株式会社鎌倉鑑定ブログ

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以前ご説明させていただいた、配偶者長期居住権

 

その計算アプリを使いやすく修正しましたので、改めてアプリの使い方をご説明します。

 

これを使うと、7項目入力するだけで簡単に配偶者長期居住権の目安を知ることができます。

 

こちら又はアプリの画面クリックすると、使うことができます。

 

配偶者長期居住権計算アプリの使い方

 

入力部分

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1、配偶者のデータの入力

配偶者長期居住権の存続年数が決まっている場合
 

「配偶者居住権の年数」に入力します。それだけです。

 

 

配偶者長期居住権の存続年数が「終身」の場合
存続年数は決まっておらず、配偶者が亡くなるまで、というのが普通だと思います。
その場合、「配偶者居住権の年数」では「終身」を選び、更に配偶者の「年齢」と「性別」を入力します。


 

そうすると、平均余命=「配偶者居住権の年数」として計算します。

 

ここでは、75歳女性の方が終身の配偶者居住権を取得するものとしています。

2、自宅データの入力

①土地固定資産税評価額
②建物固定資産税評価額
土地・建物の「固定資産税評価額」は、固定資産税納税通知書(毎年役所から送られてくる横長の書類)などから読み取って入力します。

 

③建物の構造
「建物の構造」は、木造、SRC造、RC造、重量鉄骨、軽量鉄骨から選びます。

 

④建物建築経過年数
「建物建築経過年数」には、新築時からの経過年数を入力します。

 

ここでは、自宅を、土地固定資産税評価額3,000万円、建物固定資産税評価額1,000万円・築10年の木造としています。

 

3、「計算」ボタンを押す

以上を入力して、「計算」ボタンを押せば、計算結果・経過表示部分に表示されます。

 

計算条件の設定

 

以下のパラメータを調整できるようにしてあります。
(基本的に、初期設定値のままで使っていただいて大丈夫です。)

ライプニッツ係数算定割戻利率

土地・建物の将来の価値を現在価値に割り戻す際に使います。

この利率が高いほど、ライプニッツ係数は低くなり、現在価値は低くなります。
初期設定値は「3%」です。

 

減価償却期間割増率

減価償却期間は事業用建物の場合を想定して定められています。

自宅用建物の場合は、減価償却期間を1.5倍にして計算することになっています。

なので、初期設定値は「1.5倍」です。

 

土地価格割戻割合

土地の評価額として、固定資産税評価額を入力することになっていますが、固定資産税評価額は、公示価格の70%となるように調整されています。

 

公示価格の方が時価に近いので、固定資産税評価額を70%で割り戻した金額の方が、公平であるとも考えられます。

 

初期設定値は「割戻無し」にしてあります。

 

 

結果表示部分

 

 

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こちらに、所有権者(子)の権利合計額と、配偶者(親)の権利合計額が出ます。

 



Ⅰ.所有権者の権利合計額には、長期居住権付所有権(=建物所有権)と、長期居住権付敷地所有権(=土地所有権)との合計額が表示されています。(上の黄色のマーカー部分)

「長期居住権」とあると、何か権利が付加されている感じですが、所有権者からすると、「長期居住権負担付」といった方が正しいように思います。

 

Ⅱ.配偶者の権利合計額には、長期居住権(=建物利用権)と、それに基づく敷地利用権との合計額が表示されています。(下の黄色のマーカー部分)

計算過程表示部分

 

計算過程は以下で確認できます。

建物の計算

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土地の計算

 

1

 

 

本アプリは参考としてお使いください。

 

本アプリを使用したことにより損害が発生しても、責任は負いません。

 

 

 

 

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引用元:1分で計算できる!配偶者居住権の評価計算アプリの使い方


地積規模の大きな宅地

ご存知の様に、平成30年1月1日以降に発生した相続から旧広大地の制度に代わり,「地積規模の大きな宅地」の評価手法が適用されることになった。

 

両者の違いを一口で言えば、旧広大地の定性的(相対的)基準から「地積規模の大きな宅地」では定量的(絶対的)な基準となったことであるが、相続税額に大きな影響を及ぼすので、路線価地域を前提にしてその内容や相違点等概観してみる。

 

1 評価方法(路線価地域の場合)

評価額=路線価 × 奥行価格補正以下の各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積

(規模格差補正率は地積に応じて定められている)

 

2 適用要件

(1) 面積要件

[三大都市圏]       500㎡以上

[三大都市圏以外] 1000㎡以上

の地積を有する宅地
なお市街化調整区域内に所在する宅地については、原則として適用されないが、都市計画法第34条第10号又は11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことが出来る区域に所在する宅地については、倍率地域も含め適用対象となる。
50,000㎡以上の大規模工場用地(路線価地域では大工場地区に所在する土地に限定)は適用除外となる。

 

(2) 地区要件:「普通商業・併用住宅地区」及び「普通住宅地区」に所在する宅地であること。(財産評価基本通達14-2)

基本的に都市計画法の用途地域は問わないが、唯一「工業専用地域」に所在する宅地には適用されない。

 

(3) 容積率要件:指定容積率が400%(都特別区は300%)未満の地域に所在する宅地であること。

尚、前面道路の幅員に基づき算定される基準容積率は使えず、指定容積率だけで判定される。

 

3 不要となった判定等

以上の要件を裏読みすると、旧広大地制度の次の様な判定等が不要となったといえる。

(1) マンション適地か否かの調査, 判定。
(2) 公共公益的施設用地(道路等)の必要性。
(3) 既に開発を了しているかどうかの判定(建物の存在)。
(4) 分譲区画割図面の作成(最低敷地面積の確保)。

 

4 補正率

補正率についてみると、旧広大地制度では40%~65%減額補正出来たのに対し「地積規模の大きな宅地」では、最大でも1万㎡の宅地で33%の減額にとどまる。

ただ改正後は奥行価格補正等の各種補正の重複適用が認められるようになったので単純な比較は出来ない。

 

5 「地積規模の大きな宅地」の評価手法が適用出来るようになるケース

従来の制度では広大地として認められなかったが、改正により「地積規模の大きな宅地」の評価手法が適用出来るようになった主なケースを例示してみる(上記2の適用要件は充たしているものとする)

 

(1) 路地状敷地を利用した開発地(広大地では道路開設が要件であった)
(2) 駅近の高層マンション用適地(広大地ではマンション用適地は不適用)
(3) 既にビルやマンションが建てられている土地(広大地では開発済とされ不適用)
(4) ロードサイド店舗用敷地(広大地では駐車場を含め広い店舗用地が並ぶ沿道では不適用)
(5) 特別区以外で容積率が300~400%の地域に所在する宅地

 

6 「地積規模の大きな宅地」の適用よりも鑑定評価の方が有用な場合

「地積規模の大きな宅地」の評価手法によると、かえって実勢価格(時価)を上回ってしまい、鑑定評価基準に従った評価が有用と思われるケースを挙げてみる。

 

(1) 路線価が20万円以下で多額の造成費がかかる土地(急傾斜地等)

(2) 基準面積を充たすも緑化条例等で有効宅地化率が大きく低下する大画地
(3) 基準面積を充たすも現況は無道路若しくは法外道路に面する大画地
(4) ロードサイドで基準面積を充たすも、店舗用地としては不十分で分譲開発に向く大画地

7 「地積規模の大きな宅地」の評価手法が認められないため鑑定評価が有用な場合

2の適用要件のいずれかを欠くため「地積規模の大きな宅地」の評価手法が使えず、鑑定評価額の方が財産評価基本通達による路線価評価額よりも低くなると思われるケースである。
(1) 大規模ながら基準面積には充たないため、規模格差補正率が使えない宅地
(2) 基準面積を充たすも中小工場地区にある分譲開発用適地
(3) 基準面積を充たすも都特別区で容積率300%以上の地域に所在し、前面道路や間口が6m以下の宅地
(4) 基準面積を充たすも都特別区で容積率300%以上の地域に所在する、築年数の古いマンションの敷地

 

旧広大地制度と比較すると「地積規模の大きな宅地」の評価手法はかなり使い易くなったと言える。

しかし、基準面積にわずかに届かない場合や工場跡地で分譲開発等に適する大画地の評価など新制度が機能しないケースもある。

相続税の申告に当たっては、鑑定評価を利用した方が節税に結び付く場合も多いので、御相談をお待ちしています。

 

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引用元:地積規模の大きな宅地での鑑定評価の使い方


生産緑地のメリット

農家である実家の父親が亡くなり、相続財産の中に生産緑地があった場合、どのように対処すべきであろうか。

生産緑地を活かした農業継続を前提に考察してみる。

 

固定資産税について

生産緑地の利点は何と言っても毎年の固定資産税が低額であることである。

三大都市圏特定市で生産緑地の指定を受けていない市街化区域農地(宅地化農地)と比較すると、固定資産税は何百分の一という低さである。

農業後継者がいれば、迷わず継続することになる。

 

相続税について

問題は相続税である。

相続税法上生産緑地は市街地農地に分類され、宅地比準方式(又は倍率方式)で評価し、評価額は、(宅地であるとした場合の価格/㎡-宅地造成費額/)×地積 で求める。

被相続人の多くが主たる従事者であることから買取申出可能地として5%の減額があるとは言え、三大都市圏の市街化区域に所在しているので評価額はかなり高額になりがちである。

現金等で即納できる農家はほとんどないであろう。

 

現金化できそうな宅地や農地があれば売却して納税資金に充当することも考えられる。

しかし仮に立地条件に恵まれた土地があっても面積や地形等からすぐに売却できる保証もない。

申告期限までに売買が成立しそうにない場合には、とりあえず物納を申請し、取引が成立したら物納申請を取り下げて売却代金で納税するという手もある。

但しこの場合年7.3%という高い利子税を覚悟しておく必要がある。

 

相続税の納税猶予制度

そこで考えられるのは、相続税の納税猶予制度の利用である。

この制度は、通常評価による相続税額から農業投資価格で計算した相続税額を控除した残額について納税を猶予するものである。

つまり申告期限までに低い農業投資価格で計算した相続税額を収めれば済むことになる。

 

利用開始時の条件

もちろん制度を利用するにあたっては条件がある。

①被相続人が死亡の日まで農業を営んでいた個人であること(小作農地の所有者は除かれる)

②申告期限までに円満に農地を取得して営農を開始し、農業委員会から「相続税の納税猶予に関する適格者証明書」が交付されること。

③遺言書又は遺産分割協議書を添えて申告期限内に相続税申告書と担保を提供すること。

 

利用継続の条件

このような条件を充たしたとしても、納税猶予については留意すべき点がいくつかある。

①3年毎に、継続して農業経営を行っている旨の証明書(農業委員会発行)と農業経営に関する明細書を添えて、相続税納税猶予の継続届出書を所轄税務署長宛て提出しなければならない。

②猶予額を免除(納めなくて済む)してもらうためには、終生営農が条件である。この終生営農を達成するためには、更に次世代の後継者がスタンバイしていないと難しい。

 

営農を止めた場合のペナルティ

万一何らかの事情で亡くなる前に営農を止めた場合には、原則として猶予税額全額にそれまでの利子税を加え一括して2ヶ月以内に納付しなければならない。

仮に10年経過して営農を廃止し、土地の売却収入によって一括納付する場合、譲渡所得税分も考慮すると猶予額の1.6倍程度の価値がある土地を用意する必要がある。

30年間の営農により生産緑地は解除できるが、相続税納税猶予額が免除される訳では無いことに注意しなければならない。

農地貸付による納税猶予の継続適用

厳しいことばかり書いたが、人口減少時代に入った今日、農業に限らず事業の承継が困難になっている。

生産緑地で納税猶予を受けた後継者にも、営農を継続し易いように道が広げられている。

 

特定農地貸付法に加えて都市農地貸借円滑化法が制定され、これらの規定に基づいて貸付られた農地にも納税猶予の継続適用が認められることとなった。

つまり、生産緑地の相続人が市民農園やNPO法人, 民間企業等に貸し出しても納税猶予が打ち切られず、生産緑地の保持が図られることになった。

 

これとは別に、納税猶予を受けた生産緑地で営農が困難になった場合、貸付が認められる制度があるが、身体障害者手帳(1級, 2級)の交付を受けていることなどハードルは高い。

 

納税猶予制度って利用した方が良いの?

貸借の円滑化が図られたとは言え、終生営農の条件そのものは緩和されていない。

目先の相続税を避けるために納税猶予を受けてしまい、途中で営農を続けられなくなると、雪だるま式に膨れ上がった利子税を支払う羽目になる。

それならば、最初から営農を諦めて、相続税を支払ってしまった方が良いことになる。

相続発生時には、相続税のことだけではなく、家族の状況などを考えて、先を見通した判断を下さなければならないのである。

よく考えずに納税猶予を受けるのは結局、先祖伝来の土地を守ることには繋がらないと思われる。

 

不動産鑑定士 林愛州

 

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引用元:生産緑地の相続税納税猶予は利用しない方が良いって本当?


借金すると相続税が減るっていうけど、本当なの?

 

結論から言うと、

 

「借金しても相続税は減らないけど、レバレッジをかけた相続対策を行うことができます。」

 

①借金しても相続税が減らない理由

 

②レバレッジをかけた相続対策とは?

 

についてご説明します。

 

①借金しても相続税が減らない理由

 

「借金はマイナス財産だから、その分相続税評価が下がるんじゃないの?」

 

とご質問をいただくことがあります。

 

確かに、1億円の借金をしていたら、総資産から1億円を差し引いた金額に対して課税されます。

 

でも、具体的に考えてみましょう。

 

5億円の財産を持っている方が1億円の借金をした場合、どうなるでしょうか?

 

1億円の借金をすると、相続税評価はマイナス1億円。

 

でも、同時に1億円の現金が手元に入ってくるので、プラス6億円の財産を持っていることになります。

 

マイナスとプラスを通算すると、プラス5億円。

 

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借金をする前と何ら変わりません。

 

借りた1億円をパーっと使っちゃえば、マイナス1億円の債務だけが残るので、相続税は減りますが、それは相続税対策ではなく、ただの無駄遣いです。

 

借金すると、その分現金が増えるので、借金自体に相続税を減らす効果は無いのです。

 

なのに、なぜ「相続対策には借金すれば良いらしい」と言われているかというと、、、

 

借金をして不動産を買っているから!

 

借金の金額よりも、不動産の評価の方が低いから、その差額の分だけ相続税評価が下がっているからなのです。

 

詳しくは、こちらをご参照ください

 

買う不動産が同じであれば、借金して買おうが、手持ちの現金で買おうが、相続税評価の圧縮額は変わらないのです。

 

②レバレッジをかけた相続対策とは?

 

借金自体には相続税を減らす効果はありません。

 

が、手持ちの現金や借金など、出処は何でも、不動産を購入すると、不動産の時価と相続税評価との乖離により相続税を減らすことができます。

 

ここで上手に借り入れをすることで、レバレッジをかけた相続対策を行うことができるのです。

 

例えば、

 

資産 総資産5億円(不動産4.5億円・現金0.5億円)
配偶者無し、子2名
⇨相続税額15,210万円

 

という方が相続対策物件を買おうとしている場合。

現金のみで購入した場合

 

現金で購入できるのは5,000万円分の不動産のみ。

 

その範囲で相続対策を行っても、相続税額は14,000万円くらいになるだけです。
現金は全て無くなった状態で、14,000万円の相続税を支払わなければならないのです。

借り入れを使って購入した場合

 

もし、5億円を借り入れて相続対策物件を購入したらどうなるでしょう?
その場合、相続税額は4,900万円くらいまで下げることができます。

 

温存した現金5,000万円で相続税を支払うことができるのです。

 

借金を使うことで、少ない元手で大きな相続税圧縮効果(=レバレッジ効果)を得ることができるのです。

レバレッジのかけすぎにご注意!

 

ただ、もちろん注意点もあります。

 

このようにフルローンで借りてしまうと、減価償却と銀行返済金の元本とのバランスはとても悪くなるので、税引後キャッシュフローはかなり厳しくなります。

 

そこまで考えた上で、どの規模の相続税対策を行うべきか、を考える必要があるのです。

 

ご相談者の方、それぞれの状況にあわせたアドバイスも無料でさせていただいたおります。

お気軽にこちらからお問い合わせください。

 

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引用元:借金すると相続税が減るっていうけど、本当なの?

不動産購入による相続対策って、怪しい?

 

「不動産を買うと、相続税が減りますよ。」
穿った見方をすると、これを言っているのは不動産屋、銀行、税理士、相続コンサル

タントなど、不動産売買が発生すると儲かる人たちばかり。

 

「自分の利益になるために不動産を買わせる気じゃないの?騙されないぞ。」
そう思うのは無理もありません。

 

でも、
「もしかしたら、本当かも。本当だとしたら、まるっきり無視してしまうのも勿体ないよ

なあ、、」

 

という気持ちもどこかにあるのでは無いでしょうか?

 

 

この結論は
「不動産を買うと、相続税が減るのはホント!でも、買わない方が良いのに買ってし

まっている場合も結構あります」

①なぜ「不動産を買うと、相続税が減るの?」②「買わないほうが良いのに買ってしまっている場合」って?の二つに分けて、順番にご説明します。

なぜ「不動産を買うと、相続税が減るの?」

結論から言うと、

 

「不動産を買うと、相続税評価が下がるから!」

 

「当たり前じゃないか、ふざけてんのか!」と言われそうなので、もうちょっと丁寧に

ご説明します。

 

こんな順番で不動産の相続税評価は下がっていきます。

 

相続税評価圧縮の3つの段階

 

大きく分けると、3つの過程を経て、不動産の相続税評価額は圧縮されていきます。

 

⑴市場価格と相続税評価額との乖離

⑵貸家と貸家建付地による評価減

⑶小規模宅地の特例による評価減

 

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⑴市場価格と相続税評価額との乖離

現金1億円の相続税評価額は1億円です。

 

時価1億円の有価証券の相続税評価もほぼ1億円です。

 

借金1億円の相続税評価はマイナス1億円です。

 

ところが、時価1億円の不動産の相続税評価は1億円にはなりません。

 

不動産は二つと全く同じものは存在しないので、他の資産とは異なり、「評価」とい

う過程を経なければ相続税評価額を算出できません。

 

では、相続法上では、不動産はどのように評価されているのでしょう?

 

土地の評価基準について
土地の評価方法は、路線価方式による評価方法と、倍率方式による評価方法との

2種類あります。

 

路線価方式とは、道路毎に設定されている路線価を元に土地を評価する方式のこと。

 

例えば、路線価10万円の道路に接している100㎡の土地の相続税評価は

10万円×100㎡=1,000万円

ということになります。

 

でも、田舎の土地などは道路に路線価が設定されていなかったりします。

その場合、倍率方式による評価になります。

 

一体何の倍率かというと、それは固定資産税評価額。

 

例えば、評価倍率が90倍に設定されているエリアの中にある、固定資産税評価10

万円の土地の場合、相続税評価は

10万円×90倍=900万円
ということになります。

 

評価水準について
但し、この相続税評価額が時価よりも高かったりすると、不動産を購入すると逆に相

続税評価が増えてしまうことになります。

 

「不動産を購入することで相続税評価の圧縮効果があるのか?」、は
「相続税法上の評価を行った時に、時価と比べてどのくらいの水準になるのか?」

にかかってくるのです。

 

結論からいうと、80%くらいになるように調整されています。

 

土地取引の基準として、公示価格という指標が毎年公開されており、路線価・評価

倍率はその80%くらいになるように設定されているのです。

 

時価の20%引きというのは、国が公式に認めている相続税評価の割引ということに

なります。土地については、市場価格と相続税評価の間に20%の乖離があるのです。

建物の評価基準について
建物の評価基準は、全て倍率方式になります。
上記土地の倍率方式と同じく、固定資産税評価額の何倍、という計算方法です。

 

但し、土地の評価倍率はエリアによって定められているのに対して、建物の場合は、

全て1倍になっています。

 

つまり、建物の場合、「固定資産税評価額=相続税評価額」ということになります。

建物の評価水準について
では、建物の相続税評価額(=固定資産税評価額)は、時価と比べてどのくらいの

水準になるのでしょうか?

 

固定資産税評価額は建物の構造、規模、仕様、など、細かい要素によって変わって

くるので、正確な金額を予想することはほぼ不可能です。

 

ただ、経験則からいうと、固定資産税評価額(=相続税評価額)は建築費の2分の1

〜3分の1くらいになる感じです。

 

法務局の資料を使って概算を計算する方法もありますが、それは別の機会にご説明

します。

 

市場価格と相続税評価額の乖離についての結論
土地については市場価格の80%程度、建物については市場価格の2分の1から3分

の1くらいになります。

 

これは、自宅など、自分で使う不動産でも、アパートなど、他人に賃貸する不動産で

も、だいたい全部の不動産にあてはまります。

 

⑵貸家と貸家建付地による評価減

この評価減はアパートなど、他人に賃貸している不動産についてのみ、あてはまります。
自宅など、自分で使っている不動産ではこの評価減を使うことはできません。

 

貸家による評価減は建物の話、貸家建付地による評価減は土地の話なので、分けて

ご説明します。

 

貸家による建物の評価減について
建物を賃貸すると、その賃借人に借家権という権利が生じます。

 

この権利、なかなか強力で、一度賃貸してしまうと、オーナー側の都合で賃借人に退

去してもらうことは難しくなります。

 

相続税の評価基準にもこれが反映されており、建物を賃貸すると、その建物の相続税

評価は30%減額になります。

 

例えば、相続税評価額3,000万円のアパートを全室賃貸した場合、2,100万円の相続

税評価になるのです。

 

貸家建付地による土地の評価減について
貸地について
貸家建付地のご説明の前に、前提として貸地についてご説明します。(旧法借地権を

前提にしています)

 

貸地とは、その名の通り、他人に貸している土地。

 

人に土地を貸してしまうと、上の建物賃貸の場合以上に、借地人に借地権という強力

な権利が生じます。

 

地主さんの都合で借地契約を解消するのは、ほぼ無理です、、、
二度とその土地を自分で使うことはできない、と思っておいた方がよいくらい強力なも

のです。

 

その分、貸地については相続税評価上も大幅な評価減が認められています。

 

この評価減の割合は、全国一律30%となっている建物の場合とは異なり、その路線毎

に借地権割合として設定されています。(A~Gの7段階。A=90%〜G=30%)

 

首都圏の普通の住宅地ならば60%〜70%くらい、銀座の一等地なんかは90%!

 

例えば、借地権割合70%の場所で路線価計算7,000万円の土地を賃貸している場

合、その土地の相続税評価は4,900万円にまで下がります。

貸家建付地とは
貸家建付地とは、自分の土地の上に自分の建物を建てて、その建物を賃貸している

場合の、その土地のことを言います。

 

自分の土地を自分で使っているので、借地権の負担は生じません。

 

でも、その土地上の建物を賃貸しているので、その建物賃借人がいる分(借地権割

合×借家権割合)、土地の所有者はその土地の利用を制限されていることになります。

その分、相続税評価も減額されるのです。

 

例えば、借地権割合70%、路線価計算1億円の土地の上にアパートを建てて賃貸して

いる場合、こんな感じになります。

 

70%×30%=21%
7,000×21%=1,470万円

 

この分評価が下がるので、この土地の評価は

 

7,000万円ー1,470万円=5,530万円

 

ということになります。

 

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借地権割合は60%と70%の場所が多いことから、一般的に「貸家建付地は2割引」、

と言われているのです。

 

貸家と貸家建付地による評価減の結論
貸家については30%引き、貸家建付地については約20%引きになります。
これは、アパート経営など、自分の土地に自分の建物を建てて、賃貸している場合に

限られる評価減です。

⑶小規模宅地等の特例による評価減

この特例は土地だけに適用できる制度ですが、強力です。
適用できると、その土地の相続税評価は50%又は80%引き!
大雑把にいうと、自宅の敷地は80%引きに、アパートなど賃貸物件の敷地は50%引

きになる可能性があります。

自宅の敷地の場合(特定居住用宅地等に該当する場合)
これに該当すると、330㎡まで、相続税評価は80%引きになります。

 

もしも、路線価10万円、330㎡の土地に本特例を適用すると、

 

路線価による評価   330㎡×10万円=3,300万円
特例による減額金額  330㎡×8万円=2,640万円
土地相続税評価    3,300万円ー2,640万円=660万円

 

まるまるこの制度を適用できるので、全体の土地の評価が80%引きになります。

 

ただし、自宅部分への適用要件は厳しめです。

 

まず、誰がその自宅を相続したか、が問題になります。

 

配偶者が自宅を相続した場合
⇨それだけで80%引きです。
配偶者が亡くなって、更に相続税を支払うために自宅を売却しなきゃならない、
なんて不憫すぎるので、配偶者は篤く保護されているのです。

 

同居の親族が自宅を相続した場合
⇨相続開始前から相続税の申告期限まで、その自宅に居住し、かつ所有してい

れば80%引きです。

 

貸付事業用の宅地等に該当する場合(賃貸物件の敷地)
これに該当すると、200㎡まで、相続税評価は50%引きになります。

 

もしも、上の土地(路線価10万円、330㎡)に本特例を適用すると、

 

路線価による評価   330㎡×10万円=3,300万円
特例による減額金額  200㎡×5万円 =1,000万円
土地相続税評価    3,300万円ー1,000万円=2,300万円

 

となります。

 

同じ路線価、同じ面積の土地でも、自宅用地の場合(=660万円)と、貸付用地の

場合(=2,300万円)とで、評価額は全く異なってしまうのです。

 

その理由は、
・自宅用地の場合は330㎡まで適用できるのに対して、貸付用地の場合は200㎡
までしか適用できないこと。
・自宅用地の場合は80%も減額できるのに対して、貸付用地の場合は50%しか
減額できないこと
によります。

 

以上のように

 

⑴市場価格と相続税評価額との乖離
⑵貸家と貸家建付地による評価減
⑶小規模宅地の特例による評価減

 

といった段階を経て、相続税評価は圧縮されます。

全て、相続税に則った制度であり、何も裏技、ウルトラC的なものはありません。

 

不動産を使った相続税対策にどんなに否定的な税理士さんでも、この理屈を否
定することは無いはずです。

 

不動産を購入することにより相続税が減るのは本当ですし、怪しいものでもない

のです。

 

「買わないほうが良いのに買ってしまっている場合」って?

 

それでも、相続対策のために不動産を「買わないほうが良いのに買ってしまって

いる場合」というのはどのような場合でしょうか?

 

大きく分けて、2つの場合があります。

 

①過度な相続対策を行っている場合
②相続税対策ばかり意識して、不動産投資として失敗している場合

 

①過度な相続対策を行っている場合

 

「確かに不動産を購入することで、相続税を減らすことはできたけど、そこまで大きな

不動産を買うことも無かったんじゃない?」

といったような場合です。

 

①相続税評価額の圧縮の話と、②相続税額の圧縮の話、とを区別して考えない
とこのような事態に陥ります。

 

ここを混同すると、ご購入者の状況に合わない相続対策物件を購入してしまうことに

なるのです。

 

同じ不動産を購入した場合、誰が購入しても①相続税評価額は同じだけ圧縮されます。

上でご説明した、3つの段階を経て減額されるのは、この「相続税評価」の部分です。
でも、②相続税税額の圧縮額は、購入する人によって変わってくるのです。

 

例えば、時価1億円、相続税評価3,000万円のアパートがあったとします。この物件を

購入することにより、相続税評価額は7,000万円圧縮されます。

 

誰が購入しても同じだけ①の相続税評価額は圧縮できます。

 

でも、購入する人によって、②の相続税税額の圧縮額は変わってきます。

 

例えば、資産1億円、配偶者無し、子2名の方がこの物件を購入した場合、相続税税

額はいくら圧縮できるでしょうか?

 

購入前の相続税額は770万円。

相続税評価額を7,000万円圧縮すると、遺産総額は3,000万円。基礎控除以下にな

るので、相続税はゼロになります。

 

なので、圧縮される相続税税額は770万円ということになります。

 

では、資産10億円、配偶者無し、子2名の場合はどうなるでしょうか?

 

購入前の相続税額は39,500万円。

購入後は7,000万円相続税評価額が圧縮され、93,000万円に課税されることになり、

相続税額は36,000万円。

 

圧縮される相続税額は3,500万円ということになります。

 

同じ物件を購入しても、購入する人によって相続税圧縮額は大きく変わってくるのです。

 

なので、相続税対策物件を購入する前に、ご自身の相続税額と、どのくらい相続税評価

を圧縮すれば、どのくらい相続税額を圧縮できるのかの関係を把握しなければなりません。

 

それを計算するためには、こちらのアプリをお使いください。

 

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②相続税対策ばかり意識して、不動産投資として失敗している場合

 

鎌倉鑑定でも、

「相続税対策のお客様に紹介してくれませんか?」
と言われて、業者さんから沢山の物件のご紹介を受けます。

 

でも、今まで、そのように言われた物件の中で、実際に自分のお客様にご紹介できた物件

はゼロ。

 

「相続税対策のために」の裏には、「不動産投資としては成り立ちませんけど」

という言葉が隠されているからです。

 

それでも、そのような物件でも誰かに買われていきます。

 

実のところ、大体どんな収益物件を購入しても、相続税評価は圧縮できます。
買うべきかどうかは、不動産投資としての面から判断しなければならないのです。
これも、また別の機会にご説明いたします。

 

株式会社 鎌倉鑑定
電話番号:0467-22-7772
住所 〒248-0007 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
営業時間 10:00~19:00 定休日 火曜・水曜



引用元:不動産購入による相続対策って、怪しい?


欲の無いご相談者

「時価8,000万円の実家は父が、2,000万円の現金は母が
持っています。兄は父母と同居しているので、実家の土
地建物を欲しい、と言っています。自分は現金を貰えれ
ばそれで良いと思っています。父は入院しており、長く
ありません、、、父の意識がはっきりしているうちに、
やっておくべきことはありますか?」

 

お兄様がご両親の面倒を見ているとはいえ1億円の資産
のうち、2,000万円で良い、とは欲の無い方です。
お隣の奥様もそれで異存ない様子。

 

遺産分割協議のリスク

このまま何もせずにお父様の相続を迎えた場合、実家
の土地建物について、お母様、長男、次男の3名で遺
産分割協議を行うことになります。

 

その場合、分割方法について指針が無いまま協議を行
わなければなりません。
指針が無いならまだ良い方です。
お父様から各相続人がそれぞれ自分に有利な別の内容
の分割方法を聞いていたりすると、大変です。
各々が「自分が正しい」と主張することになり、一族
離散です。

二次相続時の問題点

なので、お父様に遺言を書いておいてもらうことは必
要です。

では、どのような内容の遺言が良いのでしょうか?

ご長男の望む通り、お父様には
「実家土地建物は長男に相続させる」
とし、お母様には
「現金は次男に相続させる」
とご両親に遺言を書いてもらうのも一つ。

各相続時に誰も遺留分を主張しなければ、これでもよ
さそうです。

ただ、お母様に相続が発生した時に現金が残っている
とも限りません。

また、一次相続時と異なり、二次相続時には、兄弟の
間をとりもつ母親はいません。
そして、一次相続と二次相続とは別個のもの。
二次相続の時に、ご長男が相続分を主張しないとも限
りません。

ご相談者にとっては危険です。

家族信託は万能?

「最近よく聞く、家族信託なんかはどうでしょう?」
とご相談者。

もちろん、信託契約書を作ることで対応することもで
きますが、自宅を売却するようなことなどは無さそう。
今回の場合、信託を使っても、遺留分対策にはなりま
せん。
100万円くらいの費用をかけてまで信託するべき事案
ではありません。

結局はシンプルな遺言で

自宅の土地建物は、お母様に相続させる旨の遺言を書
いていただくことになりました。
そうすることにより、お母様に相続が発生した時に、
自宅は長男、現金は次男、と振り分けられることに
なります。
もしも、お母様の現金がなくなってしまっていたよう
な場合は、次男から長男に遺留分の請求を行うことに
なります。

 

母親に対して遺留分減殺請求をすることはあまり考え
られませんが、形式的には一次相続時に長男・次男の
遺留分を侵害することにはなるので、お父様には遺言
の趣旨をしっかり説明しておいていただく必要があり
ます。

 

株式会社 鎌倉鑑定
電話番号:0467-22-7772
住所 〒248-0007 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
営業時間 10:00~19:00 定休日 火曜・水曜



引用元:実例「どんな遺言を書いてもらったら良いですか?」

大体の費用を知ってしまいましょう!

 

いろいろなメディアで取り上げられている民事信託。

 

「一度、民事信託の専門家に相談してみよう」

と思い立っても、大きなハードルとなるのがコスト面だと思います。

 

「見積もりだけして、実際の効果に見合わないのならば、信託を実

行しなければ良い。」

というのが正解なのですが、そこは日本人。

 

いろいろ話を聞いてもらって、見積もりだけで終わらせることに気が

引けてしまう方も多いと思います。

 

そんなことで、民事信託という効果の大きな制度をスルーしてしま

うのは、あまりに勿体無い!

 

そこで、今回は、民事信託費用の無料自動計算ソフトをご紹介い

たします。(弊社の見積基準による金額です)

 

民事信託の契約書作成料などに公的な基準などは存在しないの

で、各家族信託事業者によって金額は上下しますが、他の事業者

にお願いするときにも一つの目安にはなると思います。

 

これをご利用いただき、民事信託を具体的に検討していただけれ

ば嬉しいです。(もちろん、弊社にご依頼いただければ、もっと嬉し

いです、、)

 

民事信託の費用の内訳

 

まず、民事信託の費用の内訳について、ご説明させていただきます。

 

資産の評価基準

お見積もりの基本となるのは、信託財産の評価額です。
現金などは、その金額そのままが信託財産の評価額。
不動産については、固定資産税評価額が基準になります。
例えば、下記の財産を信託するとします。

 

現金      1,000万円

建物      2,000万円(固定資産税評価額)

土地      4,000万円(固定資産税評価額)

 

この場合は、7,000万円の財産の信託契約を締結す

ることになります。

 

 

民事信託契約書作成費用

 

これは、ご相談者とそのご家族からお話をお伺いし、そのご家族

の問題を解決するために最善の設計を行い、法律上、税務上、

倫理上、問題の無い契約書を作成するための費用です。

 

この契約書作成については、弁護士、司法書士、行政書士など

の法律の専門家が担当することが多くなっています。

 

この金額については、作成担当者によりかなり幅があります。

ただ、高い方が良い契約書を作ってくれる、という訳でもありません。

 

本ソフトでは、信託財産の0.7%を基準としています。

(すみません、20万円を最低金額とさせていただいています)

 

7,000万円の財産の場合、49万円ということになります。
「なんか、高いんじゃない?」
と思われるかも知れませんが、この民事信託契約書の作成が一番

のキモ、ある程度の負担はご容赦ください。

 

費用が発生してしまう理由を弁解させてください。

 

・民事信託は各ご家庭の状況を深くヒアリングして、最善の設計を

しなければならず、完全にオーダーメイドの商品であること。

 

・民事信託の法的解釈、税務上の取り扱いなどはまだ流動的であ

るため、絶えず最新の知識にアップデートしておく必要があること。

 

・(弊社の場合)見落としが無いか確認するために、弁護士と共同

して契約書を作成するなど、二重・三重のチェックが必要なこと。

 

ただ、相続対策などで長くお付き合いさせていただいている方や、

不動産の売買などが絡む場合は、費用の調整をさせていただい

ております。

 

公正証書作成費用

民事信託の成立そのものに公正証書の作成が要件になっている

訳ではありません。

でも、以下の理由で公正証書の作成をお勧めしています。

 

・金融機関に信託口口座を作成する際に、公正証書の提示を求

められることが多いこと。

 

・信託契約締結時に、委託者に意思能力があったことの強力な

証拠となること。

 

この費用については、法令で定められており、どの公証役場で作

成してもらっても同じ金額になります。

 

但し、公証人に出張してもらうような場合には、日当(1日2万円・

4時間まで1万円)に加えて旅費(実費)もかかりますので、契約

場所に近いところの公証人にお願いした方が安くなります。

 

上記の7,000万円の財産についての公正証書を作成した場合、

公正証書作成費用は43,000円になります。
(契約書の枚数が多かったり、出張してもらったりした場合、加算

されます)

 

登記手数料

信託財産の不動産があった場合、信託による所有権移転登記

を申請することになります。
この費用は司法書士によって変わってきますが、信託目録とい

う書類を作成してもらう関係で、通常の所有権移転登記よりも

高額になります。
この登記手数料は、申請する登記所の数などによって変わって

きます。全国に不動産が散らばっているような場合、その分、登

記手数料は高くなるのです。
本ソフトでは、登記申請の数は一件として、登記手数料は10

万円に設定しています。

 

登録免許税

信託による移転登記を法務局に申請するとき、同時に登録免許

税も納付します。
司法書士に、上記登記手数料と一緒に登録免許税を預けること

になります。

司法書士に何百万円もお支払いしているような感じになるので

すが、実はその殆どは税金なのです。
気になる税率は、土地が0.3%、建物が0.4%。
上記の場合は、

 

土地の登録免許税
4,000万円×0.3%=12万円

 

建物の登録免許税
2,000万円×0.4%=8万円

 

支払う登録免許税は

合計20万円

 

ということになります。

 

 

合計額

 

結局、
土地 4,000万円
建物 2,000万円
現金 1,000万円
合計 7,000万円

 

の財産を信託した場合、

 

信託契約書作成費用   49万円
公正証書作成費用     4万円
登記手数料       10万円
登録免許税       20万円
合計          83万円

 

ということになります。(1万円未満切り捨て)

民事信託費用自動計算機のご案内

 

この計算を簡単に行うためのソフトを設置しましたので、よろ

しければ試してみてください。

 

使い方は簡単です。

 

信託する土地・建物の固定資産税評価額とその他の資産の

評価額を入力して、「計算」ボタンを押すだけです。

 

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セミナーのご案内

 

このソフトの使用方法も含めた民事信託の無料セミナーを下記日

程で行いますので、是非ご参加ください。

 

5月19日にCFネッツ鎌倉本店

 

5月26日にCFネッツフェア2019

 

 

お友達になってください、、

 

また、「相続対策ミニ知識」ラインにご登録いただくと、相続対策につ

いてのお役立ち情報を随時お送りいたします。

どうか、お友達になってください、、、

 

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住所 〒248-0007 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
営業時間 10:00~19:00 定休日 火曜・水曜



引用元:民事信託の費用が心配で専門家への相談を躊躇っていませんか?そ・・・


 

昨日は「相続対策物件の判断方法」というセミナーを開催させていた

だきました。

 

内容自体は、これまで何回もお話しさせていただいているネタ。

 

ただ、今回はHP上で公開していた

 

相続税試算アプリ

 

をライン上で使うご案内も追加させていただきました。

 

 

ちょっと相続の話になったときに、手元で計算できると案外便利です。

 

 

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こんな感じに打ち込んでください。

 

 

以下からお友達追加をしていただいた後、「相続税試算」と入力してい

ただければ、自動でアプリが送られてきます。

 

 

 

「相続対策ミニ知識」公開中です。
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引用元:相続税試算ラインアプリ


10時(自分の買付)

 

基本的に、自分が欲しくなるような物件しかご紹介していませ

ん。

 

今回の物件は神奈川のアパート企画。

 

こんな仕事をしていながら、アパートは持っていない自分。

 

いつもは、自分のローン付けが面倒で、「いいなぁ」と思いなが

らお客様に紹介していましたが、

 

売主さん、お客様に甘えて、、、

 

今回はチャレンジさせてください!

 

自分にとっては価格帯が厳しいけど、ローンの打診をしておく

だけでも次のチャンスにつながります。

 

とりあえず、買付をメールしておきました。

 

12時〜14時(信託物件の売買契約)

 

銀座事務所で、一戸建ての売買契約。

 

一年前にお父様から娘さんに信託した物件です。

 

心配していた通り、この一年でお父様の意思能力は弱くなって

しまいました、、

 

でも、娘さんに所有権移転をしておいたことにより、安心して売

却活動をすることができました。

15時〜17時(クマさん参上)

 

午後は、クマさんがお客様と事務所に来てくれました。

 

昔からの大事なお客様の相談相手に選んでいただき、嬉しかっ

たです。ありがとうございました。

 

中立な立場を保ってアドバイスしないと、お客様に余分なストレ

スをかけてしまうんだなあ、と改めて思いました。

 

 

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引用元:銀座事務所での一日
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世間は昨日27日(土)よりゴールデンウィーク休暇に突入していますが、

弊社は30日(祝)まで通常営業しております。

 

 

また、勝手ながら下記期間でゴールデンウィーク休暇をいただくことと

なりました。

 

 

5月1日(祝) ~ 5月8日(水)

 

 

休業期間中のお問い合わせにつきましては、ご回答が遅くなる場合があり、

ご不便をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう、お願い申し

上げます。

 

 

 

 

さて、長期休暇前に連続して契約が入っていたため、その準備に追われる日々

でしたが、何とか無事に終えることができそうです。

 

 

 

懸案事項を残したまま休暇に突入したくありませんから、あと3日気が抜けません。

気を引き締めて取り組んでいきます。

 

 

 

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引用元:ゴールデンウィーク休暇のお知らせ