一般流通物件

一般流通にもいいものが無いか探しています。

山口まで見に行ってきました。

2ＤＫ×4発のこの物件、すごく安い（絶対額が）

安いけど、人が住めるようにするためにかかる費用が多すぎます。

近所に大東建託の築10年のものが、43000円で貸し出されているのですが、築35年で32000円では借り手がいるかどうかかなり疑問です。

元の大家が好意で一階住民に、無償で一部屋貸しているのも問題。

出て行けばさらにリホームが必要になるし、3/4のうち2/4が出て行けば貸し出しは一部屋のみになります。だいたい二部屋で64000円の物件をオーナーが変ったから少し値上げしますというのはおかしい話です。不動産屋曰く、1万円ＵＰならいけると思うが、それ以上値上げすると出て行くかもしれないとのこと。

値上げではなく、まともな価格に戻すだけなんですけどね。

ここはハザードマップを見てみると、土砂災害系の問題は無いが、大雨で冠水の恐れがあります。

小さいが目の前が川ですし、裏は幅2ｍの大きな用水路。

床下の換気口も何とかしないと、少しの雨で床下が水浸しになってしまいます。

ババの引き合いみたいな物件ですね。

一般流通はさすがに安い物件は何かありますね。

福岡のアパートも見に行ってきたので次回。

不動産の分散投資方法

株式投資における分散の手法はよく聞かれます。「一つの籠に卵を盛るな」というやつです。株式は流動性が高く、普通は余剰資金で投資するので、しっかりと管理出来るならば集中投資でもいいと思います。しかし、不動産投資は一般に借り入れが大きくなりがちな上、返済不能に陥ると人生の取り返しがつかなくなります。そこで、不動産投資の場合には「分散」が必要になってきます。私が考える分散方法は

①空間的分散

②種類別分散

③名義分散

④収入通貨別分散

です。

①は物件の所在地を分散するというものです。日本は地震大国ですから、地震で物件がダメになる事が想定されます。特に関東・東海エリアは注意が必要です。地震保険というものがありますが、限定的な保障しかありませんので実際は役に立たないと考えたほうがいいです。例えば都心直下型の大型地震では30～100兆円の被害額が想定されていますが、最高補償額は全体で5.5兆円しかありません。それ以上の損害が出たときは按分されることになります。

それから、補償額は「時価の何％」となっています。古い建物は時価自体が低いので、地震保険に入る意味が殆どありません。また、全壊することは稀なので、基本的に時価の50％が最大の補償額になります。気になる方は調べておいたほうがいいでしょう。

東海ラインに物件を持っている方は、所在地を集中させず、関東と九州・東北などと分散することをお勧めします。しかし、和歌山大阪など関西も地震の多いエリアです。

②はタイプ別分散です。ワンルームばかりとか、ファミリーばかりでなく色々な種類の物件を所有しましょう。他に、倉庫・テナント・事務所・コインパーキングなど収益不動産には沢山の種類があります。入居者がいなかったらどうしよう？という恐怖に負けないようにしましょう。

③は連鎖倒産防止です。自分の名義や奥さんだけでなく、家族や法人を使って名義を分散しておきましょう。実際には、支払いが終わっている物は抵当権を抹消して一つの名義にしておきます。払いが終わっていない物件は、不慮の事故が起きた時に、取り上げられてしまう恐れがあります。非常事態の時には、家族の為にも被害が他の物件に及ばないようにしておく必要があります。

④日本やアメリカなどは国債の問題もありますし、世界経済の状態によっては円貨が非常に下がる事態も想定出来ます。日本国内だけでなく、法整備のしっかりした他の先進国や、不動産自体の値上がりも期待出来る新興国の不動産も持っているほうが安心出来ます。

こうして見ていくと、都心周辺にワンルームタイプしか持っていなくて、多額の借り入れがある場合が最もダウンサイドリスクが分散されていないという事になります。

開札日

開札に行って来ました。

頼まれていた一軒家なんですが、3番手で落札出来ませんでした。

くやしいです。

入札件数　8

1位　300万ジャスト
2位　292万
3位　285万
4位　283万

登録免許税と不動産取得税を15万と見積もって、予算300万から引いたら限界が285万だったんですが、もっと押しておけばよかったです。ここは僕のミスですね。いい物件は限界まで入札したほうがいいです。

競売で安く買うにはある程度悪条件が揃っていなければなりません。今回は

①犬とネコを飼っていて室内に引っかき傷があった。
②再建築不可ではないが、道路に出るのに他人の土地があり、転　売目的の業者が参入する可能性が　　すごく低かった。
③土地柄が悪い。

好条件は

①お風呂がリホーム済み。
②既に第三者が入居しており家賃7万円が即座に取れる。
③犬猫を飼っているので、前者が受け取った敷金3月分は返還す　る義務が薄い。
④駐車場が2台分ある。
⑤既に入居者がいるので、リホームの必要が無い。
⑥管理会社と連絡が取れていて、入居者の家賃事故が無い事が　わかっていた。
⑦子供が3人いて引っ越す可能性が低い。
⑧地価は25万ってとこで、坪数は35坪。

これだけ悪条件と好条件が揃っている物件は中々無いです。
実際1位から4位まで全て個人の入札でした。
285万で落札できる可能性は40％くらいと想定してました。

ものすごく悔しいです。

予測は1番手333万　270～280万が2人　それ以下3人くらいだとおもってました。

悪条件は①と②が素晴らしい。
好条件は①④⑥⑦が素晴らしいですね。

不動産投資今後の展望

所謂大家業界の今後は競争の激化によって益々厳しくなっていきます。特に厳しいのがワンルーム系ですね。全国的にも供給過剰であるのに、まだまだ建設が進んでいます。福岡市のワンルームの平均空室率は20％ですが、平均して80％稼動しているのではなく、新しくてアパート供給企業が管理する物件は90％以上で稼動し、古いロフト付きのような物件は70％も稼動していないような状態です。

差別化を計るため、カメラ付きインターホンなど快適設備に投資する大家が増えています。このような対処療法では根本的な解決にはならず、結局は値下げ競争になっているのが現実です。アパート供給企業物件は稼働率が高くとも、広告費の名目でロイヤリティーかと思えるほど高額な広告費を徴収しているものが多く、大家の懐を必ずしも豊かにしているものではないようです。

また、満室大家と言われている本人たちも、家賃無料サービス2月分に加え、客付け業者に2月分の手数料を払っているような状態で、実質20/24とか32/36の値下げ合戦をやって何とか満室にしている状況です。一年未満退去はサービス無しで清算しますが、9/13ではリホームどころが、掃除代も出ないでしょう。

今後不動産貸付業をやるならば、必ずファミリータイプを購入するのをオススメします。また、アパートなどの収益物件は歴史上最高値に近い状態で、非常に割高です。もし可能であれば、今後益々競争が激化する、ワンルーム系を売り（あるいは損切り）ファミリータイプに買い換えることをオススメします。

いずれアパート供給会社は、一見効率の悪そうに見えるファミリータイプに切り替えてくるでしょう。殺し文句は「ワンルームより競争が少なく、居住年数が長いので、長い目で見れば安定した収益が望める」といったところでしょう

それでもファミリー市場も飽和を迎えるでしょう。ここで差別化を測るなら、東急ホームズのようなデザイン性に優れ、入居者が順番待ちするような物件にすることです。（東急さんは関東方面しかやってないようなので、品質については未調査です）新規については「住んで自慢できるような物件」にばかり人が集まるようになるでしょう。

とはいえ、日本では企業が転勤などを極端に控えていますし、人口減少により不動産貸付業は益々苦しくなります。結局のところ金余り（過剰流動性）なわけです。良い資産運用先が無いのです。

行動力のある投資家は海外に出るでしょう。貸付け業専門でやるなら1031エクスチェンジの使えるアメリカが有望でしょうし、キャピタルゲインも見込めるタイのバンコクなどに人気が集中すると考えています。ただし、殆どの人々は怖がって日本から出ず、苦戦を強いられる事になるでしょう。

富豪の話

昨日の続きです。

金持ちや富豪と言われる人たちは、どうしてずっと金持ちなのか？その原因が分からねば、ベンツに乗ろうがファーストクラスで海外に行こうが問題は解決しません。

理由は簡単です。彼らは使う以上にお金が入って来るから金持ちでいられるわけです。そしてそれを維持出来る技術を持っているからです。

よほど稼いでいるのか？確かに彼らは稼いでいます。しかし、伝統的な金持ちというのは僕ら一般人と違ったポートフォリオ（ＰＦ）を持っています。紹介すると、

①ビジネス

②収益不動産

③株+債権

④貴金属

⑤通貨

この5つです。

ビジネスで生み出された利益はビジネスに再投資されます。一定の割合を必ず収益不動産にまわします。余ったお金は③～⑤にまわします。ビジネスの時点で我々と収入が桁違いですが、新興金持ちは①だけに頼り切っています。ですから新興金持ち組の中には落ちぶれる人も多くいます。これらの人たちは、ただの一時的金持ちです。

伝統的金持ち（先祖代々金持ち）は、もし会社が倒産する事態になっても、会社を整理し、②の収益不動産で上がるお金でまたビジネスを始められます。普通の人は働いて貯めたなけなしのお金でビジネスを始めて失敗したら、何年もかけてまたビジネスの資金を貯めるか、失意して二度と起業しない事になります。

伝統的金持ちはビジネスを何度失敗しても立ち直れるバックグラウンドがあるのです。普通の人はそういうわけにはいきません。

今回の金融危機では、伝統的金持ちは貴金属を売って、株を買いました。5つのＰＦがあれば損をせずに、安全に資産を増やしていけるわけです。真似をするならここです。これだけ真似をしておけば、いつか金持ちになれるわけです。今彼らは、日本円を売ってユーロにしています。（海外銀行のマルチカレンシー口座でやっています。ＦＸではありません。）

新興金持ち（ただお金をもっているだけ）になりたければ、起業して一回成功すればいいだけです。しかし、それを維持したいならば別の技術が必要です。この技術は後天的なスキルであるため、意識してやらねば絶対に身に付きません。成功した人たちが「成功する（金持ちになる）より、それを維持するほうがこんなにも難しいとは思わなかった」というのはこのためです。

細かい事を言えば少し違いますが、1億円と月に28万円の自動所得（不労所得）はほぼ同じです。（30年という時間枠で見た場合）