相続財産の土地建物に抵当権が設定されている場合、次の二つの場合に分けて検討する必要があります。
１ 被相続人が第三者の債務を担保するため物上保証として土地建物を提供している場合
２ 被相続人が借金をしてその担保として土地建物に抵当権を設定している場合
１の場合については、他に被相続人が債務を負っているのでなければ、そのまま土地建物を相続するのを検討します。
物上保証した主債務者が債務不履行をした場合に抵当権が実行され、当該不動産が競売にかけられるとしてもその不動産を失うだけとなります。
この債務の額としては元本と最後の二年分の利息または損害金だけであるため金額も自ずと決まってきます。
そのため、債務総額より不動産の評価が高ければプラスの財産ということが分かります。
仮に抵当権を実行されたとしても主債務者に対して、求償権を取得するため弁済される可能性もあります。
しかし、２のケースでは、債務者の地位を相続しますと金利や損害金まで相続人が負担することになります。
もし債務の方が多い可能性があるのであれば、限定承認の手続きをして相続財産の範囲でのみ債務を弁済する責任を負います。
なお、根抵当権の場合、債務者である被相続人が亡くなってそのまま６ヶ月を経過しますと相続開始後の債務は担保されないこととなります。