増成忠治のアジア不動産 -29ページ目

テレビ出演緊張しました

どうも、お久しぶりです。

いやあ、６６ライブは緊張しました。司会の石田さんがうまくリードしてくださったので、何とかなりましたがヒヤヒヤものでした。

緊張しすぎて、NORIさんとこの「となりの大家さん」の宣伝を忘れてしまいましたので、ここで宣伝。

不動産貸付業を営む人のSNS「となりの大家さん」は、大家さんの集まりです。お互いに情報交換していますので、よろしく御願いします。

http://t-oya.net/home

また、ワールドインベスターズTV総合プロデューサーの石田さんが運営する、海外投資をしている方のSNS「ワールドインベスターズ」もよろしく御願いします。

こちらは招待制となっておりますので、参加したい方は僕宛にメッセージ下さい。招待状をお送りします。

http://worldinvestors.jp/?m=pc&a=page_o_login

正直なところ、仕事が詰まっています。いい物件自体が少ないのと、落札出来ないのが原因です。（ｱｾｱｾ）

プロの業者が嫌がり、素人が怖がって入札しない物件を、針の穴を通すように買い付けるので、結構大変なんですよ。

今月は２物件入札します。既に調査はだいたい終わっています。残り少しを詰めていく作業です。

買えたら仔細をブログにアップできると思います。

ライブを視聴くださった皆さん、どうも有難う御座いました。

落札出来ませんでした

こんばんは。

実は関東方面に遠征し、物件調査を行い入札していました。

しかし、16万9000円差で落札出来ませんでした。

非常に残念です。

地元福岡では新しい物件が次々と出てきていますので、またチャレンジしたいと思います。

落札出来ずに言うのもなんですが、1000ｋｍも離れた場所で初入札して一番手とわずか3％の差だったと言うのは、自分の力量にさらに自信をつけました。

しかも売却基準価額から二倍以上の値をつけてです。

これは、本当に不動産の価値・時価をわかっていないと出来ない技です。

自分の仕事を全う出来ませんでしたが、関東の地元の業者とやりあって、向こう様とほぼ同じ評価を出していたわけですから、中々のものだと感じました。

明日から東京出張なので、バタバタして書けませんが帰ったらいきさつを書きたいと思います。

私事ですが、上京の目的は三つ。

一つは投資番組の出演です。

メジャーデビューですね。

2/25（金曜日）の夕方5時から以下のURLで生放送です。

興味のある方は御覧下さい。

http://www.worldinvestors.tv/user_data/live.php

時間に間に合わなくても、メールアドレスのみの登録で、過去一週間分は視聴出来ます。

二つ目は不動産競売セミナーの開催です。

銀座でやるのですが、3万円もするセミナーに満員御礼でした。

満員になる自信があったので、一般告知はしませんでした。

三つ目は関東の皆さんとの交流です。

今回5泊6日の予定ですが、毎日オフ会の嵐です。

肝臓は大丈夫かなあ。

それではまた。

順番待ち

自分でもびっくりするのですが、競売代行・サポートの仕事の注文が山積みになってきました。

福岡県の一軒家で高収益な物件はほぼ全て僕経由で買い付けるような事態になっています。

困った事に、物件の数が足りません。結構困った事態です。

そんな中今調査中の物件。賃借人が占有しているのですが、家賃の支払いの裏（事実確認）が取れないです。所有者の住所が割れません。探そうと思えば探せるのですが、結構な手間がかかります。あまり時間が無いので、突撃取材で代用するか思案中。割のいいマンションもお客さんには視野に入れてもらう必要があるかも知れません。

建物だけの物件（法定地上権）

画像は現在出ている物件のものです。参考までに。

字を大きくしてみました。年配の方も読みやすいですね。

最近は競売に関する日記やブログも増えて、他の人の日記も読んでいます。フドーさんという方の日記

http://plaza.rakuten.co.jp/misapunch/

に建物だけの物件について書いてありました。

あまりネタばらしすると、同業者の方に怒られますし、高額な私のセミナーに来てくださる方の利益も害してしまいますんで、少しだけ。

競売って調査が全てと言っていいです。上級になってくれば「問題解決力」の割合が大きくなります。で、建物だけ物件も調査して「いける」となれば「買い」です。実際にあった話ですが、近所で建物だけ物件を調査してみると、地主のほうは既に「失踪」していました。どうして建物だけ競売にかかったかはわかりません。

後から苦情が来ない事が分かった友人はこの建物をただの「30万円」で買い付け、65000円/月で貸し出しています。もちろん土地の固定資産税は払っていません。

後に誰かがこの土地を手に入れたにしても、既得権益を主張できますね。もし土地のほうが競売にかかるにしても、裁判所は建物の持ち主である友人のところに連絡してきますからわかります。

ちなみに友人は「土地が競売にかかったら、安くても買わないし、他人の手にわたっても地代も払わない」と言ってました。ツワモノですね。「相手は地代の支払いが無い事がわかっていて買うんだからね」ですと。

土地を買わずに建物だけ買って貸せるならば、資金効率は高いです。他によく見かける建物だけ物件のシチュエーションは、建物が娘所有で競売、土地（競売にかかっていない）は債務者である娘の父親で、「娘以外にはこの土地は使わせない」なんて証言している場合ですね。非常に多い話です。こんな場合でも、安ければ買い付けてそこそこ高値で父親に引き取ってもらうとか、娘家族に安値で貸すという手もあります。家がそこそこ新しくて、娘家族が住んでいれば、父親も「家を壊して土地を返せ」なんて言わないはずです。

一般の人が嫌う「難アリ物件」ですが、自分で問題が解決出来れば素晴らしい取り引きになります。

例えば、ヤクザ占有とか、「家を取られるなら物件内で自殺してやる」とか言う債務者占有とか、はっきり言ってこういう物件の解決方法は「簡単」です。考え方を変えたり、見る角度を変えたりするだけで、難アリ物件が「お宝物件」に変ります。