族を案内すると、「この家には

住みたく無い!」と想定外の猛反発。

 

仕方なく、自宅兼アパートを建築することに。

 

総床面積を500㎡で収めると、収益部分の比率

が少なくなり、毎月かなりの金額の持ち出しに

なります。

なるべく大きな規模の建物を建てて収益部分の

比率を大きくしたいものです。

 

お願いした設計士さんの提案してくれた策は、敷

地の一部をセットバックして1項道路の要件を満

たし、議会の承認を得ることにより、本敷地と接し

ている部分だけを1項道路にしてしまうという方法。

 

理屈としては可能なのかも知れませんが、実際

にできるのか、こちらからはよく分かりませんでし

た。

 

そこを上手な交渉でなんとかしてしまう、というの

が力量なんだと思います。(もちろん、後で誰が見

ても指摘されるようなことが無いようなクリーンな

方法とのこと。)

 

この道路種別の変更だけで、かなり土地の価値は

上がったはずです。

 

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引用元:道路の種別と建築士さん

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相続対策物件を買う時に、どのような不動産を選びますか?

 

アパート、ビルなどの一棟もの?

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マンション、事務所などの区分所有建物?

 

確かに、それも気になるところではありますが、案外大事な

のは、物件の価格帯です。

 

銀行や不動産業者、場合によっては税理士さんなども、その

オーナーの購入できる最大規模のものを紹介してくれたりし

ます。

 

5億円以上のものを紹介してくれることは珍しくありません。

 

確かに、相続発生が迫っているような場合には、それが有効

な場合があるかも知れません。

 

ただ、時間的に余裕があるのならば、相続対策が終わった後

に売却することも想定にいれて購入するべきです。

 

相続対策物件を購入するときは、

①相続税の圧縮効果

②保有時の税引後キャッシュフロー

だけでなく、

③売却時のキャピタルゲイン・ロス

を考慮にいれなければなりません。

 



5億円とかの価格帯になると、サラリーマン投資家が購入する

には大きすぎ。

 

売却先が限られてしまうのです。

 

 

安い価格で購入できていれば良いのですが、「相続対策だか

ら利回りなんて二の次」なんて感じで購入していると大変で

す。

 

 

上の①相続税の圧縮をできていても、②・③で大幅に損をし

てしまって、トータルでは財産を減らすだけのことになってし

まいます。

 

地味で手間はかかりますが、売却時価格がサラリーマン投

資家でも購入できるような価格帯の物件を一棟づつ購入し

ていくこと。

相続対策が終わった後に1億円以下で売却しても①②③

のトータルでプラスになるような不動産がオススメです。

 

 

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引用元:これを見落とすと大変!相続対策物件の選び方

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「貸家はこのままじゃ、相続登記できないですよ。」

 

相続登記をいつもお世話になっているT司法書士にお願

いしたところ、貸家については相続登記できないとのこと。

 

「なんで?」

 

資料を見てみます。

 

固定資産税評価証明書に記載されている床面積と登記

簿記載の床面積とが異なっています。

 

あまりに違い過ぎます。

 

登記簿記載の面積に比べ、評価証明記載の面積は7倍

以上!

 

ついでに、登記簿には平家。評価証明書上は二階建て。

 

評価証明記載の建物と、登記簿記載の建物とが同じも

のであるとは言えない状態です。

 

確かにこのままでは相続登記はちょっと無理、、、

 

実際の建物を確認すると、評価証明と一致している様子。

 

登記申請していなくても、役所は固定資産税の台帳を訂

正してくれているのです。(税金が増える方向では)

 

ただ、相続登記を申請するにあたっては、予め登記簿の

記載を実際の建物の現状に一致させる登記が必要にな

ります。

 

現状に至った経緯により登記の種類が変わってくるので、

相続人の方に確認してみます。

 

「お父さんの代だったので私はよくわかりませんが、ずい

ぶん前に増築したような気がします。」

 

増築の場合、「建物構造・床面積変更登記」をしておくこ

とになります。(費用は10万円くらい)

 

ちなみに、前の建物を取り壊して、新しい建物を建て直

した、というのであれば「建物滅失登記」+「建物表題登

記」を申請しなければなりません。(同13万円くらい)

 

 

 

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引用元:そのままじゃ、相続登記できません!

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「相続税対策になる物件を紹介してください。」
 
よく、お客様からそのようなご依頼を頂きます。
 
単に、相続税を圧縮するだけならば簡単です。
相続税評価の低い物件を、なるべく高い金額で購
入すれば良いのです。
 
極端な話、相続税評価ゼロの土地を、1億円で買
えば良いのです。
 
「そんなことをする人なんていないでしょ。」
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と思われるかも知れませんが、実際にこれに近い
ことを目にすることも少なくありません。
 
「相続税を××万円圧縮できる!」
 
ということに気を取られて、財産そのものを減らし
てしまっていることに気が付かない場合があるのです。
 







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引用元:相続税対策の物件

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先週の雪はすごかったですね。寒さが続いているため、まだまだ雪が残っています。


今晩もどうやら雪のようで・・・。今回は大したことないようですが、くれぐれもお気を付けくださいね。


先日の大雪前日に見かけたのがこちら。







川崎市内で見かけた、今注目されている生産緑地ですね。


現在は農地として利用されていますが、マンション用地としても活用できそうな土地。


将来、宅地供給されるかも。


生産緑地については、弊社不動産鑑定士の林が何度かセミナーでお話しさせていただいております。


3月に開催のセミナーでも、一部ですが生産緑地の件を取り扱います。


詳しくはこちらをご覧ください。


ご興味ございましたら、ぜひご参加ください!!


川上

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7年ぶりくらいに平塚のオーナー様を訪問してきました。

 

所有している物件の空室が増えてしまっているのでどうにかならないか、とのことです。

 

平塚からバス便、住宅地の中の小さなショッピングセンター。

 

日向岡という地名なのですが、その名の通りに陽当たりだらけの場所です。

 

街並みがきれいで新幹線からも目立つので、結構有名みたいです。

 

(実は私自身も土地家屋調査士業の修行中、日向岡エリアの調査士さんにお世話になっ

ていました。その調査士さん曰く、「このマンション、えらく高かったんだぞ。」)

 

ただ、この7年でテナントがすっかり減ってしまいました、、、

 

全体の動画

 

 

事務所タイプ(飲食可の区画もあります)

14坪くらいの区画で50,000円(税別)×6区画

22坪くらいの区画で70,000円(税別)×2区画

 

飲食タイプ(元喫茶店)

15坪くらいで70,000円(税別)



 

倉庫タイプ(現在酒店の倉庫)

30坪くらいで150,000円(税別)

 

絶賛テナント募集中です。

 

諸条件、ご相談ください。

 

眺めの良い喫茶店を開いてみたり、地域密着の学習塾をやってみたり、駐車場も広いので

宅配飲食やトランクルームなんかにも向いています。

 

中を徘徊している360°動画はこちらから。



 

お気軽にお問合せください。

 

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営業時間 10:00~19:00 定休日 火曜・水曜



引用元:眺めの良い喫茶店、開いてみませんか?

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