簡単なﾘﾌｫｰﾑで入居者が決まった理由

ブログランキングｸﾘｯｸお願い致します。

Cｔｒｌｷｰ ＋ ｸﾘｯｸ　で画面が変わりません

ご協力宜しくお願いします！！

昨日の記事で、
汚かった部屋の簡単ﾘﾌｫｰﾑ内容記事をＵＰｼﾀ。

左の洋室は一番安い中から選んだＣＦda

低家賃の物件なのでこのぐらいで十分。

畳は極端に汚い場合のみ表替えを実施ｽﾙ。

多少日焼けしている場合でも極力交換しない











地域差で敷２礼１などの競合物件がある場合、
敷０礼０のにする代わりに現状で貸し出す。など。











ﾘﾌｫｰﾑ代金は経費で計上できるが、
１棟目or２棟目などで費用を極力かけたくない場合など、
何かの条件を出す代わりに現状で貸すことも
作戦のひとつda















この部屋の畳交換はしていない。



鍵・畳は極力現状にしてもらっている。


こんなに日焼けで黄ばんでいても、
家賃次第で新しい入居者は見つかる。

今回ﾘﾌｫｰﾑした中で
一番費用が掛かった部屋da











だが家賃の4ヶ月分で収まった。











クロス・ＣＦは
業者から分厚いカタログを3冊ほど送ってもらい、
一番安い価格のものから自分の趣味でchoiceｼﾀ

一番安いもの中でも高級感のあるＣＦ。

お金をなるべくかけずに

「自分でも住めるかも」ぐらいの部屋を作ろう。

どこまでﾘﾌｫｰﾑをするか？というのを悩みもｱﾙだろう。

個人的な意見だが、ﾜﾀｼのような田舎の物件の場合、

先ず、所有物件と競合する家賃のﾁｪｯｸをする。

ネットで最寄駅含め、前後3駅まで選択スル。

最寄駅が遠い場合は物件から半径10kmぐらい。

それから同じ間取りを選択。

１ＤＫなら１ＤＫだけで十分da

違う間取りは無視しよう。

絞ったら、自分の貸し出し家賃に近い物件の

部屋の画像を確認。

以上da

その物件が市場の通常だと思って良い。

それよりも少しだけセンスの良い部屋にしよう。

センスが有るか無いかは心配しなくてイイ。

その競合物件を作ったのは地場の業者da

田舎の築古物件で

オシャレな内装は殆どナイ。

ﾜﾀｼの所有物件はＣＦを変えただけで

差別化できた。

一番安いＣＦの中で選んだ。

自分を信じよう。

殆どの大家（管理会社）は

同じ内容で業者に発注ｽﾙ。

おそらく10年以上前から

クロスやＣＦの内容は変わっていないだろう。

腰壁にラインなど入れるだけで

競合物件と差別化できるかもｼﾚﾅｲ。

ブログランキングｸﾘｯｸお願い致します。

Cｔｒｌｷｰ ＋ ｸﾘｯｸ　で画面が変わりません

ご協力宜しくお願いします！！

ﾘﾌｫｰﾑ内容

ブログランキングｸﾘｯｸお願い致します。

Cｔｒｌｷｰ ＋ ｸﾘｯｸ　で画面が変わりません

ご協力宜しくお願いします！！

所有物件の空室７部屋を埋める為の作戦。



①ｸﾘｰﾆﾝｸﾞのみで貸す2部屋

②少額なﾘﾌｫｰﾑのみで貸す3部屋

③ある程度ﾘﾌｫｰﾑで貸す2部屋










①が埋まったら②のﾘﾌｫｰﾑ実施

②が埋まったら③のﾘﾌｫｰﾑ実施




徐々に埋めて手持ちのｷｬｯｼｭが貯まったら
次に入居してもらう部屋のﾘﾌｫｰﾑを実施しよう！
という作戦da










お金がナイという事と、
満室までもっていけるか？という不安。






なので保険が必要だった。










所有物件のﾘﾌｫｰﾑ内容はとても簡単da










①汚いクロスの交換

②汚いＣＦの交換

③破壊された部分の修理






以上。










オシャレな演出などは一切ナイ。

空室の中で一番費用が掛かった部屋の写真da

トイレの扉



住んでいた入居者が蹴りを入れた？










この修理を実施するとき、
始めは扉の交換を提案された。










価格を調べてみると思った以上に高い。










が、ｶﾞｽ会社のﾊﾟｰﾄﾅｰに相談したら
ﾀﾞｲﾉｯｸｼｰﾄがあるとの提案。










安いのを見つけてもらい、工賃込み5千円で済んだ。

ダイニングの壁が一部破壊されていた。

この箇所も蹴りを入れたのか？？










どうやって直したかは聞かなかったが、
後日見てみると綺麗に直っていた。










この部屋は夜逃げ部屋だったので
とにかく荒らされていた。










そして凄まじく汚かった。










ﾘﾌｫｰﾑ内容として、



クロス全面張替え

ﾀﾞｲﾆﾝｸﾞ
洋室1部屋
洗濯機置き場
トイレ
上記4箇所のＣＦ交換










破壊されていた箇所
（扉・壁・押入れ天井・ベランダ扉の鍵）










掛かった金額は全部で
家賃の4ヶ月分da










次回の記事は何故簡単なﾘﾌｫｰﾑで入居者が決まるのか？

見たい人はｸﾘｯｸda

↓

ブログランキングｸﾘｯｸお願い致します。

Cｔｒｌｷｰ ＋ ｸﾘｯｸ　で画面が変わりません

ご協力宜しくお願いします！！

ﾘﾌｫｰﾑの自由

ブログランキングｸﾘｯｸお願い致します。

Cｔｒｌｷｰ ＋ ｸﾘｯｸ　で画面が変わりません

ご協力宜しくお願いします！！

昨日の記事でのらりくらり一太郎さま から

ﾘﾌｫｰﾑする際、「管理会社が絡んでいないのか？」
とｺﾒﾝﾄを頂いた。












通常、ｱﾊﾟｰﾄの管理委託をしている場合
入居者の退室の後、部屋のﾁｪｯｸを管理会社が行う。












賃貸に住んだことがある人は解かると思う。

次の入居者の為にどのぐらい現状回復させなければ

いけないのか？という部分da。












そして大家に伝えた後に、
管理会社経由でﾘﾌｫｰﾑ業者に発注。












その後リフォームが開始される。












管理会社の利益と言えば、

①大家からもらう広告費

②客付けした場合の仲介手数料

③ﾘﾌｫｰﾑなどの各業者からのﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝ

④鍵交換代金

⑤更新時の事務手数料/更新料


そのほか多少あるかもしれないが
大体そのぐらいだろう。












管理会社から言わせてみれば、広告費も大きいが


③ﾘﾌｫｰﾑなどの各業者からのﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝ


これがかなり大きい。












ｱﾊﾟｰﾄに関わる業者は多数イル。












各業者は依頼額の何％か支払う条件に
なっているのかもシレナイ。












本当は25000円のところ40000円デス。


大家に請求する額も、
もしかすると上乗せしているかもシレナイ。












そうなると、ﾜﾀｼ的には家賃を上げて
ムリクリ利益を出さざるを得ない状況になってしまう。












ﾜﾀｼの投資スタイルは

「物件を相場より安く買って、相場より安く貸す。」


これが信念da。












管理会社の条件を管理契約を締結するとき、

「ﾘﾌｫｰﾑの自由」

を条件に挙げた。












物件の全てに関わる修繕や清掃など全てda。












なので、室内ｸﾘｰﾆﾝｸﾞも
自分で見つけたﾄｺに依頼ｼﾃｲﾙ。












管理会社経由でやった方が安い場合はお願いしているが、
1000円ぐらいしか変わらない場合も管理会社に依頼ｼﾃｲﾙ。












ちょうど今日もそうだったが、

「エアコンのリモコンが壊れたので
購入して良いですか？」

と電話があった。













値段を聞いたら3000円。
前に自分で買ったとき送料込みで1900円

これぐらいは許容範囲da

自分で調べて発注する手間が省ける。状況によって変えることもｱﾙ。












物件を購入して、管理を委託するときは

「ﾘﾌｫｰﾑに関する全ての自由」

を条件に挙げると良い。









次は写真記事。

見たい人はｸﾘｯｸda

↓

ブログランキングｸﾘｯｸお願い致します。

Cｔｒｌｷｰ ＋ ｸﾘｯｸ　で画面が変わりません

ご協力宜しくお願いします！！