脱・税理士スガワラくん
2024/05/04YouTubeより
多くの人が知らない??固定資産税を大幅に抑える方法を脱・税理士が解説します！
建物であれば構造がちゃんと合ってるのか
土地であれば地目があってるのか
面積は合ってるのか
それで評価額が決まるので、評価額は近隣の公示時価を調べて
それの7掛けぐらいで、大体相場ぐらいかどうかを見る
固定資産税の課税明細に減額申請が適用されてるのか
どうかというのも見る
<固定資産税の適正な価格の調べ方＞
埼玉県熊谷市のビルの評価が間違ってたというニュース
ある企業がちょっとこの固定資産税高いんじゃないの？と
市の方に申し出たて、計算し直したら51年間も多く
固定産税を徴収していた
1972年から2022年まで51年
多く納めてた分を還付しますという話で
約8350万円、プラスちょっと利子つけて約1億円返します
本当は1億円も多く払っていたどころじゃなく、
51年間多く払い続けてたのに、時効がある
本来時効は5年なので、5年分だけ還付して残りの46年間分は
市は還付しなくてもいい
51年間多く取り続けてけど、時効分だけ返金します
でも時効分5年では短すぎるのでちょっと色つけて
9年分返金、8350円に利息つけて1億円ぐらい
全部じゃなく９年分だけで、42年分は切捨て
そもそも、固定資産税の間違いはどこの市町村でもある
以前調査した結果、全国の97%の市町村が何らかの
固定産前の計算ミスがあったという実態がある
固定資産税はミスしやすい部分が結構あって
今までずっと完璧にやってる市町村が果たしてあるのか
＜固定資産税とは＞
イメージしやすいのが、建物や不動産にかかる税金
持ってるだけで毎年かかってくる税金
自動車税も固定資産税の1つ
企業が10万円以上のものを持つと償却資産税というのを
払わなければいけない
企業は機械とか10万円以上のものをたくさん持ってる
それにも償却資産税というのがかかる、これも固定資産税の一種
その税金は国じゃなくて、市区町村の税金なん
市区町村が計算して、あなたいくら払ってください、
みたいな感じでやってくるのが固定資産税
これが付加課税方式という
普通税金は自分たちで計算して確定申告で
自分たちで申告書作って税金計算してくら納めます
というのが申告納税方式
所得税とか法人税とか消費税とかは申告納税方式
固定資産税は、あなたいくら払いなさいと通知が来て払うだけ
これが付加課税方式でこれが固定資産税の仕組みで
ちょうどこの時期、4月5月あたりに固定資産税の納税通知書が
届いて払う
一括で払ってもいいし、分割だと4月7月12月2月
これは市区町村によっては6月9月だったりする
市区町村によってよって納税の時期が違う
最近は納税は現金でもクレジットカードや、
ｐａｙ払いもできるので、ポイントを貯めたい人は
そういう納税でもいい
固定資産税はいつの時点で持ってたらかかるのか
土地、建物、企業の償却資産は、1月1日の時点で持ってる人に
課税される
例えば令和6年1月2日に建物を建てました、土地を買いました
なら、今年の固定資産税はかからない
1月1日の時点で持ってるとかかる
例えば僕が1月1日に土地を持っていて、その土地を1月2日に
売却した場合、その年の固定資産税はまるまる僕に請求が来る
それでは納得できないので、土地を売却する時に売却代金に
上乗せするのが普通の取引
よく固定資産税を安分するとか言われるけど
税金を按分することはない
売却価格に乗せてその分を徴収するみたいな取引慣行としては
行われるけど、別に乗っけなくてもいい
＜どれぐらい税金がかかるのか＞
土地、建物の固定資産税の話を中心にすると
固定資産税評価額X1.4％＝固定資産税
例えば1000万円の土地だったら、14万円が固定資産税
地域によっては都市計画税というのもプラスされる
都市計画税は0.3％
1.4+0.3＝1.7％
1000万なら17万円、2000万円なら34万円の固定資産税
＜固定資産税評価額の決め方＞
土地の価格とか建物の価格は固定資産税評価額という
今ちょうど4月5月に送られてくる明細に載ってる
あなたの土地の評価額はいくら
建物の評価額はいくら
それにパーセンテージがかけられて税金が決まる
その評価額が間違ってるケースが多い
どうやって決まるのかっていうと、土地と建物を買ったら、
市の人が建築確認と言って来て、設計書を見せてくださいと
言われて、設計書を見せて建物の構造とか広さとか色々調べてた
それを元に価格は決まる
土地は登記してるので、土地の形とかも含めて
大体そのエリアの評価額を元に決められる
1月1日時点で持ってるというのは、誰がどうやって知るんですか
市の人が調べるけど、まず建物を新築で建てたら
建築確認で市の人が来てくれるので、それで大体分かる
1月1日に建物が立っとるかどうかは
航空写真で1月1日時点で上空に飛行機が飛んでたりして
航空写真パシパシ撮っている
今年の1月1日と去年の1月1日の航空写真を見比べて調べる
衛星を使っている市区町村もある
でも衛星は1月1日時点じゃなかったりするので
課税は1月1日時点なので、1月1日の写真で比較しないと
間違いが起きるので、基本1月1日飛行機が飛んでいる
地元の大工さんが建てたものは、建築確認がこないものもある
車庫なども固定資産税の対象になる
車庫などは建築確認とか出さずに作る人といるし
増築したりする場合もあるし、基本は航空写真で確認する
マンションは登記が必要
マンションは部屋だけでなく按分して一部土地もついてくる
全部それで登記されるのでわかる
＜なぜ間違えられるのかのポイント＞
建物の構造、面積、土地の状況によって評価額が変わる
例えば市の人が、僕の家を木造なのに、鉄筋コンクリート造で
登録してしまったら、評価額がとても高くなる
構造、面積を間違えて登録するとか、そもそも畑なのに
宅地で評価してるとか、そういう地目の違いとか
構造の違いの登録ミスで評価額が上がっるパターンがある
市の人はプロのようでプロじゃなかったりする
土地家屋調査士や不動産鑑定士という国家資格持っので
普通に間違えるたりする
プロじゃないので、ここもポイント
土地、建物の価格は時価をベースに決める
例えば1000万円で売買できる土地があった場合、
土地の固定資産税評価額がいくらになるかというと
約700万ぐらいになる
土地はだいたい7割ぐらいで評価される
建物は7割とか6割とかで評価される
少し低めで評価される
なぜ低めなのか
1説によると、1000万のものなら1000万で評価するべきだけど
実際、時価はもうちょっと低かったり変動するので
バッファがある＝余裕を確保する
評価額の方が若干高かったら文句言いたい
時価もうちょっと低い、900万で取り引きされているのに
なんで俺の土1000万で評価されないといけないのか、となる
文句言われるといけないので、700万ぐらいにしといて
バッファ（余裕）を多めにとって、低めにしといて評価する
相続税評価額という相続税を計算する時の評価額は
8割ぐらいで評価される
固定資産税は7割ぐらい
そういうランクがある
＜公示時価＞
適正な相場っていうのは何を基準に決めてるんですか？
固定資産税評価額は公示時価をベースに決める
1月1日に公示時価が国から発表される
それの7割減ぐらいが固定資産税評価額になる
公示時価を調べれば自分ところの大体の相場が分かる
国土交通省の公示時価マップをネットで調べることができる
ピンポイントで出てるわけじゃないので、近隣の近いところの公示時価を見て、平米あたりいくらと出てると思うので、
自分のところの土地は、例えば200平米ならX200して
これが差が開いていたら、ちょっとおかしいぞみたいな感じで
調べてもらうのがいい
ざっくりとしたポイントの価格が出てくるので、
それと照らし合わせて、大体7割ぐらいで評価されてると
思うので、それで高ければ不服申し立てをすればいい
不服申し立ては、固定資産税の納税通知書が届いてから
3ヶ月以内っと決まってるので、固定資産税の課税明細書が
来たらすぐに国土交通省の公示時価ののマップを見て
自分ところの近いエリアの評価額と自分ところの評価額を
見比べて高ければ、市区町村に不服申したて
もし低ければ黙ってる
＜固定資産税の減額特例＞
固定資産税が減額される特例があるのに、その減額が
適用されてないこともよくある
例えば、住宅用地の特例があって、
土地の価格が1200万円で、そこに住宅が建ってれば
1/6で評価してくれるという特例がある
1200万の土地なら200万
200平米までなら1/6
200平米を超えると一般用地と言って1/3
それでも1200万なら400万になるから
住宅用地の特例で住宅が立っていれば
土地の評価額が1/6、もしくは1/3になる
これがちゃんと適用されてるかどうか
その適用されてるかどうかは明細に書いてある
新築建物を建たらこの新築建物の減額特例もある
これも50平米から280平米までなら
戸建ての場合は3年間評価額が半分になる
マンションの場合は5年間評価額が半分になる
長期優良住宅という建物に該当すれば
さらにその期間が2年間延長される
これも明細に書いてあるので減額がちゃんとされているか見る
新築じゃなくてもリフォームしても減額申請がある
そういう減額がちゃんと明細で表記されてるかどうか
表記されてなければ1回市の方に確認とった方がいい
結構漏れがある
納税通知書が来てから3ヶ月以内なので、
これを超えちゃうと認めたことになっちゃう
７掛けを超えているようであれば、不服申したてをする
下回ってるのであればまそのまま納める
固定資産税の課税明細に減額申請が適用されてるのか
どうかというのも見る