研究（９）：日経ビジネスの記事 第２回

明後日は嫁の誕生日。

香月です。

いろいろと切羽詰っています…(´・ω・`)

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不動産投資家には耳が痛い（というか目が痛い？）記事、第２回です。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120104/225802/  

一目瞭然、不動産投資のカラクリ 第2回　キャッシュフローで読み解く

情報の非対称性は、いろいろな商売で存在します。

私たちの証券業界は、意外かもしれませんが、情報の非対称性は非常に小さい業界だと思います。
今のようにインターネットが発達した世の中では、証券会社の営業員のもつ情報は、実際のところ、一般投資家がちょっとネットで調べて得られる情報となんら変わりはありません。
専門の情報端末を使用することによる時間の優位はあるかもしれませんが、専業のディーラーのようにずっとウォッチしているわけではありませんので、ほぼ変わりません。

確かに一部の引受関連業務なんかでは、市場にインパクトを与える情報を事前に得ることがありますが、それを用いて儲けようとすれば、インサイダーとして罰せられます。

翻って、不動産取引。
手数料は、取引の形態によって上限が決まっていますが、物件についての情報は売り手と買い手の間でかなり差があるように思います。

これは、相対の取引によるため、市場原理が働かないことが大きいと思います。
当事者の意思が合致すれば、その価格が、適正価格（そもそもそんなものはないわけですが）から、離れていても取引は成立するわけです。

経済学でいうところのレモン市場の話に近いです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AC%E3%83%A2%E3%83%B3%E5%B8%82%E5%A0%B4  

不動産市場自体に厚みがあり、需給変動があれば、価格も自然と適正価格に近い水準になろうかと思いますが、到底実現しそうにありませんね。
いろいろと努力しているであろう姿は見られますが…

さて、そんなわけで、個人投資家は、業者からオファーされた価格や利回りが、果たし

て良い水準なのかを悩まなくてはならないわけです。

適正価格を知るためにはどうすればいいか？

①　ネットで近隣同水準の物件の価格や家賃を調べる。
②　詳しい人に聞く（ただし、売り手に訊いてはいけない）。
③　将来キャッシュフローを現在に割り引いて物件の現在価値を算出する。

等々の手段が現実的かと思います。

閑話休題。

今回の話で面白いのは、不動産投資の　『ビギナーズラック』　。

なかなか皮肉たっぷりでいいですねw

香月も、確定申告準備中で、ビギナーズラックっぷりを感じております。

とは言え、築浅物件を買っているため、実質利回りは２年目以降もそこまで低下しないと思われます。

減価償却等節税効果を最大限に利用しつつ、実質利回りの上昇を目指すのが、香月の基本戦略です。

とは言え、今ぐらいの課税所得じゃ節税効果が小さすぎてあまり効果がないのも確かですw

今回の記事中に、

『不動産投資で最適投資をするにはバランスよくお金を借りる必要がある。表面利回りに応じて、借入比率は何％が最適かが決まる。決定要素は実質利回りが3％以上、DCRが1.3以上、単年度キャッシュフローが赤字になる期間が極力短いことなどが挙げられる。これらは互いに行き過ぎを警戒し合うかのように反比例関係にある。』

とありますが、投資において、一番重要なのはバランスだと思います。

そのバランスをもたらすものは、一にも二にもシミュレーションだと考えています。

だいたいにおいて当初の計画通り行くことはないわけですが、それでもリスクに対する期待値が最も高い選択肢を選んでいくという考え方は、たぶん一生を捨てられないと思います。

いつの日か、そんな考えを持つ不動産投資家仲間で、『シミュレーション発表会兼勉強会』をしてみたいなと思います。

担当：香月

活動（２２）：管理会社

ハギーです。

年が明けてからマーケットが良くなってきましたね。

本当に回復したということもありますが、ちょっと楽観しすぎではというところもあるような気がしますが、なんにせよマーケットが良くなることはいいことです。

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先日、東京の物件が東京都に一部買収されると書きましたが、実は同時期にもう一つの東京の物件の臨時総会の開催の案内も届いていました。

ざっくりいうと、大規模修繕必要だけど積立金足りないから、積立金を１．５倍にしますから、賛否お願いしますという内容でした。

確か、この物件を販売した業者さんはいいマンションの条件として積立金が十分に溜まっていること、管理費滞納者がいないこと、管理組合が機能していることを条件にしていた気がします。

そういう物件を我々は探して販売をしています。

とおっしゃっていたのですが、はてはて・・・

いいんです！

あくまで自己責任ですから。

前にも書いたとおり、その後のリカバリーが大事ですから。

そんな優良物件を紹介してもらえるなんてハナから期待していませんから。

むしろ、管理費もっと上げてもいいんじゃね？とすら思っていますから。

購入当時はわかりませんでしたが、今見ると明らかに将来積立金の引き上げが必要です。

というか、破綻します。まじで(笑)

とりあえず、管理会社へ連絡。

管理会社曰く、前任の方（すでに退職）が２年前に一度管理費を２倍にしている。

その舌の根が乾かない内に１．５倍ですからと、担当者もやりずらそうでした。

自販機を置いたり、アンテナを置いて収入を増やす方法も検討しているとのこと。

工事費に不明点あれば、もう一度見直すことも可能なようです。

業者も含めて。

総会に参加したことがないのでわかりませんが、そんな簡単に意見が通るものなのでしょうか？

総会は３名ほどしか参加していないそうです。

理事長の方はしっかりされている人だと思われますが、次回は必ず参加して、一度ご挨拶をして情報交換をしたいです。

マンション販売業者選びも非常に重要ですね。勉強不足でした。

まぁ、こういう問題解決するのが大好きなので全然苦にならないのが、せめてもの不幸中の幸いです。

担当：ハギー

活動（２１）：信用金庫

ハギーです。

確定申告の時期ですね。

確定申告は最初の販売会社の方が、やってくれるとおっしゃったのですが、一向に連絡がきません。

こんなものなのでしょうか…

信頼していただけに残念です。

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ハギーはどちらかというと銀行は好きではありません。

個人的な理由ばかりですが、

学生時代に採用を落とされました。

転職時にも

採用を落とされました。

人生で何度も落とされているのでもちろん定期預金なんて組んだことございません。

定期持つぐらいなら有価証券持った方が有利じゃん！

・・・サブプライムドーン！

・・・リーマンショックドーン！

・・・ドバイショックドーン！

・・・ギリシャショックドーン！

預金最強！

結局ハギーは銀行さんには就職で負けて運用にも負けてます。

もう負け犬です（；；）

という個人的な理由で銀行さんの窓口なんて滅多に行きません。

でも、勇気を出してアンパンマンのテーマソングを頭に流しながら某信用金庫さん窓口へ口座開設をしました。

窓口：お給料口座として活用予定ですか？

ハギー：いえ、不動産を所有していて決済や貯まったお金を入れて行こうと…

窓口：不動産お持ちなのですね？どうぞぜひこちらへ！

ハギー：いえ、あの、そうではなくて、あ、あ、あ、、、

窓口：あのお客様不動産をお持ちでご相談されたいようです。ﾋｿﾋｿ

ハギー：・・・・いえ、あの、そうではなくて、あ、あ、あ、、、

別のブースへ…

次長：融資を担当している○○です。

ハギー：ハギーです。不動産というか区分所有のマンションを持っていて

　　　　　今後愛知県に一棟を持ちたいので近くの銀行さんで口座開設しました。

　　　　　アパートローンもやっていたようなので・・・そんなすぐじゃないです…

　　　　　ホント…

次長：うーん。あくまで、土地活用であったり、相続対策ではありますが、

　　　 投資用というのはちょっと経験ないのでこれだという物件があったら

　　　 持ってきてみてください。

ただ、あくまで信用金庫ですので保守的ですからね。

次長さん、こんな手違いでも丁寧に対応していただきありがとうございます。

まったく、スウェットで紙袋をカバン代わりにしているお金持ちの地主がどこにいる！

結果、話のニュアンス的にはダメそうでしたが、一応土俵には上げてくれるような説明の仕方でした。

そもそも信金さんは投資用マンションローン融資してくれんでしょうか？

誰かわかる人がいらっしゃったら教えていただけたら幸いです。

担当：ハギー