築古賃貸の需要

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ＴＶで見た情報だが、

千葉県松戸市にある常盤平団地は

昭和35年に建てられ、人口は2万4千人も居たという。











当時、団地が
【新しい住居】とメディアで取り上げられていて、
ｵｼｬﾚな感覚があったという。


今では考えられない事da











人口の内訳は

20歳未満（子どもを含む）37％、
20歳代 22％、
30歳代 25％、
40歳代 7％、
50歳代 8％　


団地はおおむね20歳代の後半から
30歳代が主流を占め、若さで溢れていたそうだ。











高層マンションが無かった時代なだけに、
団地がﾄﾚﾝﾄﾞという今では考えられない事実。











現在の人口は
1万6千人減った約8千人。

驚くことに

そのｳﾁの30%が
高齢の一人暮らしだという。
建設当初には無かったデータda











この一人暮らしの入居者は身寄りが
全くいない人も少なくなく、
亡くなってもスグに発見されない方もいる。











いわゆる【孤独死】











驚くことに、高齢者が多いのは確かだが、
最近のﾃﾞｰﾀでは50歳未満が25%と
高齢者ばかりではない数字の事実に驚いた。











ちなみに【孤独死】の多くは男性だという。

今後、高齢化が更に進み、

単身高齢入居者が更に増えていくと思う。

もらえる年金が少ないことで、低家賃のｱﾊﾟｰﾄなどに

１人で住むことも少なくないだろう。

夫婦のどちらかが、老人ホームなどの施設に

入った場合、残ったほうが低家賃に住む場合もｱﾙ。

ﾜﾀｼの所有物件は家賃が安いので

他で断られて、回ってくる場合も過去にあった。

現在も身寄りが無く、1人暮らしの高齢者や

50代の訳ありの入居者もｲﾙ。

いつまでも健康でいてほしい。

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入居者獲得なるか？

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来年の春、所有物件近くに
新しくスポーツ大学が開校ｽﾙ。











情報は以前、地場の不動産業者から教えてもらっていた。

その後いろいろ調べたら確実なことが解かった。











所有物件はファミリー層がﾀｰｹﾞｯﾄなので

直接関係ないかもｼﾚﾅｲ。











周辺物件を調べたら、大学近くは学生などの
単身者物件が若干少ない気がスル。











となるとﾜﾀｼの物件でﾒﾘｯﾄがあるのか？











・・・下手したら大学が開校することで、
デメリットが出てしまうのかもシレナイ。











どちらにしろ、とても興味深いことda

それと、グーグルマップでよくよく見てみたら、
物件近くに小さな工場やｺﾐｭﾆﾃｨｰｾﾝﾀｰ・交流センター
などが見つかった。











入居者募集している時、

一度も訪問していなかったことに気づいた。











次に空室がでた場合、訪問するとしよう。











今回のﾜﾀｸｼのように、

【周辺状況の知らなかったｺﾄ】や、

【物件近隣の状況が変わっている場合】もアル。

たまにはググッてみよう。

新たな発見があるかもシレナイ





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入居者獲得の補足

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前回の記事で簡単なﾘﾌｫｰﾑで入居者を
獲得できた理由をＵＰｼﾀ。











自分で読み返していたら、
いまいち説得力に欠けることに気づいた。











なので今回は補足をしよう。











尚、ﾜﾀｼの物件は田舎da
なので都会には通用しないと思う。











激安家賃の物件、もしくはボロ物件に
通用しそうな事da

あくまでも個人の主観であり、
やってみて、たまたま満室になったのかもｼﾚﾅｲ

もしかしたら田舎でも
通用しない地域もあるのかもｼﾚﾅｲ。

なので、ひとつの例として見てほしい。











①ﾎﾝﾄの最低限ﾘﾌｫｰﾑしかｼﾅｲ

Ⅰ一番安いクロスやＣＦの中から自分の好みを指定
（なるべく高級感が出るﾓﾉ）

Ⅱﾌﾛｰﾘﾝｸﾞは高いから却下
（物件が増えてきて、ｷｬｯｼｭに余裕が

出てきたら変更すればいい）

Ⅲｳｫｼｭﾚｯﾄ/ﾓﾆﾀｰ付ｲﾝﾀｰﾌｫﾝも当然ｲﾗﾅｲ

Ⅳ畳表替えも極力ｼﾅｲ
（低家賃ｱﾊﾟｰﾄはさほど気にしないみたいda）

Ⅴｸﾘｰﾆﾝｸﾞは全室行う

　　　　(セルフでも良い)







②田舎・低家賃ｱﾊﾟｰﾄは

　　　オシャレな外観/内装よりも
　　　安い家賃を重視シテイル

（ﾘﾌｫｰﾑにお金をかけるなら

低家賃で長く住んでもらうことを念頭に置く）











現在入居募集していて1年間の空室がある場合
冷たい言い方だがﾊｯｷﾘ言って

その家賃では

決まらないダロウ。

もし、家賃を下げようか悩んでいるなら、
絶対に下げるベキ。











しかも、ﾁﾏｼﾏ千円・二千円下げていてもしょうがﾅｲ。











思い切って五千円下げてみよう。











管理会社に何回も
「家賃千円（二千円）下げたんで・・」
と言っても何のｲﾝﾊﾟｸﾄもナイ。











せこく思われるだけda

何事にもｲﾝﾊﾟｸﾄが大事da

潔くいこう。











そのほうが管理会社にこちらの

満室にｽﾙ気持ちが伝わる。

【真剣さ】のｱﾋﾟｰﾙda

田舎の低家賃ｱﾊﾟｰﾄはオシャレな内装が
入居の決定打になってｲﾅｲ。











ﾜﾀｼの物件は相場よりもチョットだけ安い。

そのチョットだけが大事da











結果的にそれで満室になった。











購入時、入居率30％だった。











１棟目が成功しなければ２棟目はナイと思っていた。
それは今でも同じ気持ちでイル。











なのでなんとしてでも満室にコダワッテイタ。











そして現在の入居者が１部屋でも出て行ったら、
通常の家賃で一度勝負してみる。











それで埋らなければ
また下げればいいだけの事da











満室のほうが気持ちに余裕がデキル。












所有物件で実験がデキル。

満室にして早く実験してみよう。

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