このブログでは、
築古マンションでも
「いいマンション」は
多数存在することを
お伝えしています。
今日は、僕が訪問したエリアで
最も古いマンションの
見た目年齢を判定する企画
「分マン遺産探訪」の
第46回目をお伝えします。
僕は、自分が良いと思えない
モノを売ることができず、
大卒から8年で
5回の転職、2回のリストラを
経験しました。
自分が「良いもの」だと
思えないものは提供できない
と分かったのです。
その経験から、僕自身が
良い家と思える
「自分が住みたい家」のみを
貸す大家になったヨコちゃんこと
分譲マンションコレクター
の横山顕吾です。
僕の賃貸経営のミッションは、
賃貸ライフを分譲ライフに！
借主に所有者同様の
マンションライフをご提供！
です。
本日は、毎日ブログ361日目です。
「分マン遺産探訪」の目的は、
マンションを買いたい人が
自分で調査できるようになり、
買った後で後悔しないように
なることです。
今回の分マン遺産探訪は
東京都中野区です。
東京都中野区の
最も古い分譲マンションを
訪問しました。
その分譲マンションは・・・
ゴールデンマンションです！
1963年3月築ですので、
築58年8カ月です。
マンションの全体像です。
地上６階、地下２階建て
２２戸のマンションです。
地下があるマンションは
初の調査になります。
まず、外壁の状況です。
バルコニー側の外壁です。
大きなひび割れはなさそうです。
バルコニー面の外壁です。
正面（バルコニー）側が地上で、
裏側（廊下側）に回ると、
地下部分も地上に
あることがわかります。
ただ、地下の南側は窓がないので、
北側の外壁は窓が多いです。
外壁の状況は劣化はしてますが、
大きなひび割れはありません。
隣のマンションとの間が
少ししかありませんが、
側面の外壁です。
こちらも特に問題なさそうです。
マンション内に入ります。
廊下の床は、
塩ビシートが貼られてます。
壁面は塗装され、
それほど劣化してません。
天井を見てみると
劣化してきていますが、
漏水跡はありませんでした。
玄関の扉も交換されています。
エレベーターはなく、
屋内階段が通路です。
階段は、劣化してます。
屋上ではありませんが、
ルーフバルコニー風の
スペースがありました。
塗膜防水がされています。
まだ大丈夫ですが、
塗膜防水は寿命が短いので、
定期的な塗り替えが必要です。
ゴールデンマンションは、
隣のSPICAという名のマンションと
くっついてました。
ゴールデンマンションとSPICAは
修繕にも大きな差異がありました。
ゴールデンマンションは
塗装していますが、
SPICAは外壁の塗装が
されてません。
SPICAのバルコニー側は
ひび割れもありますし、
劣化も目立ちます。
廊下側は、修繕の差が
よくわかります。
ゴールデンマンションは
塗装され白いですが、
SPICAは黒ずんでます。
詳細は、ブログの最後に
「建物点検ワンポイント講座」で
境界について、
お伝えします。
各種設備を見てみましょう。
消防設備です。
自動火災報知器です。
少し劣化してきてますが、
作動しているようです。
次に消火器です。
問題ありません。
給水設備の高架水槽が
見えました。
汚れが目につきます。
それより、高架水槽の位置です。
ＳPICA側に大部分があります。
水道の管理がどうなっているのか
購入する際にはしっかり調査が
必要です。
ということで・・・
実年齢 ５８歳
見た目年齢 ５４歳
SPICAと一体で見た場合は
見た目年齢 ６５歳
です！
ここからは、
「ゴールデンマンションの
建物点検ワンポイント講座」
です！
今回取り上げる点検ポイントは
境界です！
ゴールデンマンションとSPICAが
くっついてました。
ゴールデンマンションは
分譲マンションで
区分所有の２２戸です。
SPICAは、おそらくですが、
賃貸マンションなので、
所有者は１つ
（あるいは複数の共有）です。
ということは、
ゴールデンマンションとSPICAで
土地の所有権が
分かれるはずです。
土地の境界には一般に
境界標が打ってあります。
しかし・・・
境界標はありませんでした。
ということは・・・
土地の権利関係も
きちんと調査が必要です。
今まで「分マン遺産探訪」
してきましたが、
境界は見てません。
なぜなら、そもそも
分譲マンションには
土地の所有権はないからです。
一棟物や戸建を購入する場合は
土地の所有権も取得します。
というか、建物より
土地の価値の方が
重要です。
したがって、一棟物や戸建は
境界調査が必須です。
しかし、分譲マンションの場合は、
建物に土地の持分（敷地権）が
付随してくるので、
調査する必要性は低くなります。
以上が、
「建物点検ワンポイント講座」
でした！
「建物が古い」という理由で、
「大丈夫なの」と思われる方が
多くいます。
築年数は関係なく、
「建物管理の状態が重要！」
ということをお伝えしています。
ただし、重要なのは
人間と同じで
見た目年齢より、
健康年齢です。
実際にマンションを買う時には
健康年齢を調査することが
重要です！
ちなみに、
健康年齢の調査法が
ブログタイトルの「３S分析」です。
なお、今まで訪問した
築古分譲マンションを
まとめたものはこちら・・・
ブログの内容等についての
お問い合わせは
不労所得を目指すのではなく、
自ら学んで、自ら賃貸経営を
したい方からの
お問合せお待ちしています！
では、また明日！