金利（４）：２月の長期プライムレート

『BURN NOTICE』の新シリーズを見ています 。

こんにちは、香月です。

この前４話まで見たので、今週の週末は５話からです。

と言っても、レンタルされてたら見られないんだけど。

あー、ＢＯＸで買いたい…(´・ω・`)

　　　　　

いつもたくさんの『ぺた』ありがとうございます。

『読者登録』もお待ちしております。

ブログランキング参加中です。
こちらのバナーをクリックいただいた数が集計され、ランキングに反映されます。
何卒、こちらのクリックもお願いします(｡-人-｡)

４０位までもう少し！
↓↓↓

さて、みずほコーポレート銀行の２月の長期プライムレートが発表されました。

前月から据え置きの　１．４％

９月からこの水準が続いています。

ちなみに…

プライムレートとは、銀行が企業に対して融資する際の一番優遇した金利（最優遇金利）のことです。

つまり最も信用度の高い企業に対する貸出金利。

貸出期間が１年未満のものを短期プライムレート（短プラ）、１年以上のものを長期プライムレート（長プラ）と呼び、各銀行が個別に定めています。

みずほコーポレート銀行の長プラの推移はこんな感じ。

ちなみに過去のデータは、日銀のＨＰから取れます。 http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/index.htm/

香月のローンの金利は、このみずほコーポレートの長プラに連動する商品。

ただ、４月１日時点の適用金利が、次の７月～１２月、１０月１日時点の適用金利が、次の１月～６月の金利に適用される商品設計なので、今回の長プラの水準は直接関係ありません。

でも、これぐらいの水準なら新しくローンを組むにもいいですよね。

つい、先日、日銀は政策決定会合で長期国債買い入れ枠を10兆円増加する追加金融緩和を決定しましたが、長期国債の買い入れる対象年限を延ばすとの発表がなく、今まで通り１年程度にとどまるのであれば、国債イールドカーブへの影響はかなり限定的と思われます。

当面この水準が続くのかな？

（担当：香月）

不動産投資に興味をもたれた方は、こちらをクリック！

マンション投資を扱う不動産業者の資料一括請求サイトです。

まずは、資料請求が基本！！

…実は、香月とハギ―のスタートもココでした(・∀・)

　　↓↓↓

研究（１０）：『失敗しないために正しく儲ける不動産投資』 第１回目

個人的に、今週は確定申告week。

香月です。

ブログランキング参加中です。
こちらのバナーをクリックいただいた数が集計され、ランキングに反映されます。
何卒、こちらのクリックもお願いします(｡-人-｡)
↓↓↓

この本が非常にわかりやすい内容だったので、何回かに分けて、不定期で感想やら香月の意見やらを書いていこうと思います。

本日の対象部分
第１章　不動産投資のすすめ　①
～なぜ今、「不動産投資」なのか～
～投資商品としての性質を知る～
～不動産投資５つのメリット～

この本でもいくつか挙げられていますが、香月の考える不動産投資の他の投資との大きな違いは、　①不動産投資は投資というよりは経営　である点だと思います。

多分に感覚的なところが大きいですが。

つまりは、短期的なマーケットに左右されず、自身の戦略や知識、管理能力が、投資成果に直結するという要素が大きいところだと思います。
基本的には、安定したキャッシュフローを長期に積み上げて、キャピタルゲインを狙うのは例外的という感じでしょうか。

また、　②投資にあたり資金調達をできる　という点は大きいと思います。
株式や投資信託、低格付社債に投資するのに、資金調達ができるなら、香月は不動産よりはそちらを選ぶかもしれませんが、実際にはそんなことは困難です。
一方、不動産は、担保価値がありますので、投資先の不動産を担保に資金調達をすることができ、投資額が小さくても、大きなロットで投資することができます。

そして、　③節税効果を狙える　点も、他の投資との大きな違いです。

以上について参考過去記事
①　：　http://ameblo.jp/kh-am/entry-11034139024.html
②　：　http://ameblo.jp/kh-am/entry-11023405690.html

③　：　http://ameblo.jp/kh-am/entry-10822509446.html

一方で、この本では、不動産投資のメリットとして、　インフレに強い　という点が挙げられていますが、香月は必ずしもそうではないと思っています。
正確に言うと、土地はインフレに強いかもしれないが、建物の価値はインフレとは無関係、むしろ経年劣化による価値の減少が大きいと考えています。

そのため、区分所有物件は、「インフレに強いから」という理由では持つべきではないと思います。
加えて、インフレになったからと言って、当然のように家賃は上昇することもなく、家賃は基本的には硬直的なもの、そして、よほど物件そのものに魅力がない限り、減少していくものと考えるべきでしょう。

また、インフレ＝景気がいいというのは誤りで、インフレ下の不景気（スタグフレーション）もあるわけで、必ずしもインフレが不動産に好影響を与えるとは考えるべきではありません。

もし、インフレが不動産投資にとって望ましいとすれば、それは低金利時に固定金利で大きく資金調達をしていた場合が当てはまるでしょう。

また、よく　老後の私的年金　として、不動産投資が勧められますが、はっきり言ってこれは間違っていると思います。
基本的に経年で価値が劣化していくものですから、どんどん空室リスクは高まっていきます。
年金に要求されるのは、毎年、毎月の確実なキャッシュフローであるはずです。
そのため、不動産投資を年金として考えるべきではないでしょう。

なので、サラリーマンが自分の老後のためにと、不動産投資をしていくのは反対です。

年金は確実にキャッシュフローを得られるもので準備しましょう。
個人年金保険・終身保険や、低リスクの投資信託、債券等で補完するべきでしょう。

確かに、不動産投資でも、サブリースを行えば、ある程度の期間のキャッシュフローを確定することができますが、半永久的には不可能です。

とは言え、有り余るほど資産があり、生活していくうえで困らないという人にとっては、当然上記はあてはまりません。

第１章では、　不動産価格、金利、家賃、人口・世帯増減とマンション供給量増減の推移　が記載されていますが、このあたりは必ず頭に入れておくべきでしょう。
経済活動においては、いくつかのトレンドがありますが、中長期でのトレンドは少なくとも押さえておくべきです。

このブログでは、金利動向については定期的に触れておりますので、ご参考ください。
金利に関しては、証券業にも直結することが多く、仕事柄情報は普通の人よりもあると自負しています。

今回の対象範囲で注目した言葉は、

「不動産価格の二極化」　…　長期的に競争力のある物件を探す能力が不可欠

「金額の多寡とリスクの大小は視点が異なる概念」　…　完全に同意するわけではないが、常に重要な考え方ではある

是非、一度ご覧いただくと良いかと思います。

ありがとうございました。

担当：香月

不動産投資に興味をもたれた方は、こちらをクリック！

マンション投資を扱う不動産業者の資料一括請求サイトです。

…実は、香月とハギ―のスタートもここでした(・∀・)

　　↓↓↓

活動（２３）：香月の２件目の区分所有物件の件 という件が多いタイトルの件

本日、香月嫁の誕生日です。

どうも、香月です。

この記事ＵＰしたら、朝ご飯作らなきゃ(･∀･；)

ブログランキング参加中です。
こちらのバナーをクリックいただいた数が集計され、ランキングに反映されます。
何卒、こちらのクリックもお願いします(｡-人-｡)
↓↓↓

ちょっと過去の話になりますが、香月の２件目の区分所有物件のお話。
契約は、昨年１１月末。

前に書きましたが、１件目を昨年年初に購入後、２件目を探し、活動しておりましたが、
次の投資を決める前に、実家立て直しのための融資の審査が、父親との連帯債務で通りました。

http://ameblo.jp/kh-am/entry-11020045195.html
その他（２）：香月、不動産投資休止のお知らせ！？

http://ameblo.jp/kh-am/entry-11028983384.html
その他（３）：続 香月、不動産投資休止のお知らせ！？

ちなみに、現在、実家は更地となり、両親は家なき親となっております。

そんな感じだったのですが、１１月某日に前の物件を買った先から、営業ＴＥＬ。
あんまり営業のない会社で、なかなかその営業マン（と言っても役員さん）に会う機会もないので、まぁ、最終断るけど、会っておこうか。確定申告のための資料もそのうち、頼まないとならないので、事前にお願いしとこ、という感じで、会うことに。

ちなみにこの時点で、実家立て直しの融資は話ずみ。
あんまり営業マンがその話を気にしなかったので、ちょっと違和感があったのだが…

１１月１４日（月）18：30－　名駅の ANY TIME

ちなみに、東京の不動産業者は、やたら“上”の高級喫茶店を使いたがりますが、ここの業者とは、香月の指定で毎回、ANY TIMEです。
不動産の契約にそんな喫茶店使うなよ、と思うと思いますが、ここが良い理由は、“ホーム”だから。
高級喫茶店のようなアウェーで交渉すると、ついつい雰囲気に飲まれてしまう、かつ営業の方から（バカ）高い飲み物を奢られて恐縮してしまう、そんな感じで冷静な判断ができなくなるといった懸念があるので、毎回ANY TIMEでお願いしています。
まぁ、人それぞれだと思いますけどね。

早めに着いて、営業マンが来る前に軽く食べようと思って、ホットドックを注文して待っていたら、思いのほか、営業マンも早めの到着。
まぁ、営業マンの性ですかね…。

営業：あっ、香月さん。お待たせしてすいません。

香月：あっいえ。ちょっと早めに着いちゃいまして（ホットドック頼んじゃったよ…）

営業：で、香月さん！実家のご融資の件ですけど…結論から言うと大丈夫です。全然問題ありません。

香月：（あっ、ホットドック出来上がったみたい）…って、えー*ﾟДﾟ)*ﾟдﾟ)*ﾟДﾟ)ｴｴｪｪ

というわけで、ホットドック食べながら、物件の説明を受けました。

融資のところは、実際のところどう判断されたのかよくわかりません。

投資用と自宅用で明確に区別されたのかもしれませんし、連帯債務だから重要視されなかったのかもしれません。

ただ、今回融資を受けても、実家の融資への影響はないとのこと。

もう審査通ってますしね。

さて、物件について。

前のオーナーさんが娘さんのために買ったらしいのだが、娘さんは結婚することになり、その家を出て今は別の人に貸している。
娘さんの結婚式もあるし、新居の準備にもお金がいるので、じゃあ、この物件は売ろうとなった模様。

条件は、悪くない。
築浅（Ｈ．19）、駅近、25㎡、現在は法人契約、洗面化粧台がオシャレなど他の物件との差別化もされている。
そして、前のオーナーさんが一括キャッシュ購入なので、抵当もついていない。
価格は1,320万。

ただ、京都。
また、京都。
前の物件にめちゃ近い…。

香月：…いや～これ近いですよね、前の物件と…実は、今度は別の地域、東京・名古屋・神戸あたりで考えていて…

営業：なるほど。でも、神戸はあんまよくないですよ。…

と関西のマンション市場のお話を傾聴。
とは言え、名古屋より東はあまり詳しくない関西の業者さん。

香月：…とりあえず、今の条件じゃ嫁の許可がおりませんので！

と、伝家の宝刀「嫁の許可が下りません」を早々に投入、帰りたいオーラを出す。

営業：…わかりました。じゃぁ、端数の20は切りましょう。

香月：うにゃー(-公- ;)、そんなもんじゃとてもとても。

営業：…では、いくらなら？

香月：とりあえず、景気よく100は行ってもらいましょ。

営業：…（渋い顔）

という感じ。

まぁよくよく考えれば、値切って景気よくってのは、日本語おかしいですが。

ホントはもっと細かい交渉もあるんですけど。
営業マンから融資の金融機関をオリックスじゃなくて、ジャックスにして欲しいという申し出があったので、それ飲むかわりにディスカウントしてとか、金利を低くしてとか。

とりあえず、その日は持ち帰り、後日連絡で別れる。
100値引きとなると、現オーナーさんとの売却価格の交渉と社内での調整がいるとのこと。

で、後日、ＴＥＬ。

営業：香月さん…なんとかオーナーさんの許可もらいました。…ただ…この案件、ウチの利益ほんの数万円ですよ…

というわけで、２件目契約となりました。

あんま言わないほうがいいかもですが、フルローンで、こっちの持ち出しはゼロです。
で、月のキャッシュインは、１万円弱。

嫁に話したら、

また京都なの～？…で、息子が京都の大学行ったら、前の物件とこの物件のどっちに住ませるの？(o-∀-o)

と、斜め上の反応…

ただ、最近、いろいろ不動産投資の本を読んで研究していますが、やっぱり香月の場合は、圧倒的に表面利回りが低いですね。
でも、東京以外で、表面利回り１０％の物件を探すとなると、香月の産まれる前から建っているような物件にならざるをえないんですよね。
で、そんなクソ物件持ちたくない。

レバレッジかけて、ほぼフルローンで投資しているので、実質利回りは低くないんだけど、返済額も大きいので実入りは非常に少ない。
客観的に見ると、あんま投資している意味ないよね…という感じ。

やっぱり次は東京で探すか、そろそろ本気で１棟モノ行かないといけないかなぁ…と思います。
そして、今の物件の繰上返済も進めたいなぁ。

ありがとうございました。

（担当：香月）